Gun Di Rupo geen euro teveel!

[Mambo]

Zelfstandigen worden momenteel genaaid door de regering.

Misschien kunnen wat tips verlichting brengen?



Verhuur je bedrijfswagen! Gun Di Rupo geen euro teveel!


De fiscaliteit wat de bedrijfswagens betreft, wordt fiscaal bijzonder duur.

In het bijzonder wat oudere wagens betreft, kan er dan ook aan gedacht worden deze privé over te nemen van de vennootschap. Let wel : de BIV wijzigt vanaf volgend jaar ook. Vermoedelijk zal deze aanzienlijk duurder worden. Daarom mogelijk op korte termijn nog actie ondernemen. Gezien deze wagens fiscaal duur zijn, kan het wel eens best meevallen deze wagen aan de vennootschap te onttrekken, want de markt voor zulke wagens zal zeker niet positief evolueren.

Wanneer de wagen privé eigendom is kan u ofwel de wagen aan de vennootschap verhuren of een kilometervergoeding aanrekenen.


BTW en verhuur van de wagen


Moet op de huur die aangerekend wordt n.a.v. het verhuren van de wagen aan de vennootschap BTW aangerekend worden ? Het verhuren van een roerend goed met als bedoeling hiervan duurzaam opbrengsten te verkrijgen , wordt immers beschouwd als een economische activiteit en valt in principe onder de BTW-regels. Maar wat hier bijzonder is, is dat het een bedrijfsleider is die maar één enkel goed nl een wagen ter beschikking stelt van zijn apotheekvennootschap. Dit heeft in het verleden al meermaals tot een discussie geleid tussen de belastingplichtige en de fiscus. De rechtspraak volgde.

In het geval wanneer een natuurlijk persoon een wagen verhuurt tegen een huurprijs aan zijn vennootschap, heeft de rechtspraak geoordeeld dat deze persoon niet de bedoeling had om uit deze verhuur duurzame opbrengsten te verwerven. Het gevolg is dat de verhuurder door het verhuren van deze wagen aan zijn apotheekvennootschap niet plots het statuut krijgt van btw-belastingplichte. Dit werd recent nog eens herhaald door de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen (Rb Antwerpen 2 juni 2008). Ondertussen heeft de Administratie zich hierbij neergelegd.

Afhankelijk van het huurbedrag is of was er vaak ook geen probleem, want er bestaat

Personenbelasting en de verhuur van de wagen


Hoe wordt het huurinkomen uiteindelijk belast in de personenbelasting ?

Het verhuren van een roerend goed wordt belast als een roerend inkomen (art 17 §1, 3° WIB 1992). Dit is ook zo het geval bij de wagen die verhuurd wordt aan de apotheekvennootschap. Zulk een roerend inkomen is uiteindelijk belast tegen een tarief van 15%. Maar het is wel niet zo dat het ganse roerend inkomen belast zal worden. Bij het verhuren van roerende goederen .kennen we immers nog een aftrek van kosten. Van de huur worden immers de kosten voor het verwerven of het behoud van dat roerend inkomen nog in aftrek genomen (intresten niet). Ofwel bewijst men deze kosten ofwel opteert men voor de forfaitaire kostenaftrek. Deze laatste bedraagt 15% van het brutobedrag.


En wat met de roerende voorheffing … ?


Maar wanneer we het hebben over roerende inkomsten dan komt ongetwijfeld de vraag op of er geen roerende voorheffing door de huurder (hier de apotheekvennootschap) moet op ingehouden worden . Dit is iimmers het geval bij intresten en dividenden.

Maar is dit hier ook van toepassing ?

Het antwoord is ‘neen’. De roerende voorheffing is hier niet aan de orde wanneer de begunstigde van de huurinkomsten een inwoner is, en onderworpen is aan de personenbelasting, of als het om een binnenlandse vennootschap gaat (art 111 KB.WIB 1992) . En dit is hier het geval. Let wel dat door de aangifte in de personenbelasting er wel nog aanvullende gemeentebelasting moet op betaald worden.


