immobilienbubbels wereldwijd.

[patrickve]

Interessant artikel in The Economist:
http://www.economist.com/node/165428...ry_id=16542826

Belgische immobilienprijzen ongeveer 30% overgewaardeerd.
(Frankrijk, bijna 40%, en dat is inderdaad wat ik al verschillende keren heb gezien/gehoord).

Ook leuk: de interactieve bubbel grafiekjes van het laatste decennium:

http://www.economist.com/node/144382...ry_id=14438245

[Kodo Kodo]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Interessant artikel in The Economist:
http://www.economist.com/node/165428...ry_id=16542826

Belgische immobilienprijzen ongeveer 30% overgewaardeerd.
(Frankrijk, bijna 40%, en dat is inderdaad wat ik al verschillende keren heb gezien/gehoord).

Ook leuk: de interactieve bubbel grafiekjes van het laatste decennium:

http://www.economist.com/node/144382...ry_id=14438245

Als dit tot massale insolventie van hypotheekhouders leidt, wordt er veel fiat-geld vernietigd, en zouden er banken overkop kunnen gaan. In het eerste geval wordt deflatie bevorderd, denk ik, en in het tweede geval zouden er weer bail-outs kunnen komen, wat het gevaar voor grote inflatie doet toenemen. Heb ik het goed?

Dan is de euro een dubbeltje op zijn kant, en kunnen wij in deze crisis nog alle kanten op, maar zo te zien geen enkele goede!

[Erw]

Oorspronkelijk geplaatst door Kodo Kodo

Als dit tot massale insolventie van hypotheekhouders leidt, wordt er veel fiat-geld vernietigd, en zouden er banken overkop kunnen gaan. In het eerste geval wordt deflatie bevorderd, denk ik, en in het tweede geval zouden er weer bail-outs kunnen komen, wat het gevaar voor grote inflatie doet toenemen. Heb ik het goed?

Dan is de euro een dubbeltje op zijn kant, en kunnen wij in deze crisis nog alle kanten op, maar zo te zien geen enkele goede!

De goede kant opgaan is het omgekeerde doen van wat in het verleden werd gedaan, en dat gebeurt niet, want dat betekent de daders zichzelf aan moeten pakken. De bail-outs zullen gewoon de consumptiedrempel voor grote prijsstijgingen verder verlagen. Als de drempel dan eindelijk onder het consumptieniveau raakt dan start mechanisme.
En bij de weg, in tegenstelling tot wat velen insinueren, inflatie is meer geld in de economie brengen en prijsstijgingen zijn een gevolg ervan, niet hetzelfde als inflatie. Inflatie betekent 'opblazen' van iets, en dat is hier de hoeveelheid geld. Afhankelijk van de mate waarin de economie erin slaagt om evenredig met de geldtoename meer te produceren, zullen de prijzen dalen of stijgen. Daar er geen rem is op geld bijmaken en wel een rem op meer presteren, is het meestal het laatste. En als dat niet zo is dan zorgen de centrale planners er wel voor dat het zo wordt.

[MIS]

De goede kant opgaan is het omgekeerde doen van wat in het verleden werd gedaan, en dat gebeurt niet, want dat betekent de daders zichzelf aan moeten pakken.

Amai Erwtje, dat vind ik nu eens een oprecht leuke opmerking. Zoals reeds vele malen gesteld kunnen we iedereen zonder probleem miljonair maken wanneer we economische basisbeginselen zouden toepassen, deflatie is het omgekeerde van inflatie, door een correct gebruik van beiden kunnen we de balans en vertrouwen herstellen. Het probleem zal zijn dat het inflatoire denken ook alles inflatoir zal percipiëren waardoor zelfs de oplossing een probleem wordt, een soort van geestesziekte die economie heeft geamputeerd van haar mogelijkheden. Je weet nog wel, gestolen van Schoppenaur en vertaald binnen de huidige omstandigheden ….. "Als we wereldwijd alle prijzen en lonen delen door eenzelfde factor, dan betekent dit een relatieve vermeerdering van het geld in omloop, en dat in verhouding tot de gekozen delingsfactor. Aangezien zowel deze factor variabel is , en de oefening oneindig herhaalbaar is, kan er in absolute zin nooit ergens een gebrek zijn aan geld"

En maar zoeken achter dat geld hé … probeer eerst maar die dieven te pakken om ze dan ook een miljoen te geven, het geld is dan toch in overvloed beschikbaar. En aub, laat je Zimbabwaanse hersenkwab maar even buiten beschouwing.

