Al 85 % bouwgronden niet beschikbaar?

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

lage rente + hoge inflatie

De inflatie is helemaal niet hoog, hoor, toch niet in vergelijking met de jaren 80.

Hier zijn de cijfers van de inflatie die ik gebruikt heb (in %) die van statbel komen:

1985 4.87
1986 1.3
1987 1.55
1988 1.16
1989 3.1
1990 3.45
1991 3.22
1992 2.43
1993 2.75
1994 2.38
1995 1.47
1996 2.06
1997 1.63
1998 0.96
1999 1.12
2000 2.55
2001 2.47
2002 1.65
2003 1.59
2004 2.1
2005 2.78
2006 1.79
2007 1.82
2008 4.49
2009 -0.04

Wat de interest betreft, iemand ergens een historiek ? Googelen heeft mij niet veel opgeleverd...

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door fox

Ik ben er zo eentje...

als je jong bent is dat zo

tegen dat je lening afbetaald is, is het je levensstijl

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

De inflatie is helemaal niet hoog, hoor, toch niet in vergelijking met de jaren 80.

Hier zijn de cijfers van de inflatie die ik gebruikt heb (in %) die van statbel komen:

1985 4.87
1986 1.3
1987 1.55
1988 1.16
1989 3.1
1990 3.45
1991 3.22
1992 2.43
1993 2.75
1994 2.38
1995 1.47
1996 2.06
1997 1.63
1998 0.96
1999 1.12
2000 2.55
2001 2.47
2002 1.65
2003 1.59
2004 2.1
2005 2.78
2006 1.79
2007 1.82
2008 4.49
2009 -0.04

Wat de interest betreft, iemand ergens een historiek ? Googelen heeft mij niet veel opgeleverd...

2010 zal rond de 3% gaan schommelen
wat krijg je op een spaarrekening ? en wat is de rente ?

geloof me, steek u maar in de schulden nu.

[pajoske]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Wat de interest betreft, iemand ergens een historiek ? Googelen heeft mij niet veel opgeleverd...

Op het ogenblik dat wij kochten ('83) was de gemiddelde intrest bij de banken zo rond de 13%. Een sociale intrest voor kroostrijke gezinnen (min. 3 kinderen) was 6 a 7%.

[pajoske]

Is wel van een Nederlandse site. Komt dus niet exact overeen met realiteit in België.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door pajoske

Is wel van een Nederlandse site. Komt dus niet exact overeen met realiteit in België.

Bedankt! Er is inderdaad een gestage daling van de rentevoeten, maar die langzame beweging verklaart mijn grafiekje niet: tot in begin 2000 was die gestage interestdaling daar ook, en nam mijn index zelfs traagjes af (ttz, de huizenprijzen, in effectieve waarde, stegen een heel klein beetje minder snel dan de toename in effectieve koopkracht van de gezinnen), en dan in 2003-2004, pjieww omhoog.

[Scherven A. Mok]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

2010 zal rond de 3% gaan schommelen
wat krijg je op een spaarrekening ? en wat is de rente ?

geloof me, steek u maar in de schulden nu.

Geen schulden en geen spaargeld lijkt mij gezonder. Die 3 % die je betaald bij een lening maakt op dertig jaar dikwijls dat je toch nog bijna het dubbele van het bedrag dat je geleend hebt betaald. En dan te zeggen dat de bank dat geld eigenlijk zelf niet heeft in eerste instantie. Mocht je dat geld zelf uitvinden en aan jezelf terug betalen dan was je bij je pensioen rijk en hoefde je geen pensioen meer Maar ja, eerst moeten we alles afgeven aan de rijken om dan op ons te laten spuwen als we klagen dat we een te klein pensioen krijgen. Ik denk dat ik in mijn leven al bijna meer aan de bank betaald heb dan aan de overheid en bij de overheid krijg ik er een pak voor en van terug. Aan de bank kan ik via belastingen en zweepslagen op het werk nog eens meer gaan afdragen omdat die achterlijke debielen nog eens een pak vergokt hebben om aan hun 25 % winststijging te kunnen geraken. Onbegrijpelijk hoe die maar zo weinig winst maken. Ze laten je een heel leven betalen voor iets dat ze niet hadden. Een heel leven verzekeringen betalen terwijl je een voorzichtig mens bent. Niets krijg je ooit terug van die banken. Daar zit een dieper en donkerder gat in dan in de schatkist van de overheid.

