[N-Vb]

Bron: Apache

Projectontwikkelaars die betalen voor de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan op maat. Het is onwettig en toch gebeurt het geregeld. Onder meer bij grote Antwerpse bouwprojecten zoals de Slachthuissite, de geplande torens aan de Pelikaanstraat of de Van Thillotoren van De Persgroep, betaalden ontwikkelaars de stad voor de opmaak van het plan dat de krijtlijnen vastlegt waarbinnen ze mogen bouwen.

Op 14 juli 2017 zette het (toenmalige) college van burgemeester Bart De Wever (N-VA) het licht op groen voor het ondertekenen van een contract met projectontwikkelaar Cordeel. Die laatste betaalt de stad 84.942 euro voor de opmaak van een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP).

Het door Cordeel betaalde RUP ‘Pelikaanstraat’ dat in aanmaak is, zet de deur open voor de lucratieve bouw van twee torens van 100 meter hoog en een toren van 50 meter, op een boogscheut van het Centraal Station.

Het project voorziet verder in de aanleg van 1.150 parkeerplaatsen, pal in het stadscentrum. Mobiliteitsexperten waarschuwen voor een dramatische verslechtering van de nu al problematische verkeerssituatie die er het gevolg van zou zijn.


(Beeld: Hoogbouwrapport – Locatiegeschiktheid Pelikaanstraat)

Onwettig

Een RUP opmaken, zo specifieert het decreet ruimtelijke orde, is per definitie een zaak van algemeen belang. Een RUP dient dus niet, of zeker niet uitsluitend, het belang van een projectontwikkelaar die baat heeft bij plannen die rekening houden met zijn concrete verzuchtingen.

Wanneer een projectontwikkelaar de stad betaalt voor de opmaak van een plan dat de krijtlijnen vastlegt van hoe hoog, breed en dens er kan worden gebouwd, wekt dat de indruk dat de stad tegen betaling maatwerk levert voor de bouwpromotor. Dat is a fortiori het geval wanneer het gaat om zogenaamde ‘postzegel’- of ‘zakdoek-RUP’s’ die volledig op maat worden geschreven van een ontwikkelaar.

Die aanpak waarbij politiek en projectontwikkelaars elkaar vinden, wekt niet enkel de indruk van belangenvermenging, het is ook onwettig. Dat blijkt duidelijk uit een antwoord dat (toenmalig) Vlaams minister Dirk Van Mechelen (Open VLD), bevoegd voor Ruimtelijk Ordening al op 19 december 2007 gaf, op een vraag van Eric Van Rompuy (CD&V).


“Overeenkomsten of gemeentelijke reglementen in die zin zijn onwettig. Artikel 4 van het decreet ruimtelijke ordening, gekend als het “doelstellingenartikel” van het decreet, maakt duidelijk dat de ruimtelijke ordening gebeurt vanuit een gelijktijdige afweging van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten. Via plannen de ruimte ordenen en zich uitspreken over welke activiteit op welke plaats thuishoort is bij uitstek een overheidstaak en een zaak van algemeen belang. Het karakter van die afweging impliceert dat planopmaak niet door particulieren kan worden bekostigd maar met overheidsgeld moet worden betaald. Het tegenovergestelde zou doen veronderstellen dat de betrokken ordening niet het algemeen belang dient maar het particuliere, en dit zou het plan onwettig maken.”

Van Mechelen gaf in hetzelfde antwoord ook aan dat provinciegouverneurs “in minstens twee gevallen gemeentelijke reglementen of gelijkaardige initiatieven zouden hebben geschorst wegens schending van bovenstaand principe”.

Bovendien sloot de toenmalige minister, bevoegd voor Ruimtelijke Ordening meteen ook uit dat nieuw wetgevend werk betaling door projectontwikkelaars in de toekomst wel mogelijk zou kunnen maken:


“Ik zie geen mogelijkheid om decretaal of bij uitvoeringsbesluit een regeling uit te werken die wel toelaat om kosten van planopmaak aan derden door te rekenen. Dit zou strijdig zijn met het geciteerde artikel 4 van het DRO en een wettigheidstoets niet doorstaan.”

Nietigheid

Professor stedenbouw Tom Coppens (Universiteit Antwerpen) merkt dat het laten betalen van de opmaak van een RUP door ontwikkelaars een courante praktijk is geworden. Hij wijst er op dat er geen specifieke verbodsbepaling bestaat en dat het bijgevolg de rechtbank is die geval per geval moet beoordelen. “Vergelijk het met het principe van de motiveringsplicht. Als een overheid nalaat om een belissing te motiveren, is er in principe geen probleem. Tot er iemand rechtstaat en de nietigheid van de beslissing vraagt voor de rechtbank.”

