immobilienbubbels wereldwijd.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Piero

De vraag naar nieuwe woningen is op een dieptepunt beland. Ook de bouw neemt steeds verder af. Dit voorjaar zijn er 44 procent minder woningen opgeleverd dan voorjaar vorig jaar. Duizenden nieuwe woningen die het afgelopen jaar zijn opgeleverd staan leeg. Er zijn geen kopers. De overheid biedt de kopers nu een subsidie van 10.000 tot 15.000 Euro om de verkoop te stimuleren. Beter zou het zijn te erkennen dat de grondprijs te ver is opgedreven. Die is vaak 30-50% van de koopsom. Er zit een veel te hoge erfpacht op de grond.



40.000 banen van bouwvakkers zullen de komende twaalf maanden verloren gaan. De crisis moet nog beginnen.

Juist. En dat is een heel sterk argument tegen de bewering dat de huizenprijzen hoog zijn wegens woningenpenurie door demografie, echtscheidingen, inwijkelingen en Japanners of Arabieren die alles opkopen.

Mochten de prijzen hoog zijn wegens penurie, dan zou men moeite hebben om een bouwvakker te vinden want die waren allemaal volgeboekt.

De huizenprijzen zijn gewoon te hoog, wegens speculatieve bel, en daar stopt het. Ooit komt de correctie. Ik had ook gedacht dat ze er al gekomen zou zijn, ze is hardnekkiger dan ik dacht, maar ooit komt ze.

[Piero]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

De huizenprijzen zijn gewoon te hoog, wegens speculatieve bel, en daar stopt het. Ooit komt de correctie. Ik had ook gedacht dat ze er al gekomen zou zijn, ze is hardnekkiger dan ik dacht, maar ooit komt ze.

Ik heb hier een bevestiging gevonden in het vastgoed journaal. De grond was voor gemeenten en woningbouwverenigingen een goudmijn geworden. Intussen is de kwaliteit van nieuwbouwwoningen slechter geworden door de goedkope materialen.

26 juli 2010 - Vastgoedjournaal - Rietdijk (NVB): Grondprijs moet stevig omlaag

De grondprijs voor nieuwbouwwoningen zal flink omlaag moeten willen de woningen nog tegen acceptabele prijzen verkocht kunnen worden aan de consument. "De grondwaarde zal de komende jaren met 30% tot 40% omlaag moeten", zegt Nico Rietdijk, directeur van de NVB, tegenover Vastgoedjournaal. Rietdijk adviseert het nog te vormen nieuwe kabinet een besluit over de handhaving van de hypotheekrenteaftrek, de huurliberalisatie alleen te nemen in combinatie met een herzien grondbeleid.
[...]
Rietdijk rekent even voor hoe de grondprijzen de afgelopen decennia uit hun dak zijn geschoten. "In 1980 bedroeg de grondquote - percentage waarin de grondkosten uitmaken van de totale koop-/aanneemsom - nog 14%. In 2007 is dat gestegen tot gemiddeld 33% .

http://www.nvb-bouw.nl/Nieuws/NVB_in..._stevig_omlaag

de Volkskrant - OPINIE, Barrie Needham op 10 november '99
PvdA-voorzitter Van Hees constateert dat grondspeculanten het geld opstrijken dat gemeenten ten bate van de gemeenschap zouden aanwenden. Volgens Barrie Needham is dat een te simpel verhaal en ligt de relatie tussen huizenprijs en grondprijs veel genuanceerder.

Op iedere nieuwe woning die wordt gekocht worden vier of vijf 'tweede-hands-woningen' gekocht. Voor de koper zijn de tweede-hands-woningen vaak een goed substituut voor een nieuwe. [...]Het gevolg is dat de prijzen van woningen, ook van nieuwe, worden bepaald op de markt waarbij het merendeel van het aanbod 'uit voorraad' komt. Iedere projectontwikkelaar weet dat: hij weet dat wat hij bouwt een prijs krijgt die niet door de zogenaamde stichtingskosten wordt bepaald. De prijs van een woning is geen optelsom van bouwkosten en grondkosten.