[pajoske]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Bedankt! Er is inderdaad een gestage daling van de rentevoeten, maar die langzame beweging verklaart mijn grafiekje niet: tot in begin 2000 was die gestage interestdaling daar ook, en nam mijn index zelfs traagjes af (ttz, de huizenprijzen, in effectieve waarde, stegen een heel klein beetje minder snel dan de toename in effectieve koopkracht van de gezinnen), en dan in 2003-2004, pjieww omhoog.

Ik denk dat daarvoor een simpele verklaring is.
Wie is bevoegd voor de registratierechten?
Sinds 1 januari 2002 is de Vlaamse overheid bevoegd voor de wetgeving inzake registratierechten (met uitzondering van de regels betreffende de procedure).
Door het systeem van berekening: je betaalt registratierechten op het bedrag dat 'volgens de Vlaamse overheid' de meestbiedende zou betalen wordt de waarde van onroerend goed kunstmatig opgedreven.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door pajoske

Door het systeem van berekening: je betaalt registratierechten op het bedrag dat 'volgens de Vlaamse overheid' de meestbiedende zou betalen wordt de waarde van onroerend goed kunstmatig opgedreven.

Een prijs wordt (gelukkig) niet enkel bepaald door de aanbieder, maar ook door de vrager, he. En de enige manier om die prijs echt te kennen is na te gaan welke de echte prijs is waaraan het goed verkocht is, en waar er dus iemand is die inderdaad zoveel ECHT op tafel heeft gelegd (en niet stond te stoefen aan den toog). Maw, iets dat enkel maar speelt op de aanbieder zou moeten aanleiding geven tot 2 dingen:
- een verhogen van de prijs (maar niet in die mate dat de aanbieder dat wil)
- een verlagen van het aantal transacties omdat het evenwichtspunt tussen vraag en aanbod op de vraagkurve (die daalt als functie van aantal) naar links is verschoven.

Nu, ik ken de wetgeving niet in detail die je daar aanhaalt, maar ik zou dan altijd mijn vastgoed aan die vlaamse overheid zelf verkopen: gegarandeerd hoogste verkoopprijs Doe dat 20 keer op een rijtje en je bent rijk

[Bebob]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Bedankt! Er is inderdaad een gestage daling van de rentevoeten, maar die langzame beweging verklaart mijn grafiekje niet: tot in begin 2000 was die gestage interestdaling daar ook, en nam mijn index zelfs traagjes af (ttz, de huizenprijzen, in effectieve waarde, stegen een heel klein beetje minder snel dan de toename in effectieve koopkracht van de gezinnen), en dan in 2003-2004, pjieww omhoog.

De trendlijn van de rentevoet is toch wel misleidend. Iedere periode wordt gekenmerkt door een bepaalde rente die veroorzaakt wordt door de specifieke omstandigheden van die periode.

Bvb: piek 79-81 veroorzaakt door Keynesiaans beleid van geld bijdrukken wat in de jaren 60 voor creeping inflation en in de jaren 70 voor inflatie accelaratie
De rest van de jaren 80: succesvol inflatiebestrijdend beleid van de centrale banken
Begin jaren 90: crisis van het toenmalige wisselkoerssysteem, fusie van duitsland
Eind jaren 90: verderzetting van inflatiebestrijding waardoor prijzen stabiliseren
Rond 2000: oververhitting van de economie hogere inflatie en inflatieverwachtingen, terug stijgend rente
Begin 2000: dotcombubbel, 9/11, recessie afwenden met lagere rentevoeten.
Vanaf 2005: opnieuw oververhitting en hogere rentes om dat af te wenden
Na 2008: financiële crisis, lagere rentes om de economie te stimuleren.

Dit geeft een verklaring voor de evolutie zowel rentevoeten als inflatie omdat die twee heel nauw samenhangen. Das ook logisch als ge naar de definitie van de twee termen kijkt.

