Wat met de keuring van elektriciteit bij de verkoop van uw huis volgens nieuwe wet?
 

Auteur : Petra De Rouck
-----------------------------------------------------------------------
Een van de documenten die u moet voorleggen bij een verkoop, is het keuringsattest van de elektrische installatie. Wat houdt zo’n attest in? En wat kost het?

Een Energieprestatiecertificaat (EPC), een bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel. Het is maar een greep uit de documenten die u verplicht moet voorleggen bij de verkoop van uw woning. Ook het keuringsverslag van de elektrische installatie hoort in dat rijtje thuis. Al hangt het verplichte karakter van het document af van de aard van het gebouw en de ouderdom.

Oudere woning
Het elektriciteitsattest is alleen verplicht bij de verkoop van een ‘wooneenheid’. Daaronder vallen huizen, appartementen, lokalen of een geheel van lokalen waar één of meerdere personen leven. Verkoopt u bijvoorbeeld een garage, dan moet u de elektriciteit niet laten keuren.

De verplichting is er alleen voor installaties die in gebruik werden genomen vóór 1 oktober 1981. Werd zo’n installatie na die datum al gekeurd door een vernieuwing of verzwaring, dan volstaat die keuring en moet er geen nieuwe controle uitgevoerd worden.

Plicht van verkoper
Het is de verkoper die moet zorgen voor het keuringsattest. Daarvoor moet u een controlebezoek aanvragen bij een erkend keuringsorganisme. Een elektricien kan wel aanpassingswerken uitvoeren, maar hij mag geen keuring doen. Een keuring kost circa 150 euro en wordt betaald door de verkoper. Beschikken over een keuringsverslag volstaat, ongeacht de inhoud. Het is geen vereiste dat de elektrische installatie conform de norm is. Ook met een negatief keuringsverslag kan de verkoop doorgaan. De koper is wel verplicht om de nodige aanpassingen en werken te doen en dat binnen de 18 maanden na het verlijden van de akte. Bovendien moet de koper na het uitvoeren van de werken een nieuw controleonderzoek laten uitvoeren. Het keuringsattest is 25 jaar geldig.

Bij authentieke akte
Het attest of keuringsverslag wordt bij de officiële verkoopakte gevoegd. “De verkoper moet het keuringsattest pas op het moment van het verlijden van de akte voorleggen. Dat levert in de praktijk vaak verrassingen op voor de koper. Het attest kan enkele opmerkingen en aanpassingen van de elektriciteitsinstallatie bevatten, die de koper verplicht moet uitvoeren. Daarom kan het raadzaam zijn om het attest van de keuring op het moment van het compromis te voorzien”, zegt notaris Maarten Duytschaever. “Als het keuringsattest niet wordt voorgelegd bij het verlijden van de akte en de partijen wensen toch de akte te ondertekenen, dan zal de notaris wijzen op de verplichtingen van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI).” Dat omvat de veiligheidsvoorschriften waaraan iedere huishoudelijke elektrische installatie moet voldoen.

Krot of renovatie
Wat als er een krot of te renoveren pand wordt verkocht? “Voor een woning die volledig gerenoveerd wordt, kan een uitzondering gemaakt worden en moet de keuring niet gebeuren. Dat wordt dan uitdrukkelijk in de verkoopakte opgenomen. De koper moet zich dan niet houden aan een termijn van 18 maanden om de elektriciteit in orde te brengen. Wel moet hij de Directie Energie van de FOD Economie, afdeling Infrastructuur, op de hoogte brengen”, zegt notaris Duytschaever. Het spreekt voor zich dat de nieuwe elektrische installatie gekeurd moet worden voor ze in gebruik genomen kan worden.

Leer eens linken ipv de volledige tekst hier te plaatsen..

goede maatregel zou ik zeggen. En waarom enkel de installaties van voor 1/10/1981? Omdat vanaf die datum een verliesstroomschakelaar verplicht werd. (Alhoewel de eerste types niet meer voldoen aan de huidige regelgeving)

En als hij dat niet doet, gebeurt er niets. :roll:

Inderdaad, maar als je huis afbrand door de slechte installatie na die 18 maanden, gebeurt er ook niets bij je verzekering.

Hier in Frankrijk geldt hetzelfde voor de analyse (ttz, de verkoper is wel verplicht om een studie te overhandigen aan de koper met alle mankementen en dingen die niet (meer) reglementair zijn), maar je bent als eigenaar wel niet verplicht om daar rekening mee te houden. Maar als je een beetje redelijk bent doe je dat wel he. Het is het eerste wat ik gedaan heb toen ik een oud huis had gekocht: helemaal de electrische installatie laten vernieuwen. Lagen nog draden in van juist na de oorlog.