Het bewijs hiervoor is dat iemand een nieuw huis koopt voor 350 duizend gulden en dat een week later voor 400 duizend gulden doorverkoopt

http://www.volkskrant.nl/archief_gra..._huizenprijzen

Die grondspeculanten hebben doorgaans wel wat vet op de botten en kunnen wachten op betere tijden. Maar er zijn er ook die geld hebben geleend. Die hebben moeite om overeind te blijven en zullen soms hun bezit aan de bank moeten laten.

[Paul Nollen]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Juist. En dat is een heel sterk argument tegen de bewering dat de huizenprijzen hoog zijn wegens woningenpenurie door demografie, echtscheidingen, inwijkelingen en Japanners of Arabieren die alles opkopen.

Mochten de prijzen hoog zijn wegens penurie, dan zou men moeite hebben om een bouwvakker te vinden want die waren allemaal volgeboekt.

De huizenprijzen zijn gewoon te hoog, wegens speculatieve bel, en daar stopt het. Ooit komt de correctie. Ik had ook gedacht dat ze er al gekomen zou zijn, ze is hardnekkiger dan ik dacht, maar ooit komt ze.

Het onroerend goed is een zwaar gemanipuleerde markt. In immigratielanden zoals Australië draait men daar niet voor rond de pot. Men geeft toe dat massale immigratie en grondbeleid (openstellen voor bebouwing) samen met speculatie door diegenen die het grondbeleid kunnen bepalen, een hoofdrol spelen in de prijsvorming. Men mag ook niet vergeten dat de waarde van onroerende goederen voor veel instellingen dient als waarborg voor hun kredieten. De machthebbers doen er dan ook alles aan om deze waarde veilig te stellen. In Australië tot hiertoe gelukt door massale geldinjectie voor bv de "eerste huis" kopers. Maar ook daar zijn er de eerste tekenen aan de wand. Een terugval van de waarde in onroerend goed gaat meestal vooraf door een langere periode (een jaar) terugval in het verkoop volume. Genoeg om de speculanten van "kopen" naar "verkopen" te laten overgaan. En dan barst de bubble.
Ik heb het altijd eigenaardig gevonden dat een woning in waarde stijgt nadat ze in gebruik genomen is. Dat lijkt mij geen "normale" evolutie die toch gebruiksslijtage mag veronderstellen tot de woning nog voor afbraak geschikt is.
Nog een "immigratie" en "bevolkingsgroei" argument van onze politici.
Eigenlijk is het eenvoudig als ge u de vraag stelt " waar zit het financieel belang?" dan komt ge gewoonlijk zeer dicht bij de waarheid.

http://www.debtdeflation.com/blogs/2...for-the-manna/

There is however one important way in which house prices do differ from shares: the first sign of trouble is not a sudden drop in prices, but a fall in the number of sales and an increase in the length of time it takes for properties to sell. That sign was evident in the data from the last year or so, which is why I argued that a fall in house prices was imminent in a previous article on Business Spectator. Now that the data are unequivocal, the following processes are likely.

Firstly, with an increased stock of unsold houses on the market, buyers are likely to take yet more time to make a decision—which will add further to the backlog. If prices are falling, why hurry? The urgency will leave the buy side.

Secondly, so-called investors—whom I prefer to call speculators, since 90% of them have bought existing properties rather than built new ones—will start to consider whether they should swap from the buy side to the sell side. After all, no-one in their right mind buys an investment property in Australia for the rental returns: it’s capital gains or nothing DownUnder. Do you capitalize on gains to date, or hang on hoping that the upward trend will re-assert itself once more?

Given the skewing of our market away from owner-occupiers and towards speculators in the last two decades, this second effect could cause a sudden increase in the number of properties on the market—at just the same time that buyers have become more relaxed about closing a sale. It’s this sort of process in an asset market that is why asset prices don’t “taper”—or “plateau”, to use a word from an earlier time.

I expect these two processes to lead to an accelerating rate of decline in house prices now, as they did in the USA when “Flip That House” ceased being a winning trade.

www.opstand.net

Paul