[Raven]

Lijkt me helemaal niet overgewaardeerd.

Het aantal scheidingen was nog nooit zo hoog, onze bevolking groeit toe, en 10% van alle toekomstige bouwgrond is gereserveerd voor sociale woningen...

Ik zie echt niet hoe de woningprijs voor jan & an modaal zal dalen.

Wat betreft de hypotheeklasten? => erfsystemen zoals in Zwitersland. Een lening wordt genomen over 50 of zelfs 60 jaar, de kinderen betalen gewoon de lening verder af. Zo zie ik nog wel wat ruimte om de mensen wat verder uit te persen. Op naar de 300.000 euro voor een gewone woning... (correctie, 330.000 euro, want u betaalt voor die 10% natuurlijk).

Begin al maar te sparen

[Yves38]

Als je ziet hoeveel een huis kost in verhouding met wat het inkomen per gezin is en hoeveel dit in het verleden was dan kan je niet anders dan concluderen dan dat het overgewaardeerd is. Misschien niet in reële termen, maar wel in functie van de koopkracht.

Een goed heeft pas een prijs als er ook een koper voor is of een gek die jouw prijs wil betalen. Van zodra die gek of koper tot het besef komt dat hij het door jouw aangeboden goed aan die hoge prijs niet kan betalen, krijg je je goed niet verkocht en als zich dit op een grote schaal voordoet heb je een bubbel.

De banken en met hen de overheden (één pot nat) hebben de mensen het idee gegeven dat ze rijker waren dan ze werkelijk zijn door leningen aan lage interesten aan te bieden. Hierdoor zijn de prijzen de hoogte in gegaan, terwijl de lonen door de diverse loonmatigingen niet gevolgd zijn....lees inflatie. Gevolg een bubbel.

Komt nog bij dat er een demografische verschuiving aan het plaats vinden is...

Aangezien de loonmatigingen vooral het gevolg zijn van de concurrentie met lage loonlanden, lijkt een correctie op wereldvlak aan de orde te zijn. Kort en bondig gezegd moet de hele wereld meer gaan verdienen om de huidige prijsniveau's aan te kunnen en de vraag het aanbod gaat volgen (hetgeen volgens mij geen realistisch gegeven is, gezien het aantal mensen waarmee we momenteel op deze aardkloot zijn in functie van de grondstoffen) ofwel zakt de prijs. Vele verkopers willen momenteel hun goed niet aan lagere prijzen verkopen, dus men blijft maar hopen op betere tijden, die volgens mij niet gaan komen. Eens zal de prijs dus toch gaan zakken, want ....een huis kun je nog altijd niet opeten.

[Raven]

Oorspronkelijk geplaatst door Yves38

Als je ziet hoeveel een huis kost in verhouding met wat het inkomen per gezin is en hoeveel dit in het verleden was dan kan je niet anders dan concluderen dan dat het overgewaardeerd is.

Een goed heeft pas een prijs als er ook een koper voor is of een gek die jouw gekke prijs wil betalen. Van zodra die gek of koper tot het besef komt dat hij het door jouw aangeboden goed aan die hoge prijs niet kan betalen, krijg je je goed niet verkocht en als zich dit op een grote schaal voordoet heb je een bubbel.

De banken en met hen de overheden (één pot nat) hebben de mensen het idee gegeven dat ze rijker waren dan ze werkelijk zijn door leningen aan lage interesten aan te bieden. Hierdoor zijn de prijzen de hoogte in gegaan, terwijl de lonen door de diverse loonmatigingen niet gevolgd zijn....lees inflatie. Gevolg een bubbel.

Komt nog bij dat er een demografische verschuiving aan het plaats vinden is...

Het percentage betalingsproblemen voor leningen is verwaarloosbaar. Men heeft hieromtrent nog cijfers gepubliceerd, hypotheekleningen zitten in de lift en blijken voor zowel leners als banken een excellente deal.

Ik zie zelfs niet meteen plafond voor de leningstermijnen, we zien dat steeds meer jonge mensen (21-24 jarigen) al aan een lening beginnen + borg van de ouders, en hierdoor is er ruimte voor langere termijnen.. lenen over 30 jaar, of zelfs 40 jaar. Hiermee is er weer wat ruimte voor de vastgoedprijzen te laten stijgen.

