Koopkracht - prijzen van vastgoed

[Conscience]

Oorspronkelijk geplaatst door Rr00ttt

Wie in 78 kocht is misschien wel slechter af dan wie in 81 gekocht heeft, maar nog altijd veel beter af dan degene die van 1970 tot 81 heeft liggen huren om dan iets te kopen. Of stel jij je persoonlijk garant dat we weer in het equivalent van 78 zijn aanbeland?

Ik stel me garant dat er een verband is tussen het niveau van de beurs en het niveau van de huizenprijzen. Er is enkel een time-lag, hetgeen inhoudt dat je een huis kan verdienen op de beurs als de koersen stijgen door onderwijl te huren, en dat je beter geen huis koopt op het moment dat de beurzen dreigen naar beneden te gaan.

[brother paul]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Ik stel me garant dat er een verband is tussen het niveau van de beurs en het niveau van de huizenprijzen. Er is enkel een time-lag, hetgeen inhoudt dat je een huis kan verdienen op de beurs als de koersen stijgen door onderwijl te huren, en dat je beter geen huis koopt op het moment dat de beurzen dreigen naar beneden te gaan.

het is wel zo dat als de beurs piekt, kun je een huis verdienen op de beurs en moet je uw winst pakken.
Je kunt het investeren in immo, en je ziet de immo nog 4 jaar doorkabbelen.

Immo is nogal sterk anticyclisch met de beurs

[labyrinth]

Oorspronkelijk geplaatst door brother paul

het is wel zo dat als de beurs piekt, kun je een huis verdienen op de beurs en moet je uw winst pakken.
Je kunt het investeren in immo, en je ziet de immo nog 4 jaar doorkabbelen.

Immo is nogal sterk anticyclisch met de beurs

Als de beurs daalt, de inflatie stijgt, de bedrijfswinsten dalen, dan stijgt er niets ook niet de prijs van de woningen want iedereen wordt armer en alleen het pessimisme stijgt, men heeft dan geen goesting om grote engagementen aan te gaan, men voelt zich gewoon armer. Afwachten ....... om bij laagtij te kopen.

[Sodomis]

Oorspronkelijk geplaatst door Rr00ttt
Wie in 78 kocht is misschien wel slechter af dan wie in 81 gekocht heeft, maar nog altijd veel beter af dan degene die van 1970 tot 81 heeft liggen huren om dan iets te kopen. Of stel jij je persoonlijk garant dat we weer in het equivalent van 78 zijn aanbeland?

De situatie vertoont alleszins gelijkenissen...

- Explosieve olieprijzen
- Zakkende dollar
- Toenemende inflatie
- Overgewaardeerde immo.

Mijn bankdirecteur wist me anders daarjuist te vertellen dat hij verwacht dat er een correctie komt tussen dit & 2 jaar...

[labyrinth]

Oorspronkelijk geplaatst door Sodomis

De situatie vertoont alleszins gelijkenissen...

- Explosieve olieprijzen
- Zakkende dollar
- Toenemende inflatie
- Overgewaardeerde immo.

Mijn bankdirecteur wist me anders daarjuist te vertellen dat hij verwacht dat er een correctie komt tussen dit & 2 jaar...

Alles klopt behalve dat ik denk dat de dollar weer wat zal stijgen tegenover de euro. Explosieve olieprijzen gekoppeld aan een sterkere dollar zal de inflatie in Europa nog doen stijgen want zelfs als de olieprijs wat daalt wordt energie voor ons nog niet goedkoper.

[Rr00ttt]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Ik stel me garant dat er een verband is tussen het niveau van de beurs en het niveau van de huizenprijzen. Er is enkel een time-lag, hetgeen inhoudt dat je een huis kan verdienen op de beurs als de koersen stijgen door onderwijl te huren, en dat je beter geen huis koopt op het moment dat de beurzen dreigen naar beneden te gaan.

Waarbij je van de veronderstelling uitgaat dat huren zoveel goedkoper is dan een lening van iets gekocht afbetalen wat volgens mij niet opgaat.

