Huren en verhuren - Pagina 4

patrickve · 30 oktober 2009, 20:26

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Tashunka

Waar haalt U dat?

Een appartement destijds gekocht of vandaag als u wil voor 100.000 €

Wacht eens, zijn de immobilien prijzen in Belgie dan niet meer dan verdubbeld op 8 jaar tijd ?

Hier in Frankrijk is de immo sector met een factor 2.4 gestegen sinds 2000, en nu is die bubbel aan 't leeglopen, met een waardevermindering van ongeveer 10% per jaar.

Als dat in Belgie ook zo is, dan wil dat zeggen dat je appartement van 100 000 Euro nu er binnen een jaar nog 90 000 waard is, wat dus wil zeggen dat je netto 6000 Euro uit je zak hebt betaald.

Het zou me verwonderen dat de immobilienmarkt in Belgie totaal losgekoppeld is van die van het buitenland.

stapas · 31 oktober 2009, 01:21

Da's ook de enige reden waarom ik nog winst maak: Op het juiste moment gekocht. 100000 betalen en netto 4000 overhouden is aanvaardbaar. Maar voor 100000 vindt je niets meer. Reken op 140000 voor een appt., wat dus 700 ipv 500 huur per maand vereist. De huren liggen gewoon enorm laag in vgl met de aankoopprijzen. Als je winst maakt dan haal je die enkel uit eventuele waardestijgingen, of uit het leverage-effect doordat je met geleend geld gaat kopen. Als beide factoren afwezig zijn, dan kan je beter alles op de bank zetten.

patrickve · 31 oktober 2009, 06:28

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door stapas

Da's ook de enige reden waarom ik nog winst maak: Op het juiste moment gekocht. 100000 betalen en netto 4000 overhouden is aanvaardbaar. Maar voor 100000 vindt je niets meer. Reken op 140000 voor een appt., wat dus 700 ipv 500 huur per maand vereist. De huren liggen gewoon enorm laag in vgl met de aankoopprijzen.

Vwala, da's wat ik wilde zeggen.

Citaat:

Als je winst maakt dan haal je die enkel uit eventuele waardestijgingen, of uit het leverage-effect doordat je met geleend geld gaat kopen. Als beide factoren afwezig zijn, dan kan je beter alles op de bank zetten.

Da's wat ik ook zegde. Maar als er nu waardedalingen komen ? (in Frankrijk ben ik er zeker van, in Belgie vind ik geen cijfers)

Dus zou je beter toch je appartement verkopen (voor het terug 100 000 Euro waard wordt), en de 140 000 Euro op een bankrekening zetten, nee ?

In je vergelijking moet je dus je huurwinst vergelijken met 140 000 Euro op een bankrekening.

maddox · 31 oktober 2009, 06:31

En huurwinst hangt sterk af aan het "huisvaderschap" van de huurders.

patrickve · 31 oktober 2009, 06:47

Zoals ik al zegde, in Belgie vind ik geen officiele notaris cijfers, maar hier in Frankrijk is er een economist op het ministerie van huisvesting die dat al 40 jaar bijhoudt, een zekere meneer Friggit. Zijn werk wordt in de pers nooit vermeld, maar je vindt het wel terug op verschillende internet sites (en ook op de officiele site van het ministerie van huisvesting).

Hij berekent de verhouding tussen de gemiddelde immobilienprijs (zoals gegeven door de notariele acten: dus de echte transactie prijs, en niet de vraagprijs van de advertenties) en het gemiddelde gezinsinkomen, en heeft dat genormaliseerd in 1965. Hij doet ook hetzelfde met het aantal transacties (groene kurve).

Ziehier het spectakulaire resultaat, en het lijdt dus niet veel twijfel dat de prijsdaling in Frankrijk redelijk spectakulair zal zijn:

(prentje genomen van een amateurswebsite, maar je kan dezelfde kurve ook vinden in een dokument op de officiele website, alleen is dat een dik word document).

Ik vraag mij af (en zoek al een tijdje) naar een vergelijkbare studie in Belgie.