Het grootste probleem bij oude(ere) installatie is de isolatie. De vroeg ere ijzeren buizen (PECHEL) en de oude draden (CRVB) geven een zeer slechte isolatie waardoor elektrische energie afvloeit naar de aarde. Dit is niet enkel verloren energie maar ook een serieus brandprobleem.
Daar waar in installatie met een differentieel die lekstroom beperkt wordt tot 300mA kan hij in oude installaties tot 20 A bedragen voor de zekering werkt (sommige verlichte hoofden poefen dan nog een 25A zekering op een kring met 2,5² draad, complete waanzin). Sinds 2008 staat in iedere nieuwe brandpolis ook dat je een geldig keuringsverslag moet kunnen voorleggen bij brand (kwestie van een vluchtweg te hebben bij zeer zware onkosten)

Ik voel zo dat jij hiervan goed op de hoogte bent.
Zelf heb ik verleden jaar nog een huis verkocht (erfenis) en daar was zelfs geen aarding aanwezig (was er wel, maar niet aangesloten op bedrading)
Alle bedrading lag op de muren (afgetakt) met een gewoon electrisch draadje (zonder aardingsdraad).
Nergens een draad van 2.5carré voor stopcontacten of 1.5carré voor andere bedrading.
Verliesstroomschakelaar was er wel ingebouwd in zekeringskast maar had geen enkele waarde , want deze vlamde gewoon af bij gebruik van meerdere electro apparaten.
Dan hadden ze de verliesstroomschakelaar maar overbrugt.
Nog vele, vele huizen zijn een groot gevaar voor brand.
Een 5 jaarlijkse verplichte controle , dat zou een goede wet zijn.

Eigenlijk snap ik niet goed wat dit hier staat te doen, keuring van electrische installatie bij verkoop is al verplicht sinds 1 juli 2008.

Waarom enkel voor installaties van voor 1981 ? Omdat een electrische installatie sowieso om de 25 jaar moet gekeurd worden. Dus zou elke installatie van na 1983 (ja, 'k weet het, er zit een "gat" van 2 jaar) al een (nog geldend) keuringsbewijs moeten hebben.

En wat als je geen aanpassingen doet ? Dan is je installatie niet conform. Dan kan je geen verzwaring van je installatie aanvragen, en kan in theorie je brandverzekering (tenzij ze de voorwaarde expliciet in hun polis hebben) weigeren uit te betalen bij brand, als ze kunnen bewijzen dat het niet conform zijn van de installatie de rechtstreekse oorzaak van de brand is.

En is dat nu een goeie wet ?
Ja en nee.
Ja, want op wat langere termijn zullen alle huizen op zijn minst gekeurd, en (algemeen gezien) een "gezondere" en veiligere electrische installatie hebben.

Nee, de wet werd aangekondigd als (naast de "meer veilige installaties") een bijkomende bescherming van de koper: je zou weten in welke staat de electrische installatie van een woning zich bevindt voor je koopt. Door het attest slechts verplicht te maken bij het verlijden van de akte (en niet bij het tekenen van de compromis, zoals voor EPC-verslag) wordt dit doel echter totaal voorbijgeschoten: bij het verlijden kan je niet meer terugkrabbelen of over de prijs onderhandelen. Maar zit je (als koper) wel met de verplichting de installatie aan te passen.

Bij mij is alles twee keer gekeurd. (Tweede keer nadat alles in orde was gebracht. Ander bureau.) Toch is de elektricien nog twee keer moeten terug komen omdat achteraf bleek dat iets niet werkte. En dat voor een studio van 30 m². Zo goed was alles gecontroleerd door de snotneuzen die allergisch zijn aan stof en echt werk. De intentie van de wet is goed. De uitwerking en werkelijkheid ervan zijn een ander paar mouwen.