Persoonlijk betaal ik ongeveer 150 eur meer per maand om mijn lening af te betalen dan ik betaalde toen ik het pand waar ik nu in woon nog huurde. (Ik heb het eerst gehuurd en dan gekocht)

En dat is dan nog niet meegerekend dat ik een stuk recupereer via mijn belastingen (anderzijds betaal ik wel onroerende voorheffing e.d.).

Ik ben mijn lening weliswaar aangegaan o/h ogenblik dat de rentevoeten zowat op hun laagste punt stonden, maar veel succes om met 150 eur aan beleggingen per maand een woning bijeen te sparen.


De grootste invloed op de huizenprijzen is de rentevoet. En het is heel erg onwaarschijnlijk dat die sterk gaat stijgen.

[Conscience]

Oorspronkelijk geplaatst door Rr00ttt

Waarbij je van de veronderstelling uitgaat dat huren zoveel goedkoper is dan een lening van iets gekocht afbetalen wat volgens mij niet opgaat.

Persoonlijk betaal ik ongeveer 150 eur meer per maand om mijn lening af te betalen dan ik betaalde toen ik het pand waar ik nu in woon nog huurde. (Ik heb het eerst gehuurd en dan gekocht)

En dat is dan nog niet meegerekend dat ik een stuk recupereer via mijn belastingen (anderzijds betaal ik wel onroerende voorheffing e.d.).

Ik ben mijn lening weliswaar aangegaan o/h ogenblik dat de rentevoeten zowat op hun laagste punt stonden, maar veel succes om met 150 eur aan beleggingen per maand een woning bijeen te sparen.


De grootste invloed op de huizenprijzen is de rentevoet. En het is heel erg onwaarschijnlijk dat die sterk gaat stijgen.

Soms is dat juist, soms helemaal niet.

Stel dat je 200.000 euro hebt, of je die geleend hebt of niet maakt geen verschil uit.
Je kan ofwel een huis kopen ofwel huren.
Als je huurt kan je die 200.000 euro gewoon op de bank zetten. Rabo betaalt vandaag op 2 jaar 4,5% netto, da's 750 euro per maand, en daarmee betaal je huur.
Het grote verschil ligt kan er in liggen dat je als huurder tevreden bent met minder comfort, geen groot onderhoud moet doen en flexibeler kan zijn als het erom gaat een goeie job te vinden.
Sommige mensen willen nu al eigenaar zijn op hun 25. Tja...

Ik denk niet dat je met 150 euro per maand een woing bij mekaar kan sparen.
Maar als in het voorbeeld hierboven de huurder die een prijsdaling verwacht een beetje afwacht kan hij 2 huizen kopen in plaats van één.

Hypothecaire leningen veranderen niks aan het bovenstaande.
Maar degene die zo een lening aangaat moet wel bevreesd zijn voor prijsdalingen.In geval van prijsdalingen is degene die een hypothecaire lening heeft aangegaan de klos. Hij zal, bij een daling van 50%, de prijs van 2 woningen moeten afbetalen, en da's pas een drama.

En wat betreft 'lage intrestvoeten' zou ik maar voorzichtig zijn. De lage intrestvoet wordt door de verkoper in zijn zak gestoken doordat hij een hogere prijs vraagt.

Dus toch voorzichtig zijn is mijn raad, en niet zomaar geloven wat je bankier zegt, want het gaat om jouw geld.

Deze morgen op BBC: bouwsector in ergste crisis in UK sedert 1931. Een van de oorzaken is het restrictieve beleid van de banken inzake hypotheken, hetgeen automatisch leidt tot waardedaling of onverkoopbaarheid.

Uiteindelijk moet je doen wat je het beste vind. En het is inderdaad plezanter eigenaar te zijn dan huurder.
Maar als ik hoor dat sommige jonge mensen 200.000 euro ontlenen op dertig jaar om een woning te kunnen kopen dan is het best dat ze beiden een ambtenarenjob hebben.