Rente: Prijs van geld in de toekomst
Inflatie: evolutie van de prijs van geld doorheen de tijd

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door Scherven A. Mok

Geen schulden en geen spaargeld lijkt mij gezonder. Die 3 % die je betaald bij een lening maakt op dertig jaar dikwijls dat je toch nog bijna het dubbele van het bedrag dat je geleend hebt betaald. En dan te zeggen dat de bank dat geld eigenlijk zelf niet heeft in eerste instantie. Mocht je dat geld zelf uitvinden en aan jezelf terug betalen dan was je bij je pensioen rijk en hoefde je geen pensioen meer Maar ja, eerst moeten we alles afgeven aan de rijken om dan op ons te laten spuwen als we klagen dat we een te klein pensioen krijgen. Ik denk dat ik in mijn leven al bijna meer aan de bank betaald heb dan aan de overheid en bij de overheid krijg ik er een pak voor en van terug. Aan de bank kan ik via belastingen en zweepslagen op het werk nog eens meer gaan afdragen omdat die achterlijke debielen nog eens een pak vergokt hebben om aan hun 25 % winststijging te kunnen geraken. Onbegrijpelijk hoe die maar zo weinig winst maken. Ze laten je een heel leven betalen voor iets dat ze niet hadden. Een heel leven verzekeringen betalen terwijl je een voorzichtig mens bent. Niets krijg je ooit terug van die banken. Daar zit een dieper en donkerder gat in dan in de schatkist van de overheid.

je houdt geen rekening met het fiscaal aspect.

[pajoske]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Een prijs wordt (gelukkig) niet enkel bepaald door de aanbieder, maar ook door de vrager, he. En de enige manier om die prijs echt te kennen is na te gaan welke de echte prijs is waaraan het goed verkocht is, en waar er dus iemand is die inderdaad zoveel ECHT op tafel heeft gelegd (en niet stond te stoefen aan den toog). Maw, iets dat enkel maar speelt op de aanbieder zou moeten aanleiding geven tot 2 dingen:
- een verhogen van de prijs (maar niet in die mate dat de aanbieder dat wil)
- een verlagen van het aantal transacties omdat het evenwichtspunt tussen vraag en aanbod op de vraagkurve (die daalt als functie van aantal) naar links is verschoven.

Nu, ik ken de wetgeving niet in detail die je daar aanhaalt, maar ik zou dan altijd mijn vastgoed aan die vlaamse overheid zelf verkopen: gegarandeerd hoogste verkoopprijs Doe dat 20 keer op een rijtje en je bent rijk

Je verwart 2 zaken.

De werkelijk betaalde prijs.
De prijs die de overheid hanteert om de registratiekosten te berekenen en die dus in de statistieken komt.

Ik zal je een voorbeeld geven uit eigen ervaring. Om het gemakkelijk te maken geef ik afgeronde prijzen in verhouding.

Werkelijk betaalde prijs, zonder één eurocent zwart geld, overeengekomen tussen koper en verkoper volgens de staat van de woning , en die nog hoger lag dan de schatting door een expert.

Na een klein jaar komt een schatter van de overheid om een aanpassing te doen van het bedrag. Geschatte waarde: 120.000 euro.

Omdat ik ervaring had met onze administratie had ik alle facturen van de uitgevoerde verbeteringswerken + alle foto's van de staat van de woning bij aankoop bij de hand. Na veel discuteren is werd de waarde teruggebracht op 100.000 euro. Dat is nog altijd 25% hoger dan de effectief betaalde prijs.

Wanneer morgen potentiële verkopers aan een immohandelaar vraagt welk
prijs hij moet vragen voor een gelijkaardig onroerend goed zal de expert in de statistieken dit bedrag vinden. Als alle immohandelaren dezelfde hogere prijs vaststellen voor onroerend goed is dat de gangbare vraagprijs en zal de potentiële koper die hogere prijs betalen indien hij die mogelijkheid heeft.