Het is belangrijk dat de mensen hiervan op de hoogte worden gebracht, het is fout als u al tegen de 30 aankijkt, maar nog geen lening hebt. Mogelijk zal u zelfs helemaal uit de boot vallen.

Jong beginnen is de boodschap, wenst u een woonst van uzelf. Wat me meteen brengt naar de tweede groeifactor.

Het is een illusie te hopen op nog een woonst zoals dat van de tijd van de ouders; huizen wordt kleiner, compacter, bescheidener maar kan toch de waarde behouden (of nog licht stijgen in prijs dankzij punt 1). Ook zal men steeds meer kiezen voor appartementen tegen scherpe prijzen. Immers, waar een vastgoed woonst 300.000 euro zou hebben bedragen, kan een appartementsgebouw op dezelfde bouwgrond 4x250.000 euro opbrengen.

2 moderne trends voor een nieuwe manier van wonen & lenen

[MIS]

Ik zie echt niet hoe de woningprijs voor jan & an modaal zal dalen.

Die prijs zal dalen omdat we ook deflatie zullen toepassen, in bvb China zullen de prijzen nog een tijdje stijgen maar op deze manier wordt een balans of het herstel gerealiseerd. Het zegt op dat moment nog niets over het welvaartspeil maar de turbulenties als gevolg van blinde speculatie worden hiermee geneutraliseerd, waardoor we dan ook een volwassen en duurzame economie krijgen.

[Yves38]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

Het percentage betalingsproblemen voor leningen is verwaarloosbaar. Men heeft hieromtrent nog cijfers gepubliceerd, hypotheekleningen zitten in de lift en blijken voor zowel leners als banken een excellente deal.

Ik zie zelfs niet meteen plafond voor de leningstermijnen, we zien dat steeds meer jonge mensen (21-24 jarigen) al aan een lening beginnen + borg van de ouders, en hierdoor is er ruimte voor langere termijnen.. lenen over 30 jaar, of zelfs 40 jaar. Hiermee is er weer wat ruimte voor de vastgoedprijzen te laten stijgen.

Het is belangrijk dat de mensen hiervan op de hoogte worden gebracht, het is fout als u al tegen de 30 aankijkt, maar nog geen lening hebt. Mogelijk zal u zelfs helemaal uit de boot vallen.

Jong beginnen is de boodschap, wenst u een woonst van uzelf. Wat me meteen brengt naar de tweede groeifactor.

Het is een illusie te hopen op nog een woonst zoals dat van de tijd van de ouders; huizen wordt kleiner, compacter, bescheidener maar kan toch de waarde behouden (of nog licht stijgen in prijs dankzij punt 1). Ook zal men steeds meer kiezen voor appartementen tegen scherpe prijzen. Immers, waar een vastgoed woonst 300.000 euro zou hebben bedragen, kan een appartementsgebouw op dezelfde bouwgrond 4x250.000 euro opbrengen.

2 moderne trends voor een nieuwe manier van wonen & lenen

MET borg van de ouders ....tja, voor de gelukkige kinderen misschien. Trouwens tegenwoordig vormt men niet makkelijk al een gezin voor de dertig. Ik betwijfel je theorie toch wel zwaar. Ik bemerk hier zowaar een verkoopspraatje in....menig één bubbeltje is al op die manier gecreëerd. Vooral de schuldenbubbel. Verder lijkt het me niet gezond om nu al schulden te gaan verdelen over 2 generaties of om tot je 65 te moeten afbetalen (maw 45 jaar). Wie kan immers garanderen dat je kan blijven werken etc....

[corse]

Immobilia (vastgoedmakelaars) (Analyse)


De wet van vraag en aanbod bepaald de markt, de immobilia spelen daar natuurlijk op in.

Vermits wonen een essentieel recht is heeft de wilde vrije markt een negatieve invloed op de prijs (en dit voor de koper)

§ (De koper) is de benadeelde partij. (De markt moet de koper volgen, niet de verkoper)
§ (De verkoper echter) is de bevoordeelde partij. (de vastgoedzeepbel in de VS doorprikt)

In onze samenleving is niets te duur, men verdient gewoon niet genoeg en de bewoonbare plaats op onze planeet is slecht verdeeld en slecht georganiseerd.
Als men een inzet van 2 personen in één gezin heeft en men kan nog niet over een woning beschikken dan is er een structurele fout in het gezin en in de samenleving.
Lage lonen zijn altijd de oorzaak van de benadeelde partij.
Een degelijk loon versterkt de koopkracht en bevordert de consumptie.
Een goed consumptie gedrag van de samenleving bevordert de winst van de bedrijven die op hun beurt degelijke lonen kunnen uitbetalen.