[Karel Hendrik]

Voor de onroerend goed markt kan men geen algemene regel opstellen.Ik neem de Belgische kust als eerste voorbeeld : appartementen gelegen op de zeedijk zullen steeds hoge prijzen halen omdat het aanbod zo beperkt blijft.
Een stad als Ieper heeft dan weer een ander kenmerk: alle huizen binnen de vestingen, dus in het centrum zijn gebouwd in dezelfde periode: 1920-1925.
Binnen de stadskern is er dus een aanbod van meestal gelijkaardige woningen. Het aanbod van appartementen binnen de stadskern is zeer beperkt en is alleen voor hogere inkomens bereikbaar.
In Gent is er een overaanbod van niet-gerenoveerde arbeiderswoningen, meestal verkeren die in een erbarmelijke staat. De weinige herenhuizen zijn onbetaalbaar omdat ze worden opgekocht door vrije beroepen en vennootschappen. De arbeiderswoningen in de buurt van de Sleepstraat en het Tolhuis worden dan weer duur verkocht aan leden van de Turkse gemeenschap en verhuurd aan woekerprijzen door huisjesmelkers die er de illegalen in onder brengen.Na Turken en Bulgaren zijn nu de Albanezen massaal naar Gent aan het migreren. Het stadsbestuur kijkt glunderend toe .
Het vroegere socialistische parlementslid Daan Schalck houdt zich intussen bezig met inwoners van Doel uit hun huizen te zetten.
De onroerende markt zal een recessie kennen maar niet om de reden die Freya aanhaalt: de makelaars worden voor hun diensten betaald door de verkopers en niet door de kopers. De verkopers willen zoveel mogelijk uit hun belegging halen en dat stemt precies overeen met de wens van de makelaar die zoveel mogelijk wil verdienen aan de verkoop.
Alleen wannneer de kopers bereid zijn om een makelaarsloon te betalen zal de winstmarge van de makelaar verminderen. Maar er zal eerst iemand een thesis voor Freya moeten schrijven over het onderwerp eer ze dat begrijpt.
Iedere Gentanaar weet dat haar verstand in haar billen zit en sinds ze die aan de Gentse kiezer heeft tentoongesteld weten die ook dat haar verstand onzichtbaar isof niet aanwezig is.

[brother paul]

Oorspronkelijk geplaatst door labyrinth

Als de beurs daalt, de inflatie stijgt, de bedrijfswinsten dalen, dan stijgt er niets ook niet de prijs van de woningen want iedereen wordt armer en alleen het pessimisme stijgt, men heeft dan geen goesting om grote engagementen aan te gaan, men voelt zich gewoon armer. Afwachten ....... om bij laagtij te kopen.

Hello jongen
in 1999 piekte de beurs en de immo heeft gepiekt in 2007
dat is dus anticyclisch met de beurs, want de beurs heeft gewoon keihard gekwakkeld in 2000 tot 2003. En een perfecte anticyclische belegging is dan de immo

Je moet gewoon de grafiekjes van de prijzen eens op elkaar leggen, er zit duidelijk een lag op. En die lag zorgt ervoor dat je een soort diversificatie hebt.


mvg
paul

[brother paul]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Soms is dat juist, soms helemaal niet.

Stel dat je 200.000 euro hebt, of je die geleend hebt of niet maakt geen verschil uit.
Je kan ofwel een huis kopen ofwel huren.
Als je huurt kan je die 200.000 euro gewoon op de bank zetten. Rabo betaalt vandaag op 2 jaar 4,5% netto, da's 750 euro per maand, en daarmee betaal je huur.
Het grote verschil ligt kan er in liggen dat je als huurder tevreden bent met minder comfort, geen groot onderhoud moet doen en flexibeler kan zijn als het erom gaat een goeie job te vinden.
Sommige mensen willen nu al eigenaar zijn op hun 25. Tja...

Ik denk niet dat je met 150 euro per maand een woing bij mekaar kan sparen.
Maar als in het voorbeeld hierboven de huurder die een prijsdaling verwacht een beetje afwacht kan hij 2 huizen kopen in plaats van één.