Dat is hetgeen nu gebeurt. Jongeren kunnen die hogere prijs betalen omdat ze de termijn van lening spreiden. Tegenwoordig is dat meestal 30 jaar, waar dat vroeger 20 jaren was. En veel jongeren worden gesponsord door de ouders die wel wat geld over hebben omdat hun eigen woning op korte tijd afbetaald werd.

Eenmaal de er geen mogelijkheid meer gaat zijn om een hoger prijs terug te betalen zal de groei van de immoprijzen vanzelf stoppen.

Tenzij men het Nederlands systeem gaat toelaten, waarbij je levenslang aan je eigen woning afbetaalt. Dat is o.a. de reden van de enorm hoge immoprijzen in Nederland en het grensgebied België/Nederland.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door pajoske

De werkelijk betaalde prijs.
De prijs die de overheid hanteert om de registratiekosten te berekenen en die dus in de statistieken komt.

Ik zal je een voorbeeld geven uit eigen ervaring. Om het gemakkelijk te maken geef ik afgeronde prijzen in verhouding.

Werkelijk betaalde prijs, zonder één eurocent zwart geld, overeengekomen tussen koper en verkoper volgens de staat van de woning , en die nog hoger lag dan de schatting door een expert.

Na een klein jaar komt een schatter van de overheid om een aanpassing te doen van het bedrag. Geschatte waarde: 120.000 euro.

Ik had dat wel begrepen. Maar ik zou dan aan die schatter zeggen: als gij dit hier op 120 000 Euro schat, dan doe ik U een affaire, zie: ik verkoop het U onmiddellijk aan 110 000 Euro. 10 000 Euro in uwe zak, meneer de schatter. Als ge uw schatting juist acht, dan gaat ge dat nu toch wel direct kopen, want ge gaat het direct voor 120 000 Euro (uw schatting) van de hand kunnen doen. Of zijt ge nu zo zeker niet meer van uw schatting ? Durft ge daad bij woord voegen, meneer de schatter ? Of geeft ge toe dat ge wat gul zijt in uw schattingen ? En slaat de twijfel om uw hart dat ge het, alles goed bekeken, misschien toch niet voor 120 000 Euro van de hand gaat kunnen doen ? Als gij schat dat dit 120 000 Euro waard is, dan wilt dat zeggen dat ge voor een lagere prijs onmiddellijk zou moeten toeslaan, niewaar, want gij (of de staat die ge vertegenwoordigt) doet daar dan een goeie zaak aan. Dat gaat ge toch niet weigeren ?

Wanneer morgen potentiële verkopers aan een immohandelaar vraagt welk
prijs hij moet vragen voor een gelijkaardig onroerend goed zal de expert in de statistieken dit bedrag vinden. Als alle immohandelaren dezelfde hogere prijs vaststellen voor onroerend goed is dat de gangbare vraagprijs en zal de potentiële koper die hogere prijs betalen indien hij die mogelijkheid heeft.

Ja, als natuurlijk kopers inderdaad van dat soort schaap is dat ze alles uit hun spaarvarken schudden wat ze maar kunnen "omdat het de gangbare prijs is", dan is de enige grens, de bankroet van de kopers, he (wat ook aan de horizon schemert, trouwens).

Maar als potentiele koper maakt ge toch de balans op van uw mogelijkheden:
huren of kopen, en gaat ge na wat het gunstigste is (niet alleen financieel, alles meenemen).

Het probleem is waarschijnlijk dat kopers zich niet kunnen indenken dat de reele waarde van wat ze kopen wel eens zou kunnen dalen en dus zien ze een immo aankoop niet altijd als een consumptiegoed maar als een vorm van belegging waar ge nog eens kunt in wonen ook. Maar dat is dus een verkeerde redenering. Het KAN een goeie investering zijn, maar het KAN evengoed een heel slechte zijn en bij marktevenwicht is er een equivalentie tussen de kost van huren en de kost van kopen (maw, het is kifkif om te huren of te kopen).

Dat is hetgeen nu gebeurt. Jongeren kunnen die hogere prijs betalen omdat ze de termijn van lening spreiden. Tegenwoordig is dat meestal 30 jaar, waar dat vroeger 20 jaren was. En veel jongeren worden gesponsord door de ouders die wel wat geld over hebben omdat hun eigen woning op korte tijd afbetaald werd.