Vraag en aanbot en de consequenties:

Nood dwingt, de nood om te wonen dus, hier is geen sprake van vrije wil maar van dwang.
Het neveneffect van een te grote kost voor een woning is enorm groot, vb: beperkt sociaal leven.
Een eigen woning bezitten is één zaak, de hypotheek kunnen blijven aflossen is een andere, (anders: Is de bank eigenaar).
Een woning waar een hypotheek op rust is géén eigendom maar een berg schulden.
Tot de hypotheek afgelost is blijft de bank eigenaar, een lang aantal jaren dus, hopelijk in goede gezondheid en veel geluk.
Het aantal zogezegde "eigendommen" dat verkocht wordt wegens betalingsmoeilijkheden is ellenlang.
Twee inkomens maar meer scheidingen, mooiere en duurdere huizen, maar meer gebroken gezinnen.
We hebben onze bezittingen vermenigvuldigd, maar we hebben onze waarden verminderd.
Grote psychische spanningen en relatieproblemen het zogenaamde sneeuwbaleffect met

Gevolg:

Echtscheidingen als gevolg.
Statistieken bepalen dat 4 op de 5 koppels uit elkaar gaan, waarvan 3 uit grotendeels financiële redenen.
In tegenstelling tot ordinaire bandieten, die je geld of je leven willen, willen immobilia je geld én je leven, spijtig worden deze “te weinig” bestraft.
Immobilia zingen luidkeels de internationale van de winst en vergeten daarbij dat economie een middel is en geen doel op zich, ook hier betaald de samenleving het gelag.


Plaatsgebrek is een leugen:

Als 6 miljard mensen, in 2.5 miljard gezinnen, allemaal een huis zouden hebben op 1000 m² grond, dan wonen we met zijn allen op 2.5 miljoen km², of 1/4 van de USA, oftewel ongeveer West-Europa.
Reserveren we daarbij nog eens drie keer dezelfde plaats voor industrie, openbare gebouwen,wegen en landbouw dan is de rest van de wereld een natuur paradijs.
Er zouden dan nergens anders mensen wonen dan in de VS en ieder gezin zou 1000 m² grond ter beschikking hebben.
Het statement is een puur logicastatement en houd geen rekening met de evolutie geschiedenis van onze planeet die te wijten is aan de onderontwikkeling van de mens uit het verleden.
Het nieuwe denken, dat logica toetst aan de huidige realiteit dwingt de mens zich in de juiste evolutierichting te begeven.
Gezien we in de huidige tijd in een evolutionaire drekput leven die het gevolg is van onze voorgeschiedenis.
En dat we door onze geconditioneerdheid het evolutionaire drekput effect zelfs niet eens meer zien, daarvoor is het nodig om zulke vergelijken te maken.
De menselijke geconditioneerdheid is een handicap die niet alleen belastend is voor het individu zelf, maar ook voor zijn omgeving, de last voor de omgeving is rede genoeg om aan onszelf te sleutelen.

De woongebieden van de gevestigde nomenclatuur: (eigenaars van privaatindustrie, politiekers, rechters, advocaten enz.)

Deze liggen uiteraard ver af en gescheiden van de woongebieden van de werkman en middenstandswoningen , de problematiek rond immobilia is voor hen onbestaande, enkel de capaciteiten en de lage lonen van deze zijn voor hen belangrijk, ze creëren daardoor een kunstmatige sluikeconomie die de reële economie ondermijnde en de loon naar werk verhouding van deze vernietigt, het misbruik maken van de medemens bereikt hier zijn hoogste vorm, discriminatie puur, de door generaties en met veel geduld opgebouwde “voorbeeld model samenleving” wordt hier op een zeer subtiele manier tot op de grond afgebroken, van het eerbiedigen van de bestaande fundamentele sociale rechten is geen sprake.