Hypothecaire leningen veranderen niks aan het bovenstaande.
Maar degene die zo een lening aangaat moet wel bevreesd zijn voor prijsdalingen.In geval van prijsdalingen is degene die een hypothecaire lening heeft aangegaan de klos. Hij zal, bij een daling van 50%, de prijs van 2 woningen moeten afbetalen, en da's pas een drama.

En wat betreft 'lage intrestvoeten' zou ik maar voorzichtig zijn. De lage intrestvoet wordt door de verkoper in zijn zak gestoken doordat hij een hogere prijs vraagt.

Dus toch voorzichtig zijn is mijn raad, en niet zomaar geloven wat je bankier zegt, want het gaat om jouw geld.

Deze morgen op BBC: bouwsector in ergste crisis in UK sedert 1931. Een van de oorzaken is het restrictieve beleid van de banken inzake hypotheken, hetgeen automatisch leidt tot waardedaling of onverkoopbaarheid.

Uiteindelijk moet je doen wat je het beste vind. En het is inderdaad plezanter eigenaar te zijn dan huurder.
Maar als ik hoor dat sommige jonge mensen 200.000 euro ontlenen op dertig jaar om een woning te kunnen kopen dan is het best dat ze beiden een ambtenarenjob hebben.

er zit een foutje in uw redenering.
1° indexeert de rabobank uw interesten ???
2° stijgt de waarde van uw lening ?
3° hoe wordt interest en hoe wordt huur belast?

[Sodomis]

Karel, je voorbeeld van "De Kust" is niet repressentatief.
De immo daar is altijd een buitenbeentje geweest.

Maar over Gent maak je een keurige analyse... hoewel ik niet eens ben met je conclussie.

Die arbeidershuisjes in de rand (Gentbrugge, Ledeberg) zijn bijna allemaal krotten. De vraagprijs hiervoor is bij gelijk welke IMMO rond de 120.000 Euro.
In een straal van 100m staan er zo 10 tekoop, al maanden aan een stuk.

Als er ééntje wordt verkocht, is het door een kleine aannemer die het in orde zet & er 150.000 voor vraagt bij de IMMO.

Een schatter plakt een waarde van max 30000 op zo'n krot.
Je gaat me niet vertellen dat de IMMO's geen prijsafspraken maken in Gent...

[Sodomis]

...en over Freya kan ik kort zijn. (hoewel ik geen fan ben)

Ik zit in de energiesector & haar wetten ter bescherming van de consument zijn de beste maatregel die ik gezien heb sinds de deliberatie van de markt.
Blijkbaar zit haar kracht niet enkel vanachter.

[Boduo]

Oorspronkelijk geplaatst door Sodomis

...en over Freya kan ik kort zijn. (hoewel ik geen fan ben)

Ik zit in de energiesector & haar wetten ter bescherming van de consument zijn de beste maatregel die ik gezien heb sinds de deliberatie van de markt.
Blijkbaar zit haar kracht niet enkel vanachter.

Het gaat eigenlijk niet over de koopkracht maar over de (onverantwoorde) stijging van véél prijzen ! Vraag maar eens aan een boer of tuinder hoeveel hij krijgt voor zijn produktie ! ! !

[Karel Hendrik]

