[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

Ik zie zelfs niet meteen plafond voor de leningstermijnen, we zien dat steeds meer jonge mensen (21-24 jarigen) al aan een lening beginnen + borg van de ouders, en hierdoor is er ruimte voor langere termijnen.. lenen over 30 jaar, of zelfs 40 jaar. Hiermee is er weer wat ruimte voor de vastgoedprijzen te laten stijgen.

Het punt is echter: wie is zo zot ? Zijn er genoeg van die zotten om de marktprijs te onderhouden ? Want de marktprijs is de prijs waarvoor je inderdaad iemand vindt om het spul te kopen, he.

Als je je voor 30 of 40 jaar bindt met een lening, dan wil dat zeggen dat je je vastpint op een bepaalde plek, met een bepaalde woonst ; je mobiliteit (die toch nog vrij groot kan zijn als je jong bent) is dan aan banden gelegd - tenzij je verkoopt, en dan speculeer je dus op een stijgende immobilienmarkt (want bij een dalende ga je de eerste jaren riskeren van in negative equity te komen als je dicht bij de 100% hebt geleend).

Het voordeel van een eigendom is dat je erin kan doen wat je wil (ombouwen en al dat) en vooral, dat je, nadat je je lening hebt afbetaald, geen grote systematische woonkost meer hebt. Maar als je jezelf een kost hebt opgelegd over 40 jaar, dus zit je effectief met een maandelijkse woningkost gedurende 40 jaar. Er is dus geen groot verschil meer met huren, en als je huurt heb je alle risico's niet van negative equity en immobiliteit.

Dat brengt ons tot het tweede punt: de verhouding huurprijs/koopprijs voor woningen is nu heel slecht: louter als rendement is een huis kopen om het te verhuren, op dit ogenblik geen heel goeie belegging (kostprijs van het bezit + onderhoud versus huuropbrengst) en de enige interesse van een belegging zit hem in de speculatieve hoop op een relatieve waardeverhoging in vergelijking met een liquide kapitaal. Maar de kans op een stijging is kleiner dan op een terugkeer naar redelijker waarden, het is dus een risico-belegging.

Het is belangrijk dat de mensen hiervan op de hoogte worden gebracht, het is fout als u al tegen de 30 aankijkt, maar nog geen lening hebt. Mogelijk zal u zelfs helemaal uit de boot vallen.

Behalve het psychologische verschil "het huis is van de huiseigenaar" (in het geval van huren) of "het huis is van de bank zolang ik mijn lening niet heb betaald" (in het geval van een lening) moet men goed overwegen wat de kost is van "uit de boot te vallen": grotere mobiliteit, geen geblokkeerd kapitaal, een sneller kunnen aanpassen van zijn woning aan zijn inkomens (in beide richtingen).

Ik weet wel (en bij mij ook) dat ik liever "toekomstig eigenaar" ben (als je nog 60% moet afbetalen ben je niet echt eigenaar he...), maar er is een limiet aan de financiele prijs die ik aan dat gevoel wil geven.

Het is een illusie te hopen op nog een woonst zoals dat van de tijd van de ouders; huizen wordt kleiner, compacter, bescheidener maar kan toch de waarde behouden (of nog licht stijgen in prijs dankzij punt 1). Ook zal men steeds meer kiezen voor appartementen tegen scherpe prijzen. Immers, waar een vastgoed woonst 300.000 euro zou hebben bedragen, kan een appartementsgebouw op dezelfde bouwgrond 4x250.000 euro opbrengen.

Toch zijn de meeste mensen die willen kopen, erop uit om een huis te kopen. Het verschil tussen "eigenaar" en "huurder" is voor een appartement toch veel kleiner zou ik denken: je kan daar toch zomaar niet de dingen groots verbouwen, en de kleinere dingen kan je evengoed in een huurwoning dan in een koopwoning doen.

Voor investeerders is het inderdaad interessanter om appartementen te hebben. Trouwens, het is gekend dat de prijs per vierkante meter groter wordt naarmate de woning kleiner is, vandaar dat de optimale belegging de studio is. Maar ook hier geldt de wet van vraag en aanbod, en als er teveel aanbod is gaat de prijs zowiezo dalen.

Tenslotte: penurie. Er is geen normaal woningentekort, ook niet met alle scheidingen en inwijkelingen en dergelijke. Er is wel een SOCIAAL woningen tekort, ttz, mensen die niet kunnen meedoen met de gewone markt, maar die beinvloeden dus ook de prijs niet.
Mocht er een woningentekort zijn, dan zouden de HUURPRIJZEN hoog zijn, want men zou veel meer vraag dan aanbod hebben voor de schaarse (huur) woningen die er zijn.
Maar de waarneming is net dat de verhouding huur/koop prijs mank loopt, vandaar dat men spreekt van een overwaardering.

Hoe komt dat ? Omdat er dus een "kleine" vraag is naar huren, en een "grote" vraag naar kopen, en er dus een "groot" aanbod is van huurwoningen, en een "klein" aanbod van woningen te koop.
Met andere woorden, er zijn VEEL INVESTEERDERS die woningen bezitten en die verhuren. Maar er is geen woningentekort. Welnu, dat is goed zolang die investeerders denken dat ze een goeie affaire doen. Maar met:
- de vooruitzichten op een reeele prijsdaling
- een heel slechte verhouding van het rendement
gaat dat waarschijnlijk omklappen.

Moest er een woningentekort zijn, dan zouden de zaken omgekeerd zijn: huurprijzen zouden astronomisch hoog worden, en die zouden langzaam maar zeker de koopprijzen omhoog trekken wegens aantrekkelijke belegging. Maar de cijfers zijn omgekeerd.

Kijk naar het interactieve grafiekje dat ik gepost had, en kijk naar het stijgen en dalen van de prijzen in verschillende landen. Kijk ook eens naar Japan die een bubbel heeft gekend in de jaren 80-90, en waar de prijzen nu al 15 jaar aan het zakken zijn (halve prijs nu).