Een kilometervergoeding aanrekenen


Deze vergoeding is in principe belastingsvrij. Maar volgens de Administratie enkel wanneer het jaarlijks aantal afgelegde kilometers niet hoger ligt 24.000 km per jaar (ComIB 31/36). De rechtspraak is weigerachtig wat deze 24.000 km-grens betreft en wanneer de vergoeding niet hoger is dan het tarief dat de Staat betaalt aan zijn ambtenaren die hun persoonlijke wagen gebruiken voor dienstverplaatsingen. Het bedrag van deze huidige kilometervergoeding (periode van 1 juli 2011 tot 30 juni 2012) bedraagt 0,3352 euro/kilometer. Een hogere kilometervergoeding is mogelijk indien deze gebaseerd is op ernstige normen, zoniet zal het verschil mogelijk als een bezoldiging belast worden.　


Noot


De vennootschap die deze forfaitaire kilometervergoeding betaalt kan deze vanzelfsprekend in aftrek nemen. De Administratie gaat ervan uit dat 70% van die vergoeding een terugbetaling is van kosten die vallen onder de CO²-beperking en 30% wordt geraamd voor het brandstofgedeelte (75% aftrekbaar), ongeacht de aard van de brandstof (ComIB 66/51).

[Mambo]

Een van de dingen die je kan overwegen voor der regering van gedachten verandert, is om uw vennootschap te liquideren. U betaalt dan slechts 10% roerende voorheffing in plaats van 21% of 25%. Want we sluiten niet uit dat de liquidatietaks omhoog gaat naar 25%. Om zoveel mogelijk discussies met de fiscus te vermijden, lijkt het slim om eerst een nieuwe vennootschap op te richten voor u de oude opdoekt!

[Mambo]

Hoe omzeil je de schandalige bedrijfsbelasting op bedrijfswagens?


In het bijzonder wat oudere wagens betreft, kan er dan ook aan gedacht worden deze privé over te nemen van de vennootschap. Let wel: de BIV wijzigt vanaf volgend jaar ook. Vermoedelijk zal deze aanzienlijk duurder worden. Daarom mogelijk op korte termijn nog actie ondernemen. Gezien deze wagens fiscaal duur zijn, kan het wel eens best meevallen deze wagen aan de vennootschap te onttrekken, want de markt voor zulke wagens zal zeker niet positief evolueren.

Wanneer de wagen privé eigendom is kan u ofwel de wagen aan de vennootschap verhuren of een kilometervergoeding aanrekenen.

Het verhuren van een roerend goed zoals een wagen wordt belast als een roerend inkomen. Zulk een roerend inkomen is uiteindelijk belast tegen een tarief van 15%. Bij het verhuren van roerende goederen kennen we ook immers nog een aftrek van kosten. Ofwel bewijst men deze kosten ofwel opteert men voor de forfaitaire kostenaftrek. Deze laatste bedraagt 15% van het brutobedrag.

Een andere optie is dat u aan uw vennootschap een kilometervergoeding aanrekent. Deze vergoeding is in principe belastingsvrij. Maar volgens de Administratie enkel wanneer het jaarlijks aantal afgelegde kilometers niet hoger ligt 24.000 km per jaar (ComIB 31/36). Het bedrag van deze huidige kilometervergoeding (periode van 1 juli 2011 tot 30 juni 2012) bedraagt 0,3352 euro/kilometer.

[Mambo]

Vier supertips om anoniem vastgoed te kopen!



Mensen kopen massaal vastgoed met de financiële crisis. Maar hoe kan je anoniem vastgoed kopen in eigen land…


Koop eens anoniem een patrimoniumvennootschap


Een patrimoniumvennootschap is eigenlijk een gewone vennootschap zoals een NV of een BVBA. Alleen zal deze vennootschap alleen of bijna uitsluitend vastgoed bezitten als activa. Het klassieke verhaal is dat een goed boerende KMO’er naast zijn zogenaamde werkvennootschap een tweede vennootschap opricht, een immobiliën- of patrimoniumvennootschap. Deze vennootschap wordt dan gevoed met vergoedingen uit bv. bestuursvergoedingen (deze vastgoedvennootschap is dan bestuurder in de werkvennootschap) of via managementfees. In deze patrimoniumvennootschap worden dan een of meerdere panden gekocht, al dan niet met een constructie rond vruchtgebruik maar dat is een ander verhaal. Het voordeel is dat er dan met bruto-inkomsten vastgoed kan gekocht worden. Stel dat men in een BVBA 100 heeft en men wil deze 100 naar het privé vermogen overhevelen dan blijft er na vennootschapsbelasting en bv. roerende voorheffing (bij dividenduitkering) nog maar 50 of minder over. In de patrimoniumvennootschap heeft men echter nog steeds 100 om te investeren.