Karma · 31 oktober 2009, 08:20

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Tashunka

Waar haalt U dat?

Een appartement destijds gekocht of vandaag als u wil voor 100.000 €

Verhuurd voor 500 € per maand maakt 6000 €. Neem hierop 25% kosten en KI per jaar blijft 4000 € netto per jaar.

Hetzelfde bedrag op een rekening met 3% brengt 3000 € op - roerende voorheffing aan 15% maakt netto 2550 €.

Een goed appartement betaal je de dag van vandaag ruim 200.000 Euro ipv 100.000. Reken daar dan de rente bij voor je afbetalingen en je moet al heel veel vragen aan huishuur om daar nog enigszins iets uit te halen.

Karma · 31 oktober 2009, 08:25

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door stapas

Da's ook de enige reden waarom ik nog winst maak: Op het juiste moment gekocht. 100000 betalen en netto 4000 overhouden is aanvaardbaar. Maar voor 100000 vindt je niets meer. Reken op 140000 voor een appt., wat dus 700 ipv 500 huur per maand vereist. De huren liggen gewoon enorm laag in vgl met de aankoopprijzen. Als je winst maakt dan haal je die enkel uit eventuele waardestijgingen, of uit het leverage-effect doordat je met geleend geld gaat kopen. Als beide factoren afwezig zijn, dan kan je beter alles op de bank zetten.

De BTW en notariskosten op een huis zorgen er voor dat de prijzen voortdurend stijgen immers ... iemand die een woonst koopt voor 200.000 euro bijvoorbeeld moet daar nog eens tussen de 25- en 30.000 euro bovenop betalen. Logisch dat hij dat doorrekend als hij terug verkoopt. En zo lopen de prijzen op.

Dajjal · 31 oktober 2009, 08:45

Wat een gezaag. Niemand houdt je tegen om ZELF een huis te kopen of bouwen !

maddox · 31 oktober 2009, 08:53

Toch wel, de banken en de staat.

Een bank gaat je geen geld lenen als je niet solvabel genoeg bent om een huis op jouw maat te kopen. Als je echt goedkoop wil kopen, moet je al gaan zoeken in gebieden die ver van alles weg liggen, met oudere woningen die 0% isolatie hebben en als je gelukt heb, naast die afvalverbrandingsinstalatie. Reken op een kostenplaatje van €60 000 minimaal. €380 per maand minimaal en €150-200 kosten per maand om het te moderniseren gedurende 8 jaar. Nog niet te spreken over de kosten door de afwezigheid van isolatie of moderne electriciteit.

Wil je huren, kan je op enkele manieren die €1800 als voorschot wel bij elkaar sprokkelen. Van hotel mama naar eigen appartement met je vakantiegeld.... of " help OCMW" of nog beter "bankwaarborg AUB".

pibo® · 31 oktober 2009, 09:46

efkes voor alle huurders hier aanwezig , door de reacties van sommige huurders hier zal ik men 2 de huis later wel verkopen ipv te verhuren .........

Dajjal · 31 oktober 2009, 10:26

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door pibo®

efkes voor alle huurders hier aanwezig , door de reacties van sommige huurders hier zal ik men 2 de huis later wel verkopen ipv te verhuren .........

Heb ik ook gedaan. Was er eerst over aan het denken van het te verhuren, maar als je ziet dat een huurder je kot bijna in de as moet leggen voor je hem/haar mag verwijderen...

Heb mijn andere woning dus mooi verkocht.

Jukes · 31 oktober 2009, 10:42

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Dajjal

Heb ik ook gedaan. Was er eerst over aan het denken van het te verhuren, maar als je ziet dat een huurder je kot bijna in de as moet leggen voor je hem/haar mag verwijderen...

Heb mijn andere woning dus mooi verkocht.