@Sodomis

Uiteraard is er een verschil tussen de waarde die een schatter vaststelt en de waarde die door een immobiliënkantoor wordt gehanteerd.
Uiterst zeldzaam zijn de immo-kantoren die hun koper aanraden om een realistische prijs te vragen: ze hebben slechts in regel een zestal maanden de tijd om te verkopen dan vervalt de overeenkomst bij de betrouwbare kantoren. De vraagprijs bij de immo-kantoren wordt gewoon verhoogd met de te verwachten commissie. Doen ze dat niet dan verkoopt de particulier zonder de tussenkomst van een kantoor.Maar daar zijn voor de particulier heel wat risico's aan verbonden.Wie is er immers in staat een sluitende compromis op te stellen. Kijk vroeger stelde men zijn huis te koop via een notaris die kosteloos een koper zocht. Nu worden daar vaak kosten aan verbonden. Eigenlijk is dat logisch want voor een notaris betekent dat vaak een halvering van zijn ereloon omdat de koper zijn eigen notaris kiest die met de andere helft gaat lopen.
Bovendien was het leenbedrag vroeger afhankelijk van de waarde die bij een schatting werd vastgesteld door de bank. Tegenwoordig nemen veel banken het bedrag van de compromis als uitgangspunt voor de verkoopwaarde.
Al die elementen samen hebben de prijzen op de immo-markt doen stijgen,
inclusief de lage rentestand en de langere looptijd voor kredieten.
Bij dat laatste dient opgemerkt te worden dat men ook 20 jaar geleden op lange termijn kon lenen via een lening met gemende verzekering, maar toen werden te lange leentermijnen nog ingeperkt door de verzekering 10/10 te vervangen door een 10/12,15 die het geleende kapitaal uitkeerde op 60-jarige leeftijd in plaats van op 65-jarige leeftijd.
Als men nu nog leent met een gemengde verzekering 10/10 of 12,15 dan krijgt men dank zij de overheid nog een onaangename verrassing als men zestig wordt door de afhouding van belastingen op een nog niet uitgekeerd kapitaal en mag men dat bedrag op eindvervaldag van de lening extra betalen aan de verzekeringsmaatschappij voor zover men de verzekering in mindering heeft gebracht van de belastingen.
Ik ben niet genoeg thuis in de energiesector om uw bewering omtrent Freya te kunnen onderschrijven of weerleggen. Maar ik ben wel consument en ik weet dus dat de maatregelen van Freya mij als consument zeker niets hebben opgebracht.

[Yves38]

Meestal draaien de dingen niet uit zoals men verwacht of hoopt....

Hangt ook af van de termijn waarop je denkt. Rekening houdend met de vergrijzing en dat gedeelte dat op 'termijn' nog moet verdwijnen (lees sterven) komt er vroeg of laat wel een overschot aan huizen.

[labyrinth]

Oorspronkelijk geplaatst door brother paul

Hello jongen
in 1999 piekte de beurs en de immo heeft gepiekt in 2007
dat is dus anticyclisch met de beurs, want de beurs heeft gewoon keihard gekwakkeld in 2000 tot 2003. En een perfecte anticyclische belegging is dan de immo

Je moet gewoon de grafiekjes van de prijzen eens op elkaar leggen, er zit duidelijk een lag op. En die lag zorgt ervoor dat je een soort diversificatie hebt.


mvg
paul

Ik denk gewoon dat de immo op zijn minst zal kwakkelen tussen 2008 en ???? en dat er veel kans is dat door de dalende vraag ( indereen die wou en kon kopen heeft het immers bij de heel lage interest van de laatste jaren gedaan )de prijzen zullen dalen. Ook zullen de hogere energie- en voedselprijzen sommigen weerhouden een grote verbintenis aan te gaan, maar er kan natuurlijk niets aan een eigen woning.
Als belegging zie ik dat wat minder zitten, de grote winst is voorbij, iedereen is bediend.

[Rr00ttt]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Stel dat je 200.000 euro hebt, of je die geleend hebt of niet maakt geen verschil uit.

Dat maakt een wereld van verschil uit.

Als je dat geld moet lenen zal je er niet in slagen om het vervolgens aan een gegarandeerde interestvoet terug te beleggen die hoger ligt dan je lening. Je enige kans is dan dat je op de beurs zou beleggen met het geleende geld en aldus voldoende meeropbrengsten halen om en die 200.000 eur af te betalen én je huur te betalen.

Stel ik leen 100.000 euro op 10 jaar. Volgens de immotheker kan ik me dan verwachten aan een vaste interestvoet van 5,72% op dit moment. 1,22% meer dan de 4,5% die u bij Rabobank krijgt dus. Dit sluit alle risicoloze vormen waarmee u winst met het geleende geld zou kunnen maken dus al uit. De banken zijn ook niet gek, indien dat wel kon deden ze het zelf wel.