Bovendien is het vastgoed dan in een aparte vennootschap – afgescheiden van de werkvennootschap – wat weer zijn voordelen kan hebben in geval het mis gaat met de werkvennootschap. Tenslotte als er een koper is voor de werkvennootschap heeft die soms geen interesse in de protserige villa van de directeur. In ons scenario zit deze villa in een aparte vennootschap en hoeft de zaakvoerder die niet over te nemen. Ook naar successierechten toe kan de immobiliënvennootschap zo zijn voordelen hebben. Men kan de aandelen van deze vastgoedvennootschap schenken aan 3% aan de kinderen. Zo vermijdt men bij een erfenis in ‘rechte lijn’ (grootouders/kinderen/kleinkinderen) maar liefst 27% successierechten. In de zijlijn kan dit zelfs oplopen tot 65%.

Wat is nu het grote voordeel inzake de anonimiteit…? De verkoop van aandelen ook al zit hier een duur vastgoed in, gebeurt niet via de notaris. U kan bij wijze van spreken om middernacht aan de toog van Café Dikke Maria op een bierviltje de verkoop bezegelen en afronden. Dus op deze manier kan een pand indirect van eigenaar veranderen door de aandelen te verkopen. Meestal zal de verkoop gebeuren door het ondertekenen van een verkoopovereenkomst. Maar dit is wel een onderhandse akte zoals dat heet tussen partijen. Op geen enkele manier is dus automatisch geweten wie de eigenaar is. Het is niet zoals bij de verkoop van een huis dat er een notariële akte is die automatisch een knipperlicht doet branden bij de fiscus. Vroeger was het nog beter met de aandelen aan toonder maar ja dit is verleden tijd. Wat er voor de aandelen werd betaald hoeft niemand te weten… Dit opent mogelijkheden.

Doe uw voordeel?

Er zijn trouwens nog heel wat andere voordelen aan het kopen van een patrimoniumvennootschap. U betaalt immers geen registratierechten wat een erg forse besparing oplevert van 10% (en 12,5% in Brussel of Wallonië). De verkoop van aandelen kost u geen euro aan registratierechten. Maar er is nog meer.

Stel dat we een vennootschap hebben met alleen een pand in van 1.000.000 EUR. De aandeelhouder deed verder niets met dat pand en wil het nu verkopen. Als hij dit pand verkoopt en het geld privé wenst, kost hem dit een fortuin. Laat ons stellen dat de vennootschap het pand 20 jaar bezat en dat het pand dus voor meer dan 60% is afgeschreven daarenboven werd het pand 20 jaar geleden gekocht voor 400.000 EUR, dus het pand is boekhoudkundig pakt nog 150.000 EUR waard (er werd immers afgeschreven op 400.000 EUR). Nu is het pand 1.000.000 EUR waard. Bij verkoop gaat de vennootschap de degoutant hoge Belgische vennootschapsbelasting betalen van 33,99% op 850.000 EUR (verschil tussen 1.000.000 EUR en 150.000 EUR) of bijna 300.000 EUR.

Kan ik anoniem kopen met een commandverklaring?



Wat is dit voor een ding… een commandverklaring? Als u anoniem wilt kopen gebruikt men al eens een zogenaamde commandverklaring. U wenst bv. uw handelszaak graag uit te breiden en u wenst het pand te kopen dat naast uw eigendom te koop staat. Als de verkoper weet dat u interesse heeft, zal de prijs mogelijk worden aangepast. U wilt dus discreet kunnen kopen. Daarom werkt u met een stroman, met andere woorden, iemand koopt in uw plaats. Bovendien moet in het compromis de volgende clausule staan: "De koper koopt voor zichzelf of voor een andere nader aan te wijzen persoon.". Dit is gebruikelijk en het zal dus niet de aandacht trekken.