... maar dan komt het volgende probleem: wat doe je met al dat geld? Bij de bank brengt het zo goed als niks op en bovendien zijn banken voor geen cent meer te vertrouwen. De beurs is zoals altijd een casino, alleen goed voor gokkers, en onder je matras ontwaardt het. Wat nu?

stapas · 31 oktober 2009, 11:37

Citaat:

De BTW en notariskosten op een huis zorgen er voor dat de prijzen voortdurend stijgen immers

Pas op, ik ben voorstander van relatief hoge registratie- en andere kosten. Ik vind het positief dat er een drempel ingebouwd wordt die ervoor zorgt dat je net zomaar huizen kunt gaan kopen en verkopen. In Engeland zag je bv dat totale aankoopkosten soms maar 2-3% bedroegen in totaal. Dat leidde tot enorme speculatie: huis kopen, beetje schilderen en gras maaien, en een jaar later weer weg. Huizen werder er pure speculatieobjecten. Met aankoopkosten van 10% en hoger kan je dat niet zomaar meer doen, en hou je de prijzen net onder controle om de de vraag op de markt lager zal liggen (speculeren op huizen wordt veel risicovoller). Bovendien is het slecht voor een buurt als huizen en bewoners constant gaan wijzigen.

Karma · 31 oktober 2009, 11:47

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door stapas

Pas op, ik ben voorstander van relatief hoge registratie- en andere kosten. Ik vind het positief dat er een drempel ingebouwd wordt die ervoor zorgt dat je net zomaar huizen kunt gaan kopen en verkopen. In Engeland zag je bv dat totale aankoopkosten soms maar 2-3% bedroegen in totaal. Dat leidde tot enorme speculatie: huis kopen, beetje schilderen en gras maaien, en een jaar later weer weg. Huizen werder er pure speculatieobjecten. Met aankoopkosten van 10% en hoger kan je dat niet zomaar meer doen, en hou je de prijzen net onder controle om de de vraag op de markt lager zal liggen (speculeren op huizen wordt veel risicovoller). Bovendien is het slecht voor een buurt als huizen en bewoners constant gaan wijzigen.

Ja maar is het niet zo dat dit enorm in het voordeel uitdraait voor de bedrijven die in immobiliën doen? Die sluiten volgens mij gewoon een patrimoniumvennootschap af en moeten die kosten niet betalen? De gewone particuliere koper wel.

1207 · 31 oktober 2009, 12:06

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Karma

Een goed appartement betaal je de dag van vandaag ruim 200.000 Euro ipv 100.000.

200 is toch wel echt veel.

hou uw ogen open (sterfgevallen, scheiding, openbare verkoop) en ge kunt echt wel koopjes doen. zijde dan bereid om zelf handen uit te mouwen steken dan komt ge er met 150 �* 160

De schoofzak · 31 oktober 2009, 12:08

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door stapas

Pas op, ik ben voorstander van relatief hoge registratie- en andere kosten. Ik vind het positief dat er een drempel ingebouwd wordt die ervoor zorgt dat je net zomaar huizen kunt gaan kopen en verkopen. In Engeland zag je bv dat totale aankoopkosten soms maar 2-3% bedroegen in totaal. Dat leidde tot enorme speculatie: huis kopen, beetje schilderen en gras maaien, en een jaar later weer weg. Huizen werder er pure speculatieobjecten. Met aankoopkosten van 10% en hoger kan je dat niet zomaar meer doen, en hou je de prijzen net onder controle om de de vraag op de markt lager zal liggen (speculeren op huizen wordt veel risicovoller). Bovendien is het slecht voor een buurt als huizen en bewoners constant gaan wijzigen.

Jouw medisein is erger dan de kwaal.

Als een echtpaar in scheiding gaat, en het kost hen dan nog eens zoveel om hun huis te verdelen, .. dan gaan ze mekaar nog vlugger de kop inslaan.

Als je een kindje bijkrijgt, en je kan je wat vergroten, maar het kost zoveel ...

Als je een betere job kan krijgen (binnen of niet binnen hetzelfde bedrijf) en je bent bereid om daarvoor te verhuizen, maar het kost zoveel ...

Een huis is een ding. Wel een duur ding, maar gewoon een ding.