Je zou met het geld kunnen beleggen en erop speculeren dat je op de beurs meer dan die 5,72% + je huur +/- eventuele verdere waardestijgingen/dalingen kan verdienen, maar het is wel duidelijk dat een dergelijke strategie heel erg riskant is en enkel overwogen kan worden door mensen die al (meer dan) voldoende geld hebben om het pand gewoon te kopen.

Gezien de threadstarter me niet in de situatie leek om het pand gewoon te kunnen kopen zonder te lenen kan ik uw strategie enkel als erg risicovol omschrijven. De prijsdalingen op de huizenmarkt moeten al enorm zijn om hier nog goed uit te komen.

Als je het geld moet lenen, kan je natuurlijk nog altijd het geld nu niet lenen en hopen dat én de huizenprijzen gaan dalen én de intrestvoeten niet tegelijkertijd gaan stijgen. Dat kan zinvol zijn maar enkel als korte termijnstrategie, want elke dag dat dat niet gebeurt 'kost' je geld.

[willem1940NLD]

In Nederland zijn belastingheffingen gerelateerd aan het bezit van een eigen woning een steeds zwaarder wordend punt ter overweging.

Gemeenten heffen onroerende-zaak-belasting "OZB" en stellen daartoe een waarde van de woning vast; tarieven verschillen sterk per gemeente en de grondprijs is een belangrijke factor in de berekening.

De door de gemeente vastgestelde waarde wordt tevens voor rijksbelastingen als grondslag genomen, waarvan een percentage jaarlijks wordt bijgeteld bij "inkomen" en mede daarover inkomstenbelasting berekend.

De schalen zijn sterk progressief, dus als de grondprijs van je bezit zwaar stijgt doordat bijvoorbeeld een ooit goedkope buitenwijk waarin je een jaar of 30 geleden een woning kocht, dankzij nabije nieuwbouw geen "buitenwijk" meer is dan kunnen de opgetelde belastingdrukken makkelijk zo hoog worden dat ze je draagkracht te boven gaan en je nog slechts de vlucht kunt nemen.

Daarbij nog kan de situatie ontstaan dat je veel minder voor het huis vangt dan de door "autoriteiten" aangehouden waarde, ondanks allerlei taxaties want vooral bij een ouder, eigenaardig en uniek huis is zeer moeilijk te voorspellen of iemand het überhaupt wil kopen.

Het is niet zo dat de door de gemeente vastgestelde waarde tevens geldt als een "vast bod" of "garantieprijs" bij moeilijke verkoopbaarheid ....

Het zal nog een extra knal geven als de huizenprijzen echt gaan kelderen want de gemeenten zullen hoe dan ook zorgen dat het geld blijft binnenrollen, dus: prijzen gehalveerd dan OZB verdubbeld.

http://www.metaseek.nl/cgi-bin/meta/...+huis&where=nl

[Peter1968]

Volgens knack:

De euforie op de Belgische vastgoedmarkt is voorbij. Kopers worden kritischer en woningen staan langer te koop. De prijzen op de huizenmarkt stijgen nog lichtjes. Toch zijn prijsdalingen zeker niet voor morgen.


http://www.knack.be/nieuws/belgie/va...icle13489.html

[reservespeler]

Oorspronkelijk geplaatst door Peter1968

De koopkracht daalt, dat is algemeen geweten.
Bij het zoeken naar een appartement in de omgeving van Machelen kwam ik op de site www.vastgoed-online.be met statistieken over de prijzen van vastgoed in Vlaanderen . Tot mijn verbazing zag ik dat de prijs van huizen en gronden de afgelopen 5 jaar bijna verdubbelde... Ik sta nu voor de moeilijke keuze: moet ik een appartement kopen of blijven huren???

Ik hoorde dat de huizenprijs aan een plafond zit, en dat deze eventueel gaan dalen de komende jaren... Weet iemand hierover meer?

Alle input hierover is welkom!!

Peter

Ik denk dat de huurprijzen gaan stijgen.