Hier zit het hem.
Een EPC moet reeds bij aankondiging aanwezig zijn en zeker bij betaling voorschot.
Electro keuring niet - Je kan zelfs een huis verkopen zonder dat er 1 stopcontact is aangesloten.
Koper koopt eigendom in de staat zoals het zich bevindt en verborgen gebreken tellen hier niet.
DIT MOET MEN TOTAAL VERANDEREN

De keuring keurt enkel de goede werking van de stopcontacten (aarding EN spanning), de sectie van de bedrading en de overeenstemmende beveiliging van die kring, de weerstand van de aardelektrode en de weerstand van de installatie. de werking van lichtkringen en/of ZLS (zeer lage spanning = V< 36V ) kringen kijkt men niet na daarvoor heeft men een vakman nodig geen klusjesman ala Polski :roll:
dat het de eerste keer niet goedgekeurd was zal veel te maken hebben met de vastgestelde inbreuken op het AREI (nochtans wel gekend door iedere gediplomeerde Belgische elektricien)

Sorry voor het even off topic gaan, maar wat je stelt over "verborgen gebreken" klopt niet.
Verborgen gebreken kan je altijd verhalen op de verkoper. Maar dan moet het wel om een "verborgen" gebrek gaan, geen "onzichtbaar" gebrek. Een "verborgen" gebrek is een gebrek dat moedwillig onzichtbaar gemaakt werd.

Wat betreft electro keuring: die zou idd beter verplicht zijn bij het tekenen van de compromis, of zelfs bij het te koop stellen, zoals nu het geval is voor EPC keuring.

@Scherven: de keuring is maar een moment-opname, nooit volledig (een keurder kan niet ELKE draad en elke aansluiting inspecteren), en is een controle op veiligheid, niet zuiver op "werking". ("omdat er iets niet werkte" is wel vaag natuurlijk ...)

Het energieprestatiecertificaat of EPC - wat een Europeesrechtelijke verplichting is - dient aanwezig te zijn vanaf het moment dat het residentieel gebouw te koop (sinds 1 november 2008) of te huur (sinds 1 januari 2009) wordt aangeboden, op straffe van een administratieve geldboete. Het is immers de bedoeling om eventuele kandidaat-kopers -huurders te informeren over de berekende energetische kwaliteit van het gebouw. Wanneer het EPC pas bij de compromis of authentieke akte wordt gevoegd, heeft het nog weinig nut: de koop is dan immers al gesloten. Wanneer het Vlaams Energieagentschap in het kader van de door haar uitgevoerde controles vaststelt dat er een goed te koop/te huur wordt aangeboden waarvoor er geen EPC is dan zal zij de eigenaar een administratieve geldboete van minstens 500 euro opleggen.

Sinds 1 januari 2012 is het trouwens ook verplicht om het kengetal van het EPC in alle commerciele informatie rond de koop/verhuur van het gebouw te vermelden.

Interessant punt wat je aanhaalt over verborgen gebreken.
Nu ben ik in mijn vroegere leven architect geweest en toen werd onder verborgen gebreken verstaan - gebreken die niet zichtbaar zijn, maar zowel door de koper als de verkoper niet konden geweten zijn en zelfs door de keuringsdeskundigen.
Meestal staat in de akte van verkoop dat verborgen gebreken niet ten berde kunnen gebracht worden na de verkoop " De koper koopt steeds een huis in de situatie zoals het zich bevindt en daar zitten verborgen gebreken bij in"

Dit ga ik eens uitzoeken
Bedankt voor de interessante tip

Wat doe je indien je een keuring laat uitvoeren door een gekende firma, nadien de gebreken laat herstellen en dan bij de herkeuring door dezelfde firma, maar een andere persoon, weer enkele andere zo gezegde mankementen krijgt aangesmeerd?

Normaal worden bij her-keuring (moet door zelfde firma gebeuren om van een herkeuring te spreken, is ook goedkoper) enkel de eerder vastgestelde inbreuken gecontroleerd. Als daarbij andere inbreuken vastgesteld worden, kan de installatie op basis daarvan opnieuw "niet conform" verklaard worden.

Als je echter spreekt over "zo gezegde mankementen", lijkt me eerder dat je van mening bent dat de vastgestelde mankementen geen mankementen zijn, en dan kan je beter via de bevoegde instanties protesteren.

Lees ook even dit

Volledigheidshalve dien ik te zeggen dat het onderscheid tussen "verborgen" gebrek en "onzichtbaar" gebrek (puur de terminologie) NIET uit de belgische wetgeving komt, maar uit het taalgebruik van specialisten terzake, net omdat de belgische wetgeving qua terminologie wat verwarrend is.
Zoals je op de link kan lezen, is een verborgen gebrek een "onzichtbaar" gebrek. En als de verkoper ter kwader trouw handelt kan deze hiervoor verantwoordelijk gesteld worden.

Uit de rechtspraak kan redelijk duidelijk afgeleid worden dat "ter kwader trouw" en "bij een normale grondige controle niet zichtbaar gebrek" in de meeste gevallen neerkomt op "moedwillig onzichtbaar gemaakt". Vandaar het onderscheid tussen "verborgen" (en te verhalen op de verkoper) en "onzichtbaar" gebrek