De gevolgen van geconditioneerdheid kunnen veel vernietigender en effectiever zijn dan de gevolgen van fysiek geweld.
Er worden vele en ook intensieve pogingen gedaan om ons zelfvertrouwen en perceptievermogen te ondermijnen, zodat je een gevoel van machteloosheid over je krijgt.
Als je permanent ondergedompeld wordt in onzin, grenzende aan waanzin, vervagen de normen en kan men hoe langer hoe minder zinvol denken.

Hoewel de scheidingslijn tussen (het klassiek liberalisme) en (neoliberalisme, libertarisme en marktfundamentalisme) niet altijd duidelijk is, kan men stellen dat libertarisme, neoliberalisme en marktfundamentalisme radicale dogma zijn waarvan de grenzen steeds duidelijker worden. (Francis Fukuyama)
Het zogenaamde neoliberaal Stalinisme, de gedwongen en geleide dwangeconomie der multinationale bedrijven en immobilia, met aan het roer hun economische dictators, deze veroorzaken een staatsvacuüm waarbij de samenleving gedwongen wordt blindelings te volgen.
Het is een monopolisering van multinationale bedrijven en immobilia en “geen liberalisering” met daling van prijzen als gevolg.

De zelfvernietiging is de enige grens aan de grenzeloze neoliberale winstaccumulatie.

[voicelesscharlie]

Toch enige nuancering bij de cijfers.

Duitsland ondergawaardeerd.
Dat zal liggen aan het Oost-Duistland effect.

Anderzijds lijken me de VS en Italië nu interessant om daar vastgoed te kopen.

[MIS]

Anderzijds lijken me de VS en Italië nu interessant om daar vastgoed te kopen.

En wat denk je van Afrika ?

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

Ik zie zelfs niet meteen plafond voor de leningstermijnen, we zien dat steeds meer jonge mensen (21-24 jarigen) al aan een lening beginnen + borg van de ouders, en hierdoor is er ruimte voor langere termijnen.. lenen over 30 jaar, of zelfs 40 jaar. Hiermee is er weer wat ruimte voor de vastgoedprijzen te laten stijgen.

Het punt is echter: wie is zo zot ? Zijn er genoeg van die zotten om de marktprijs te onderhouden ? Want de marktprijs is de prijs waarvoor je inderdaad iemand vindt om het spul te kopen, he.

Als je je voor 30 of 40 jaar bindt met een lening, dan wil dat zeggen dat je je vastpint op een bepaalde plek, met een bepaalde woonst ; je mobiliteit (die toch nog vrij groot kan zijn als je jong bent) is dan aan banden gelegd - tenzij je verkoopt, en dan speculeer je dus op een stijgende immobilienmarkt (want bij een dalende ga je de eerste jaren riskeren van in negative equity te komen als je dicht bij de 100% hebt geleend).

Het voordeel van een eigendom is dat je erin kan doen wat je wil (ombouwen en al dat) en vooral, dat je, nadat je je lening hebt afbetaald, geen grote systematische woonkost meer hebt. Maar als je jezelf een kost hebt opgelegd over 40 jaar, dus zit je effectief met een maandelijkse woningkost gedurende 40 jaar. Er is dus geen groot verschil meer met huren, en als je huurt heb je alle risico's niet van negative equity en immobiliteit.

Dat brengt ons tot het tweede punt: de verhouding huurprijs/koopprijs voor woningen is nu heel slecht: louter als rendement is een huis kopen om het te verhuren, op dit ogenblik geen heel goeie belegging (kostprijs van het bezit + onderhoud versus huuropbrengst) en de enige interesse van een belegging zit hem in de speculatieve hoop op een relatieve waardeverhoging in vergelijking met een liquide kapitaal. Maar de kans op een stijging is kleiner dan op een terugkeer naar redelijker waarden, het is dus een risico-belegging.

Het is belangrijk dat de mensen hiervan op de hoogte worden gebracht, het is fout als u al tegen de 30 aankijkt, maar nog geen lening hebt. Mogelijk zal u zelfs helemaal uit de boot vallen.

Behalve het psychologische verschil "het huis is van de huiseigenaar" (in het geval van huren) of "het huis is van de bank zolang ik mijn lening niet heb betaald" (in het geval van een lening) moet men goed overwegen wat de kost is van "uit de boot te vallen": grotere mobiliteit, geen geblokkeerd kapitaal, een sneller kunnen aanpassen van zijn woning aan zijn inkomens (in beide richtingen).