Dan moet het snel gaan… Na het tekenen van het compromis moet u naar de notaris stappen. Hier verklaart u (in een authentieke akte) wie de werkelijke koper is. Meestal zijn de eerste en de definitieve koper aanwezig, maar de oorspronkelijke verkoper zeker niet. Later volgt dan nog de definitieve akte (bv. een kleine vier maanden later). De notaris moet deze commandverklaring laten registreren en dit op de eerste werkdag volgend op de ondertekening van het compromis. Als u dan weet dat het registratiekantoor om 12　uur dicht is, heeft u niet veel tijd. U kunt die commandverklaring tot 21 uur ’s avonds ook bij deurwaardersexploot betekenen, maar handig is anders… Haalt u dit strikte tijdschema niet, dan is er sprake van een wederverkoop en moeten er tweemaal registratierechten worden betaald. Een paar jaar geleden werd die regeling gewijzigd en is die korte termijn verlengd tot vijf werkdagen. Een leuke regeling voor als u iemand niet wilt laten weten dat u de eigenlijke koper bent maar hier verschalkt u de fiscus niet mee…


Overdraagbare koopoptie


Toch is het misschien nodig om wat tijd te winnen tegenover de fiscus


…. U heeft bv. nog niet het nodige officiële geld om op het ogenblik dat u het compromis gaat tekenen officieel te kunnen kopen. Uw ouders gaan u bv. nog een schenking bij notaris doen. U moet dus wat tijd winnen maar u wil toch geen leuke opportuniteit laten verloren gaan. Dan zijn er enkele opties die we u zouden kunnen aanraden zoals bv. de overdraagbare aankoopoptie. Hoe werkt dit?

Bij een optie tot aankoop is het de verkoper die er zich toe verbindt te verkopen en dit op een onherroepelijke wijze. De verkoper kan m.a.w. niet meer terug.De kandidaat-koper is daarentegen nog niet gebonden. Zorg ervoor dat deze optie overdraagbaar is. Misschien bezorgt u wel het vrij onopvallende modeldocumentje voor de optie aan de koper…waar ergens staat dat de optie overdraagbaar is, de meeste kopers zullen hier niet over vallen. Misschien zal u stroman die deze optie tekent – want dat is uiteraard de bedoeling – de verkoper wel over de brug krijgen door de optie betalend te maken. De stroman betaalt bv. 1000 EUR om de optie te krijgen. Licht uw stroman bv. binnen de 14　dagen de optie, dan wordt deze 1000 EUR in mindering gebracht van de aankoopsom. Anders is hij/u zijn geld kwijt. Uw stroman zegt dat hij voor zo een belangrijke aankoop nog wat bedenktijd wenst. In deze tijd die u wint kan u ervoor zorgen dat u al tenminste ergens het geld officieel hebt voor de betaling van bv. het voorschot. Ja gaat het over een villa van 1.000.000 EUR dan is het toch 100.000 EUR.

Ondertussen wordt de optie aan u overgedragen door de stroman. En daar verschijnt u plotseling breed glimlachend op het toneel. U bent de koper. Niemand kan u nog tegenhouden. U koopt tegen de in de optieovereenkomst betaalde prijs en u kan ondertussen de uitgave verantwoorden…

Stel dat de koper toch wat vreemd opkijkt om de optie overdraagbaar te maken dan is een zeer valabel argument van de stroman: ‘Ik zou er wel graag bijzetten dat de optie overdraagbaar is. Ik weet niet goed of ik nu best koop via mijn vennootschap, mijn kinderen of in persoonlijke naam. Mijn boekhouder zei dat ik er daarom best in zet dat de optie overdraagbaar is’.


Vennootschap in oprichting

Ook de vennootschap in oprichting biedt mogelijk een oplossing. De oprichter(s) (uw stroman(nen) dus ondertekenen dan het compromis. Wie er aan de touwtjes trekt in de nog op te richten vennootschap wordt op deze manier niet blootgegeven. Er kunnen nog andere toekomstige aandeelhouders zijn buiten de oprichters. Na de oprichting van de vennootschap zal dan aan de notaris worden meegedeeld dat de vennootschap alle handelingen overneemt van de oprichters. Ondertussen zijn er bv. al vier maanden verstreken en kan de nieuwe vennootschap of een reeds bestaande vennootschap …waarvan u de aandelen overnam het pand dus kopen. Niemand hoeft te weten voor hoeveel u de vennootschap overnam of u kan na de aankoop van het pand…discreet de aandelen overnemen… Er zijn hier opties.