Juist, maar dat potje gaat leeg geraken.

Eenmaal de er geen mogelijkheid meer gaat zijn om een hoger prijs terug te betalen zal de groei van de immoprijzen vanzelf stoppen.

... en dalen.

Het punt is gewoon dat het vanaf een zeker prijsniveau, gewoon (zelfs al kan je het betalen) geen goed idee meer is om te kopen, want je kan dezelfde dienstverlening (namelijk "wonen") veel goedkoper bekomen door te huren.

[Scherven A. Mok]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

je houdt geen rekening met het fiscaal aspect.

Dat hadden ze dan makkelijk kunnen vermijden door minder risico's te nemen, het spaargeld van de gewone mensen niet te laten ontwaarden en dus wat minder winst na te streven.

[patrickve]

Een veel serieuzere analyse, maar gebaseerd op dezelfde fundamenten als mijn index, is door de Centrale Bank van Europa gepubliceerd over de toestand van de immobiliensector.

Nadeel: het is gemiddeld beschouwd over een grote Europese zone, dus relatief weinig zeggend over individuele nationale situaties.

http://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/scpwps/ecbwp1249.pdf

Men verwacht *gemiddeld gezien* een prijsdaling van 8% in de komende 3 jaar. Wetende dat Duitsland eigenlijk stagneert, en dat Spanje en de UK al op de terugweg zijn van hun bel, geeft dat een ideetje.

[Micele]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

In bijlage het resultaat. We zien zelfs een lichte daling tussen 1985 en begin de jaren 2000, en een heel plotse stijging rond 2003-2004, van in totaal bijna 30%. DAT is volgens mij de speculatie bel. Ze is wel minder hoog in Belgie dan in Frankrijk. Je kan er ook de verwachte correctie uit schatten: 20-30% (want ik heb niet genoeg gegevens om mijn index echt goed te normaliseren: 1985 is niet "lang genoeg geleden" om te weten waar het gemiddelde ligt buiten die bel).

Bijgevoegde bestanden housingBelgium.pdf‎ (12,8 KB, 6x gelezen)

Mooi gedaan die grafiek.

Het kan nu wel toeval zijn, maar kan die stijging of bel na 2000, ook wat ermee te maken hebben dat "alle" Belgische militairen en gezinnen die in Duitstand gestationeerd waren, rond die tijd zich in Be vestigden ?

Het begon geleidelijk vanaf halfweg 90´ toen was de BSD ca. 25.000 gezinnen sterk, maar de grootste hoop kwam einde 90´ begin ´00. Op enkele jaren tijd waren dat ca. 15-20.000 beroepsmilitairen, soms met volwassen kinderen die zich dan ook - redelijk plots - in Be vestigden (verdeeld over Be). Vele stukken grond die lang braak lagen werden plotseling toch redelijk snel bebouwd. Militairen moesten quasi compleet verhuizen en het was ofwel iets huren of iets kopen/bouwen op enkele jaren tijd. En tweemaal verhuizen (vele namen hun meubels mee) doet men niet graag.

Het waren dus beroepsmilitairen waarvan de meesten zich toen een huis konden kopen of bouwen. Sommigen hadden reeds enkele jaren ervoor voorgezorgd (grond gekocht) en gebouwd van Duitsland uit.

In elk geval heeft het einde van de koude oorlog invloed gehad, alhoewel de val van de Muur 10 jaar eerder was als het gros van de militairen terugtrokken.

http://nl.wikipedia.org/wiki/Belgisc...n_in_Duitsland
... Dit gebied werd ook wel de 10e provincie van België genoemd. Er woonden tienduizenden Belgen met hun gezin. Begin jaren vijftig waren er 40.000 militairen gelegerd, begin jaren negentig was hun aantal teruggebracht tot ongeveer 25.000. Naar aanleiding van de legerhervormingen in België werd de krijgsmacht in Duitsland daarna verder afgebouwd. Op dit moment zijn er geen Belgische militairen meer gelegerd in Duitsland. De laatste kazerne (in Troisdorf-Spich) werd in juni 2002 verlaten.