Ook een ding dat heel nuttig is en aangenaam om te bezitten, als je er zelf in kan wonen, dus de overheid moet/mag de aankoop stevig stimuleren.

En eenieder die werkt, zou genoeg moeten verdienen om, met wat hulp van zijn ouders enz., zich een huis te kunnen aanschaffen. Dus de overheid mag/moet een loonbeleid/fiskaal beleid voeren ...

Maar toch blijft het een ding. (niet te verwarren met een thuis; dat is iets heel anders; het is niet: je huis is je heiligdom, maar wel: je thuis is je heiligdom ... zowel voor kaloten als voor niet-kaloten)

Tavek · 31 oktober 2009, 12:46

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door pibo®

efkes voor alle huurders hier aanwezig , door de reacties van sommige huurders hier zal ik men 2 de huis later wel verkopen ipv te verhuren .........

doen !

Er is geen grotere manier om geld weg te smijten dan te huren, dus dan koop ik het gewoon liever

Karma · 31 oktober 2009, 12:48

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door 1207

200 is toch wel echt veel.

hou uw ogen open (sterfgevallen, scheiding, openbare verkoop) en ge kunt echt wel koopjes doen. zijde dan bereid om zelf handen uit te mouwen steken dan komt ge er met 150 �* 160

Voor vele kom je er al niet met 200.000 en vaak is daar zelfs de garage niet bijgerekend waar ze op zich ook al eens zo'n 25.000 voor durven te rekenen.

Zal ook wel een beetje afhankelijk zijn van de ligging maar als je enige waarde wil behouden moet je daar wel rekening mee houden. Verder moet je er rekening mee houden dat oudere appartementen reeds heel wat zware kosten met zich meebrengen (dak, lift, gemeenschappelijke meters voor gas/electr./water ....).

1207 · 31 oktober 2009, 13:20

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Karma

Voor vele kom je er al niet met 200.000

heb ff op immoweb gekeken. alleen voor Antwerpen een tiental pagina's tussen 80 000 en 150 000.
aankoop uit de hand is nog eens makkelijk 10 000 goedkoper

bvb
http://www.immoweb.be/nl/Buy.Estate....llery=&xpage=2

wees verstandig en ge hebt dat voor 100 �* 105.
Met een budget van 200 kunt ge al serieus renoveren en hebt ge zelfs geld voor uw garage

Karma · 31 oktober 2009, 20:06

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door 1207

heb ff op immoweb gekeken. alleen voor Antwerpen een tiental pagina's tussen 80 000 en 150 000.
aankoop uit de hand is nog eens makkelijk 10 000 goedkoper

bvb
http://www.immoweb.be/nl/Buy.Estate....llery=&xpage=2

wees verstandig en ge hebt dat voor 100 �* 105.
Met een budget van 200 kunt ge al serieus renoveren en hebt ge zelfs geld voor uw garage

Jaja .. in Gent hebt ge er ook zo maar je moet dan eens zien in welke buurt je terecht komt meestal. Vandalisme en criminaliteit troef.

Ik kijk naar relatief nieuwbouwappartementen (gebouwd in de jaren negentig of jonger) in een appartementsgebouw dat niet te groot is (maximum 10 app.), met een garage er bij en gelegen in een buurt met voldoende winkels en openbaar vervoer. En oh ja ... een terrasje om in de zomer te kunnen genieten van het goede weer moet er ook nog bij. Verder zeker twee slaapkamers maar het mogen er natuurlijk ook meer zijn. En ... natuurlijk met ieder een onafhankelijke meter voor het verbruik zodat ik een ander zijn verwarming en electriciteit niet hoef te betalen.

Da's echt wel betalen daarvoor.

31 oktober 2009, 06:31	#64
maddox Secretaris-Generaal VN Geregistreerd: 25 september 2002 Locatie: vilvoorde Berichten: 69.979	En huurwinst hangt sterk af aan het "huisvaderschap" van de huurders. __________________ De meeste mensen gaan naar het werk om geld te krijgen, niet om het te verdienen.