Aankoop in onverdeeldheid


Ook zouden bv. 4 personen het pand kunnen kopen in onverdeeldheid. De uiteindelijke koper zit onopvallend tussen de andere vier. Naderhand kan koper D van de andere mede-eigenaars hun deel overnemen tegen slechts 1 % verdelingsrecht. Let op ! Wat niet kan is dat A, B en C alleen kopen en D vervolgens voor een klein stukje mede-eigenaar wordt. En dat D tenslotte het deel van de anderen overneemt tegen het verdelingsrecht van 1　%. Hier heeft de wetgever een stokje voorgestoken. In dit geval gebeurt de overname tegen 10 % . Nu u de anderen uitkoopt heeft u ondertussen geen probleem meer om uw uitgave te verantwoorden tegenover de fiscus.

[Mambo]

Fiscaal stelsel van de huurinkomsten van uw tweede verblijf in Spanje


We gaan in er uiteraard vanuit dat u in het land waar uw tweede verblijf gelegen is, géén resident bent. Ook controleert u best steeds opnieuw de locale wetgeving daar deze in moeilijke budgettaire tijden continu aan verandering onderhevig is. In Spanje onderscheiden we twee categorieën met elk een apart fiscaal regime.




U bezit een vakantiewoning in privé en voor eigen gebruik. Hoe wordt u dan belast? Wel op basis van kadastrale waarde van de woning wordt een inkomen toegerekend die 1,1% van de kadastrale waarde bedraagt indien de kadastrale waarde na 1994 is geherwaardeerd (2% over de kadastrale waarde indien deze niet is geherwaardeerd). Dit inkomen wordt tegen 24% belast. De eigenaar dient op eigen initiatief aangifte te doen gedurende het volgende jaar (bijvoorbeeld de aangifte over 2011 mag tot en met 31/12 van 2012 worden gepresenteerd)



In het tweede geval bezit u privé eveneens een vakantiewoning die NIET wordt verhuurd (zonder aanvullende services). In dat geval dient over het bruto verhuurbedrag (geen kostenaftrek) 24% belasting te worden betaald. De aangifte dient in dat geval ieder kwartaal te worden gepresenteerd. Voor de periode dat de woning ter beschikking staat voor u privé (buiten de verhuur om), geldt (proportioneel) wederom hetgeen in de vorige alinea werd verteld.

[Mambo]

CASH UIT DE VENNOOTSCHAP HALEN : VERKOOP EENS WAT SCHILDERIJEn






Zoals we reeds voorheen in deze kolommen hebben geschreven kan de verkoop van kunst uit de private collectie aan de vennootschap een manier zijn om cash uit de vennootschap te halen.

Aan het hof van beroep van Gent werd onlangs een zaak voorgelegd, waarbij de bedrijfsleider zeven schilderijen voor 53.000 EUR had verkocht aan zijn vennootschap.

De omschrijving van de schilderijen was de volgende :

– 1 schilderij ibellarini' (zicht toscanie) 6.000 EUR;


– 1 litho de rijck 3.000 EUR;

– 1 litho frimout 8.000 EUR;

- 1 litho minguet 9.000 EUR;- 1 litho minguet 9.000 EUR;

- 1 schilderij huylebroeck 5.000 EUR;

- 1 schilderij •huylebroeck 7.000 EUR;

- 1 schilderij roman 6.000 EUR.

De koopprijs werd geboekt op de rekening-courant van de bedrijfsleider.

Betaalde prijs is toekenning bezoldiging

De fiscus was van mening dat de verkoopovereenkomst aan haar niet tegenstelbaar is omdat het wegens de vage omschrijvingen onmogelijk is vast te stellen welke schilderijen effectief werden verkocht en de waarde ervan niet kon worden bepaald laat staan onderzocht. De fiscus beschouwt de creditering van de lopende rekening met het bedrag van 53.000,00 EUR als een bezoldiging van bedrijfsleider.