Ik weet wel (en bij mij ook) dat ik liever "toekomstig eigenaar" ben (als je nog 60% moet afbetalen ben je niet echt eigenaar he...), maar er is een limiet aan de financiele prijs die ik aan dat gevoel wil geven.

Het is een illusie te hopen op nog een woonst zoals dat van de tijd van de ouders; huizen wordt kleiner, compacter, bescheidener maar kan toch de waarde behouden (of nog licht stijgen in prijs dankzij punt 1). Ook zal men steeds meer kiezen voor appartementen tegen scherpe prijzen. Immers, waar een vastgoed woonst 300.000 euro zou hebben bedragen, kan een appartementsgebouw op dezelfde bouwgrond 4x250.000 euro opbrengen.

Toch zijn de meeste mensen die willen kopen, erop uit om een huis te kopen. Het verschil tussen "eigenaar" en "huurder" is voor een appartement toch veel kleiner zou ik denken: je kan daar toch zomaar niet de dingen groots verbouwen, en de kleinere dingen kan je evengoed in een huurwoning dan in een koopwoning doen.

Voor investeerders is het inderdaad interessanter om appartementen te hebben. Trouwens, het is gekend dat de prijs per vierkante meter groter wordt naarmate de woning kleiner is, vandaar dat de optimale belegging de studio is. Maar ook hier geldt de wet van vraag en aanbod, en als er teveel aanbod is gaat de prijs zowiezo dalen.

Tenslotte: penurie. Er is geen normaal woningentekort, ook niet met alle scheidingen en inwijkelingen en dergelijke. Er is wel een SOCIAAL woningen tekort, ttz, mensen die niet kunnen meedoen met de gewone markt, maar die beinvloeden dus ook de prijs niet.
Mocht er een woningentekort zijn, dan zouden de HUURPRIJZEN hoog zijn, want men zou veel meer vraag dan aanbod hebben voor de schaarse (huur) woningen die er zijn.
Maar de waarneming is net dat de verhouding huur/koop prijs mank loopt, vandaar dat men spreekt van een overwaardering.

Hoe komt dat ? Omdat er dus een "kleine" vraag is naar huren, en een "grote" vraag naar kopen, en er dus een "groot" aanbod is van huurwoningen, en een "klein" aanbod van woningen te koop.
Met andere woorden, er zijn VEEL INVESTEERDERS die woningen bezitten en die verhuren. Maar er is geen woningentekort. Welnu, dat is goed zolang die investeerders denken dat ze een goeie affaire doen. Maar met:
- de vooruitzichten op een reeele prijsdaling
- een heel slechte verhouding van het rendement
gaat dat waarschijnlijk omklappen.

Moest er een woningentekort zijn, dan zouden de zaken omgekeerd zijn: huurprijzen zouden astronomisch hoog worden, en die zouden langzaam maar zeker de koopprijzen omhoog trekken wegens aantrekkelijke belegging. Maar de cijfers zijn omgekeerd.

Kijk naar het interactieve grafiekje dat ik gepost had, en kijk naar het stijgen en dalen van de prijzen in verschillende landen. Kijk ook eens naar Japan die een bubbel heeft gekend in de jaren 80-90, en waar de prijzen nu al 15 jaar aan het zakken zijn (halve prijs nu).

[Antoon]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

Lijkt me helemaal niet overgewaardeerd.

Het aantal scheidingen was nog nooit zo hoog, onze bevolking groeit toe, en 10% van alle toekomstige bouwgrond is gereserveerd voor sociale woningen...

Ik zie echt niet hoe de woningprijs voor jan & an modaal zal dalen.

²

Bovendien houdt de analyse van The Economist geen rekening met het tweede kwartaal van 2010. En zie, daar stijgen de transacties weer. Ja hoor, er worden weer meer huizen verkocht, zonder dat de prijzen zijn gedaald...

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Antoon

²

Bovendien houdt de analyse van The Economist geen rekening met het tweede kwartaal van 2010. En zie, daar stijgen de transacties weer. Ja hoor, er worden weer meer huizen verkocht, zonder dat de prijzen zijn gedaald...

Dat is een eerste-afgeleide denken (ttz, de "toekomst" is bepaald door de huidige lokale tendens te extrapoleren) ; maw de curve vervangen door de raaklijn. Het is trouwens een gekend fenomeen na een speculatieve bubbel: de zogenaamde "bull trap".