31 oktober 2009, 06:47	#65
patrickve Secretaris-Generaal VN Geregistreerd: 24 februari 2009 Locatie: Grenoble, Frankrijk Berichten: 113.925	Zoals ik al zegde, in Belgie vind ik geen officiele notaris cijfers, maar hier in Frankrijk is er een economist op het ministerie van huisvesting die dat al 40 jaar bijhoudt, een zekere meneer Friggit. Zijn werk wordt in de pers nooit vermeld, maar je vindt het wel terug op verschillende internet sites (en ook op de officiele site van het ministerie van huisvesting). Hij berekent de verhouding tussen de gemiddelde immobilienprijs (zoals gegeven door de notariele acten: dus de echte transactie prijs, en niet de vraagprijs van de advertenties) en het gemiddelde gezinsinkomen, en heeft dat genormaliseerd in 1965. Hij doet ook hetzelfde met het aantal transacties (groene kurve). Ziehier het spectakulaire resultaat, en het lijdt dus niet veel twijfel dat de prijsdaling in Frankrijk redelijk spectakulair zal zijn: (prentje genomen van een amateurswebsite, maar je kan dezelfde kurve ook vinden in een dokument op de officiele website, alleen is dat een dik word document). Ik vraag mij af (en zoek al een tijdje) naar een vergelijkbare studie in Belgie. Laatst gewijzigd door patrickve : 31 oktober 2009 om 06:50.

31 oktober 2009, 08:45	#68
Dajjal Minister Geregistreerd: 3 december 2008 Locatie: In mijn zwembad. Berichten: 3.164	Wat een gezaag. Niemand houdt je tegen om ZELF een huis te kopen of bouwen ! __________________

31 oktober 2009, 08:53	#69
maddox Secretaris-Generaal VN Geregistreerd: 25 september 2002 Locatie: vilvoorde Berichten: 69.979	Toch wel, de banken en de staat. Een bank gaat je geen geld lenen als je niet solvabel genoeg bent om een huis op jouw maat te kopen. Als je echt goedkoop wil kopen, moet je al gaan zoeken in gebieden die ver van alles weg liggen, met oudere woningen die 0% isolatie hebben en als je gelukt heb, naast die afvalverbrandingsinstalatie. Reken op een kostenplaatje van €60 000 minimaal. €380 per maand minimaal en €150-200 kosten per maand om het te moderniseren gedurende 8 jaar. Nog niet te spreken over de kosten door de afwezigheid van isolatie of moderne electriciteit. Wil je huren, kan je op enkele manieren die €1800 als voorschot wel bij elkaar sprokkelen. Van hotel mama naar eigen appartement met je vakantiegeld.... of " help OCMW" of nog beter "bankwaarborg AUB". __________________ De meeste mensen gaan naar het werk om geld te krijgen, niet om het te verdienen.

31 oktober 2009, 09:46	#70
pibo® Parlementslid Geregistreerd: 24 februari 2003 Locatie: vlaanderen Berichten: 1.992	efkes voor alle huurders hier aanwezig , door de reacties van sommige huurders hier zal ik men 2 de huis later wel verkopen ipv te verhuren ......... __________________ http://www.youtube.com/watch?v=m2ywO...eature=related

31 oktober 2009, 01:21	#62
stapas Burger Geregistreerd: 15 februari 2008 Berichten: 143	Da's ook de enige reden waarom ik nog winst maak: Op het juiste moment gekocht. 100000 betalen en netto 4000 overhouden is aanvaardbaar. Maar voor 100000 vindt je niets meer. Reken op 140000 voor een appt., wat dus 700 ipv 500 huur per maand vereist. De huren liggen gewoon enorm laag in vgl met de aankoopprijzen. Als je winst maakt dan haal je die enkel uit eventuele waardestijgingen, of uit het leverage-effect doordat je met geleend geld gaat kopen. Als beide factoren afwezig zijn, dan kan je beter alles op de bank zetten.