Overheden die ontwikkelaars laten betalen voor de opmaak van een RUP nemen dus een aanzienlijk risico. Wie een belang aantoont en naar de rechtbank stapt, kan de nietigheid van het RUP afdwingen. “Er moet geval per geval gekeken worden”, zegt Tom Coppens. “Feit is dat het algemeen belang steeds voorop moet staan.”

Professor Tom Coppens: “Een RUP mag sowieso niet op maat van een bedrijf worden geschreven”

Dat probleem stelt zich overigens niet enkel bij de betaling voor de opmaak van het RUP door een projectontwikkelaar. “In complexe dossiers zien we soms dat ook ambtenaren die voor de lokale overheid werken, worden betaald door een projectontwikkelaar”, zegt Tom Coppens. “Ook daar kunnen vragen bij gesteld worden. Bovendien mag – los van de betaling – een RUP sowieso niet op maat van een bedrijf worden geschreven. De motivatie moet onafhankelijk van de eigenaar van de terreinen gebeuren en het algemeen belang dienen.”

Openbaar belang

Een gemeentelijke overheid die de belangen van een projectontwikkelaar toch wil dienen, kan die verplichting makkelijk omzeilen door in de motivering elementen aan te halen die wel het openbaar belang zouden dienen.

In het dossier van de Pelikaanstraat wordt dat bijvoorbeeld gedaan door te argumenteren dat er nood is aan een nieuw RUP voor “het creëren van nieuwe kansen voor duurzame ontwikkeling, zoals de densiteit en het aandeel van de open ruimte, de relatie en tot de omgeving, de verbindingen met de omgeving, de woonkwaliteit, de duurzaamheid en maatregelen inzake klimaatadaptatie, leefbaarheid en levendigheid.”

Maar verderop in de argumentatie komt de aap uit de mouw


“De initiatiefnemer die recent een vergunningsaanvraag heeft ingediend voor de bouw van een hotel, Pelikaanstraat 80, district Antwerpen, is tevens eigenaar van andere braakliggende percelen binnen de contour van het BPA in de Pelikaanstraat en de Lange Herentalsestraat. Hij wenst deze tevens op een kwalitatieve manier te ontwikkelen, rekening houdend met de ruimtelijke, maatschappelijke en economische context. Om deze gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken dient derhalve het bestaande juridische kader (BPA Pelikaanstraat) gewijzigd te worden door het opmaken van een RUP. Cordeel nv gaat akkoord om de kosten die gepaard gaan met de opmaak van het RUP op zich te nemen.”

Uitbreidingsbehoefte

In andere dossiers wordt er zelfs nauwelijks moeite gedaan om de ware bedoeling te verbergen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de wijziging van het RUP dat de concrete invulling regelt van de Van Thillo Tower waarin straks de redacties van onder meer Het Laatste Nieuws, Humo, Dag Allemaal, VTM en De Morgen zullen samenzitten. De vraag om het RUP in de gewenste richting aan te passen komt rechtstreeks van De Persgroep en dat wordt in de motivatie in het collegebesluit ook niet ontkend:


“De komst van De Persgroep Publishing naar het Kievitplein (bouwzone I van het RUP) noodzaakt een aanpassing van de bestemmingsvoorschriften ten behoeve van meer flexibiliteit. De Persgroep diende een aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning conform het gewestelijk RUP in, maar gaf al te kennen op korte termijn een uitbreidingsbehoefte te hebben, waarbij zij de voorziene en verplichte woonfunctie (aandeel van 30% tov totale vloeroppervlakte) van het nieuwe gebouw zal moeten omvormen tot extra kantoorruimte.”

Voor de gelegenheid vroeg (en kreeg) de stad een zogenaamde bevoegdheidsdelegatie van toenmalig bevoegd Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Joke Schauvlieghe zodat ze het RUP eigenhandig kon wijzigen.

Ook de opmaak van het RUP voor de ontwikkeling van de Slachthuissite werd voor een belangrijk deel betaald door projectontwikkelaar Land Invest Group (intussen Urban Living). De ontwikkeling van de Slachthuissite gebeurt in een soort pps-constructie met het vastgoedbedrijf van de stad, AG Vespa. Twee derden van de kosten voor het RUP werden gedragen door Urban Living.