De vraag is echter deze: wat zijn de fundamentele economische drijfveren achter de huizenprijs, en in welke mate zijn die verschillend van:
1) zeg maar 15 jaar geleden
2) verschillende andere landen waar men ook een immobilienbubbel + forse en/of langdurige prijsdaling heeft gezien.

Welke fundamentele markteigenschappen zijn veranderd ? Is de vraag struktureel veranderd ? Is het aanbod struktureel veranderd ?
Wat zorgt ervoor dat mensen zouden gekozen hebben om sinds enkele jaren een veel groter aandeel van hun beschikbaar inkomen te besteden aan het bezit (niet aan het bewonen!) van een woning, en wat laat ons geloven dat dit een permanente verandering is ?

Het "antwoord" leningen van langere duur is vanzelf een verkeerd antwoord (dat wel op redelijk korte termijn kan werken), want het droogt de pool van solvabele potentiele klanten op. Mensen die destijds een lening aangegaan waren van 15 jaar, kwamen na 15 jaar (of zelfs vroeger) terug op de markt want ze waren opnieuw solvabel. Mensen die een lening over 40 jaar aangaan, zijn voor 40 jaar "uit de markt". Het verschil merk je natuurlijk pas na 15 jaar, wanneer zij normaal gezien terug in de markt zouden gekomen zijn (om een groter huis te kopen bvb) en nu niet meer want nog vasthangende aan hun 40 jarige lening.

Lenen is nooit iets dat de vraag op lange termijn kan verhogen: het verplaatst gewoon de consumptie van morgen naar de consumptie van nu, maar het vergroot enkel maar tijdelijk de schijn van een grotere vraag.

Dat de olieprijs blijvend stijgt, dat heeft een economische zin: er is een structurele schaarste. Dat de verhouding huisprijs/inkomen en de verhouding huisprijs/huur plots veel groter is geworden, daar is geen economisch fundamentele reden voor.

Als dusdanig zijn mensen die leningen aangaan voor 40 jaar, gewoon een verplaatsing van de immobilienkoop van binnen 20 jaar naar een koop nu. Wat dus wil zeggen dat er binnen 20 jaar veel minder solvabele vraag zal zijn.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door voicelesscharlie

Duitsland ondergawaardeerd.
Dat zal liggen aan het Oost-Duistland effect.

Nee, dat ligt aan het feit dat men in Duitsland reeds een immobilienbubbel heeft gekend, dat die gecrashed is en dat daar toen veel Duitsers veel $$$ mee verloren hebben, en dat ze zich geen tweede keer laten pakken. Net zoals Japan trouwens.

http://www.spiegel.de/international/...552901,00.html

"What you had in the last one, two, three, four years in many other Western countries -- the kind of property bubble in England, in Ireland, in Spain and in the US -- that's, in principle, what we had in Germany in the 1990s," IVD's vice-president Schick said. "And because of this price correction, we were kind of immunized against the euphoria over house price rises that gripped many Western industrialized countries. That's why Germany was the real exception. ...

Voor Japan iets gelijkaardigs.

http://bayarearealestatebubble.blogs...ng-bubble.html

In Japan's six largest cities, residential prices dropped 64 percent from 1991 to last year. By most estimates, millions of homebuyers took substantial losses on the largest purchase of their lives.

Maar bij ons, nee natuurlijk, dat kan niet...

[voicelesscharlie]

Oorspronkelijk geplaatst door MIS

En wat denk je van Afrika ?

MSs iets voor jou.

[voicelesscharlie]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Maar bij ons, nee natuurlijk, dat kan niet...

Bij ons kan dat ook.

[MIS]

MSs iets voor jou.

Voiceless, waarom geef je geen antwoord als je ze niet hebt ?

[Yves38]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Het punt is echter: wie is zo zot ? Zijn er genoeg van die zotten om de marktprijs te onderhouden ? Want de marktprijs is de prijs waarvoor je inderdaad iemand vindt om het spul te kopen, he.

Als je je voor 30 of 40 jaar bindt met een lening, dan wil dat zeggen dat je je vastpint op een bepaalde plek, met een bepaalde woonst ; je mobiliteit (die toch nog vrij groot kan zijn als je jong bent) is dan aan banden gelegd - tenzij je verkoopt, en dan speculeer je dus op een stijgende immobilienmarkt (want bij een dalende ga je de eerste jaren riskeren van in negative equity te komen als je dicht bij de 100% hebt geleend).