N.B. In 1993 was er ook de opschorting van de legerdienst, waardoor er ook geen miliciens meer naar Duitsland moesten, die moesten zich van toenaf ook allemaal in Be huisvesten, of bij hun ouders inwoonden.
In elk geval waren er plots geen miliciens meer die in de kazerne -permanent- konden "verblijven"

[Jazeker]

Oorspronkelijk geplaatst door Tavek

Ofwel belastingen op zetten ofwel een bouwverplichting.

En het probleem is opgelost. Wonen is een recht, geen investeringsmogelijkheid.

2

[Jazeker]

Oorspronkelijk geplaatst door Bebob

Wat is er dan zo goed aan alles zo snel mogelijk volbouwen? Is dat een toekomstgericht beleid? Is het niet beter bouwgronden te sparen zodat binnen 30 jaar mensen ook nog iets nieuws kunnen zetten?

Aan de huidige trend kan je tegen die tijd een perceel kopen waar je hooguit een ton kan opzetten om in te schuilen voor de regen.

Bovendien zullen binnen 30 jaar al weer heel wat gebouwen worden afgebroken... niet enkel voor mensen geldt een vergrijzing. Ook gebouwen worden ooit zo hopeloos verouderd dat men ze moet slopen omdat het niet rendabel meer is om ze een opfrisbeurt te geven.

Er zijn enkele dingen waar mensen (indien gemotiveerd) toch enigszins betaalbaar zouden moeten kunnen over beschikken: water, dak boven het hoofd, energie, ... Als dat allemaal onbetaalbaar (en die trend is enkel onzichtbaar voor blinden) wordt, dan mogen ze over heel het land Lange Wappers gaan bouwen, want dan zal er VEEEEEEEEEEEL plaats nodig zijn onder bruggen.

Ik ga mee in de reactie van Tavek: bouwgrond mag geen particuliere noch gemeentelijke investering zijn. Die moet worden gebruikt. Zoniet, zware belastingen op die grond. Evenals voor leegstand van woningen*. Als morgen een snul met veel geld een half jaar aan drinkbaar water voor heel Vlaanderen opkoopt kunnen we ons allemaal gaan wassen met Aldi-bier onder een brugje.

(*) Heb hier in de buurt een nachtwinkeltje gehad met nog wat verdiepingen er bovenop en bijbouwels ernaast. Na een brandje is het pand compleet ontruimd wegens onbewoonbaar. Na twee jaar staat dat er nog te wezen. Het had reeds lang afgebroken moeten worden of althans de eigenaar zo'n leegstandsbelasting voor gebouw of grond worden aangesmeerd dat ie in volle paniek morgen met een hamertje dat kot eigenhandig gaat afbreken.

[Jazeker]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

De inflatie is helemaal niet hoog, hoor, toch niet in vergelijking met de jaren 80.

Hier zijn de cijfers van de inflatie die ik gebruikt heb (in %) die van statbel komen:

1985 4.87
1986 1.3
1987 1.55
1988 1.16
1989 3.1
1990 3.45
1991 3.22
1992 2.43
1993 2.75
1994 2.38
1995 1.47
1996 2.06
1997 1.63
1998 0.96
1999 1.12
2000 2.55
2001 2.47
2002 1.65
2003 1.59
2004 2.1
2005 2.78
2006 1.79
2007 1.82
2008 4.49
2009 -0.04

Wat de interest betreft, iemand ergens een historiek ? Googelen heeft mij niet veel opgeleverd...

De rente staat historisch laag. Zelfs de vroeger zo gelauwerde online hoogrentende spaarrekeningen komen niet meer boven 1,8 % uit. Enkele jaren terug gingen ze toen nog over 4%.

[kelt]

Zouden tegenwoordig nog veel kindjes bouwen op de grond die mama en papa hen beschikbaar gesteld heeft?

Misschien moeten de gemeentelijke overheden het vrijmaken van dergelijke gronden fiscaal eens "extra" aanmoedigen.......(belasten tot het vrijkomt ,bovendien hinderen dergelijke grondreserves de verdere ontwikkeling van de gemeente )