Rechtbank en hof volgen nietDe belastingplichtige brengt zijn zaak voor de rechtbank. Hij haalt aan dat een waardebepaling steeds subjectief is, dat de werken zich wel degelijk in het kantoor bevinden en dat het feit dat de betaling van de factuur toegerekend wordt op de schuld die de vennoten hebben aan de vennootschap een normale gang van zaken lijkt. Het is niet correct te worden beschuldigd van onvoldoende gegevensverstrekking daar waar de administratie de werken kon zien en de aanwezigheid ervan kon vaststellen.

Zowel de rechtbank van eerst aanleg als het hof van beroep volgen de administratie niet. De administratie heeft zich niet beroept op simulatie, en blijft voor het overige in gebreke daar waar zij moet aantonen hoe de aankoop van een activum een bezoldiging kan zijn. (arrest van het hof van beroep van Gent van 14.02.2012, nr. 2011/AR/411, bevestiging van een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Gent van 11.08.2006).

[Mambo]

Fiscaal slim gemeubeld verhuren…




Het is helemaal niet zo uitzonderlijk dat een onroerend goed gemeubeld wordt verhuurd. Denken we maar een studio , studentenkot of een appartement aan zee. Meestal gaat de verhuur van zulk een onroerend goed samen met de verhuur van roerende goederen (meubels).

De verhuur zal dan niet enkel betrekking hebben op het gebruik van het onroerend goed maar ook op de roerende goederen, de meubels, die aanwezig zijn in de woning.

Het aangerekende huurbedrag zal dan ook uit twee luiken bestaan nl een gedeelte zal een roerend inkomen zijn en een gedeelte zal het onroerend inkomen uitmaken..

Hoe wordt de verhuur dan fiscaal bekeken?

° 60% van de opbrengst betreft het onroerend inkomen.
• 40% van de opbrengst wordt geacht een roerend inkomen te zijn.

Hiervan kan echter afgeweken worden door de verhuurovereenkomst zo op te stellen dat beide inkomens apart vermeld worden. De fiscale gevolgen zijn navenant.

- De huur moet al dan niet aangegeven worden afhankelijk of de huurder het
onroerend goed al dan niet beroepsmatig gebruikt. Indien privé-gebruik
volstaat de aangifte van het niet geïndexeerd kadastraal inkomen.

- Het roerend inkomen moet echter wel aangegeven worden in de aangifte
personenbelasting. Dit wordt opgelegd door artikel 111 KBWIB 1992. Er
wordt immers hier volledig afgezien van de inning van de roerende voorheffing op de roerende huurinkomsten als de begunstigde een inwoner is van het land en onderworpen is aan de personenbelasting, of als het om een binnenlandse vennootschap gaat.

Maar hoe zit de belastbaarheid van het roerend inkomen in mekaar ?

Het aan te geven bedrag is het netto roerend inkomen. Dit is het bruto inkomen minus de kosten die er betrekking op hebben. Voor het verhuren van meubilair of stoffelijke huisraad bestaat er een forfaitaire kostenaftrek van 50% voor wie de kosten niet kan of wil aantonen.

Van het onroerend inkomen kunnen echter wel intresten van een lening om het onroerend inkomen te behouden of te verwerven in aftrek genomen worden. Dit kan echter niet voor het roerend gedeelte.

Voorbeeld

Verhuur van een gemeubelde studio (niet geïndexeerd KI = 600) voor 5.000 euro / jaar. In het huurcontract werd er geen opdeling tussen onroerend en roerend gedeelte gemaakt. Tevens wordt het volledig voor private doeleinden aangewend.

Roerend 40% x 5.000 = 2.000 euro
Onroerend 60% x 5.000 = 3.000 euro

Aangifte

code 1106 : 500
belastbaar : 500 x 1,5461 x 1,4 = 1.082

personenbelasting ? Dit hangt af van het feit of er aftrekbare intresten zijn en/of in welke belastingsschijf dit onroerend inkomen bijkomt. In het slechtste geval moet er 50% (+ stel 7% gem.bel) op betaald worden = 578,87 euro

code 1157 : 40% x 5.000 = 2.000 x 50% = 1.000
personenbelasting : 2.000 x 50% x 15% (+ 7% gem.bel) = 160,50 euro