Het voordeel van een eigendom is dat je erin kan doen wat je wil (ombouwen en al dat) en vooral, dat je, nadat je je lening hebt afbetaald, geen grote systematische woonkost meer hebt. Maar als je jezelf een kost hebt opgelegd over 40 jaar, dus zit je effectief met een maandelijkse woningkost gedurende 40 jaar. Er is dus geen groot verschil meer met huren, en als je huurt heb je alle risico's niet van negative equity en immobiliteit.

Dat brengt ons tot het tweede punt: de verhouding huurprijs/koopprijs voor woningen is nu heel slecht: louter als rendement is een huis kopen om het te verhuren, op dit ogenblik geen heel goeie belegging (kostprijs van het bezit + onderhoud versus huuropbrengst) en de enige interesse van een belegging zit hem in de speculatieve hoop op een relatieve waardeverhoging in vergelijking met een liquide kapitaal. Maar de kans op een stijging is kleiner dan op een terugkeer naar redelijker waarden, het is dus een risico-belegging.



Behalve het psychologische verschil "het huis is van de huiseigenaar" (in het geval van huren) of "het huis is van de bank zolang ik mijn lening niet heb betaald" (in het geval van een lening) moet men goed overwegen wat de kost is van "uit de boot te vallen": grotere mobiliteit, geen geblokkeerd kapitaal, een sneller kunnen aanpassen van zijn woning aan zijn inkomens (in beide richtingen).

Ik weet wel (en bij mij ook) dat ik liever "toekomstig eigenaar" ben (als je nog 60% moet afbetalen ben je niet echt eigenaar he...), maar er is een limiet aan de financiele prijs die ik aan dat gevoel wil geven.



Toch zijn de meeste mensen die willen kopen, erop uit om een huis te kopen. Het verschil tussen "eigenaar" en "huurder" is voor een appartement toch veel kleiner zou ik denken: je kan daar toch zomaar niet de dingen groots verbouwen, en de kleinere dingen kan je evengoed in een huurwoning dan in een koopwoning doen.

Voor investeerders is het inderdaad interessanter om appartementen te hebben. Trouwens, het is gekend dat de prijs per vierkante meter groter wordt naarmate de woning kleiner is, vandaar dat de optimale belegging de studio is. Maar ook hier geldt de wet van vraag en aanbod, en als er teveel aanbod is gaat de prijs zowiezo dalen.

Tenslotte: penurie. Er is geen normaal woningentekort, ook niet met alle scheidingen en inwijkelingen en dergelijke. Er is wel een SOCIAAL woningen tekort, ttz, mensen die niet kunnen meedoen met de gewone markt, maar die beinvloeden dus ook de prijs niet.
Mocht er een woningentekort zijn, dan zouden de HUURPRIJZEN hoog zijn, want men zou veel meer vraag dan aanbod hebben voor de schaarse (huur) woningen die er zijn.
Maar de waarneming is net dat de verhouding huur/koop prijs mank loopt, vandaar dat men spreekt van een overwaardering.

Hoe komt dat ? Omdat er dus een "kleine" vraag is naar huren, en een "grote" vraag naar kopen, en er dus een "groot" aanbod is van huurwoningen, en een "klein" aanbod van woningen te koop.
Met andere woorden, er zijn VEEL INVESTEERDERS die woningen bezitten en die verhuren. Maar er is geen woningentekort. Welnu, dat is goed zolang die investeerders denken dat ze een goeie affaire doen. Maar met:
- de vooruitzichten op een reeele prijsdaling
- een heel slechte verhouding van het rendement
gaat dat waarschijnlijk omklappen.

Moest er een woningentekort zijn, dan zouden de zaken omgekeerd zijn: huurprijzen zouden astronomisch hoog worden, en die zouden langzaam maar zeker de koopprijzen omhoog trekken wegens aantrekkelijke belegging. Maar de cijfers zijn omgekeerd.

Kijk naar het interactieve grafiekje dat ik gepost had, en kijk naar het stijgen en dalen van de prijzen in verschillende landen. Kijk ook eens naar Japan die een bubbel heeft gekend in de jaren 80-90, en waar de prijzen nu al 15 jaar aan het zakken zijn (halve prijs nu).

Correcte analyse