Notariele Akte bij verkoop en bouwovertreding

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Nee, wat je zegt, klopt niet.

Uit: Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is:

Hoofdstuk 2. Handelingen in, aan en bij woningen

4° binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken;

Gij komt hier af met iets dat pas in dienst treed vanaf 1 december 2010, als 't waar is.
Zo zou je ook geen aanvraag meer moeten richten voor kleine bouwwerken zoals veranda's en garages beneden een aantal m² als ook een zwembad. Geld nog niet eender waar. Er zijn nog gemeenten welke dit niet accepteren. Bij mij bv moet de aanvraag naar de gemeente, maar aangezien mijn eigendom aan een rijksweg ligt hebben die ook nog een vinger in de pap en bovendien loopt er een kanaal voor mijn deur en heeft rijkswaterstaat ook nog wat in de pap te brokken. Ik wil eerst nog zien dat dat plots allemaal verleden tijd is. Mooi netjes aanvragen en antwoord afwachten, dat is de boodschap. Heb langs de paardenpiste in een van de paardenstallen van een raam een deur gemaakt, maar allen hebben eerst daar hun zeg over moeten hebben eer ik de toestemming kreeg, voor een stomme deur hé op minstens 50 meter van de staat en 70 van het kanaal half weg op mijn domein.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Schaf dan ook maar het bodemattest af en het energie sertificaat want dat is nog grotere kwats . Zeker als je de organisaties eens grondig bekijkt die deze verstrekken .

Niet haalbaar , iets duidelijk is niet haalbaar en de andere zever wel man man man

Groot gelijk Klarekijk. Wij gaan nog goede vrienden worden. Gans dat energieprestatiecertificaat is grote kul. Er wordt niets gemeten naar verlis van warmte toe. Dat wordt puur opgesteld aan de hand van een aantal factoren zoals de omvang, of het al dan niet onder het dak zit als het een appartement betreft, wat voor ramen en hoe groot die zijn en wat voor een verwarming er aanwezig is. Goed dik in de mensen hun zakken zitten is dat en meer ook niet. Daar plakken ze dan een cijfer op en dat moet dan aan de huurder getoond worden. Ze bellen uw telefoon kapot om het te mogen huren, wat zal die huurder zich daar om bekommeren wat dat dat energieprestatiecertificaat vermeld.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Schaf dan ook maar het bodemattest af en het energie sertificaat want dat is nog grotere kwats . Zeker als je de organisaties eens grondig bekijkt die deze verstrekken .

Niet haalbaar , iets duidelijk is niet haalbaar en de andere zever wel man man man

Voor het uitreiken van het bodemattest werd een gespecialiseerde dienst in het leven geroepen: OVAM. Ook zij zullen niet bij elke verkoop een onderzoek instellen, omdat dat inderdaad niet haalbaar is. Zij hebben een lijst van mogelijke risicogronden. Die risicogronden bevinden zich meestal in industriegebieden of op plaatsen waar bijvoorbeeld ooit een tankstation gevestigd was. In zo'n geval zal een oriënterend bodemonderzoek worden opgelegd (een grondig onderzoek dus). Voor het energieprestatiecertificaat wordt een beroep gedaan op externe deskundigen. Ook in dat geval is het niet haalbaar om dat door de gemeente te laten doen.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Gij komt hier af met iets dat pas in dienst treed vanaf 1 december 2010, als 't waar is.

Nee, de mensen van de Vlaamse Overheid hebben dat maar voor de jol op hun website gezet...

Het uitvoeringsbesluit dat op 1 december in werking trad, is een aanpassing van een bestaand besluit. Ook vóór 1 december waren een aantal werken, waaronder handelingen binnenshuis zonder stabiliteitswerken, vrijgesteld van vergunning.

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Zo zou je ook geen aanvraag meer moeten richten voor kleine bouwwerken zoals veranda's en garages beneden een aantal m² als ook een zwembad. Geld nog niet eender waar. Er zijn nog gemeenten welke dit niet accepteren.

De vrijstelling voor kleine bouwwerken is inderdaad nieuw. Ze geldt maar onder bepaalde voorwaarden, zoals trouwens ook in het uitvoeringsbesluit te lezen is. Het nieuwe decreet waartegen in enkele Vlaamse gemeenten voorbehoud wordt gemaakt, is niet dit uitvoeringsbesluit, maar het decreet omtrent de meldingsplicht, dat eveneens op 1 december 2010 van kracht werd. Niettemin geldt ook dat decreet zonder uitzondering voor het hele Vlaamse grondgebied.

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Bij mij bv moet de aanvraag naar de gemeente, maar aangezien mijn eigendom aan een rijksweg ligt hebben die ook nog een vinger in de pap en bovendien loopt er een kanaal voor mijn deur en heeft rijkswaterstaat ook nog wat in de pap te brokken. Ik wil eerst nog zien dat dat plots allemaal verleden tijd is. Mooi netjes aanvragen en antwoord afwachten, dat is de boodschap. Heb langs de paardenpiste in een van de paardenstallen van een raam een deur gemaakt, maar allen hebben eerst daar hun zeg over moeten hebben eer ik de toestemming kreeg, voor een stomme deur hé op minstens 50 meter van de staat en 70 van het kanaal half weg op mijn domein.

Elke verbouwing moet aan de concrete situatie getoetst worden. Bovendien stelt het uitvoeringsbesluit uitdrukkelijk:

Art. 1.2. De bepalingen van dit besluit zijn van toepassing, onverminderd andere regelgeving, inzonderheid de regelgeving inzake beschermde monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, landschappen en archeologische sites, waarvoor een apart systeem van toelatingen geldt.

Art. 1.3. De bepalingen van dit besluit zijn van toepassing, voor zover deze handelingen niet strijdig zijn met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, of met de uitdrukkelijke voorwaarden van stedenbouwkundige vergunningen.

Art. 1.4. De bepalingen van dit besluit zijn van toepassing, voor zover deze handelingen niet strijdig zijn met de voorschriften van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, algemene plannen van aanleg, bijzondere plannen van aanleg of verkavelingsvergunningen die niet opgenomen zijn in de gemeentelijke lijst, opgemaakt in toepassing van artikel 4.4.1, §3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Als uw goed aan een gewestweg (rijkswegen bestaan niet meer; rijkswaterstaat bestaat hier trouwens ook niet) of aan een waterloop van eerste of tweede categorie ligt, kan een voorafgaandelijke machtiging van de beheerder van die gewestweg of die waterloop nog altijd opgelegd worden. Bovendien liggen uw paardenpiste en bijhorende stallen naar alle waarschijnlijkheid niet in de woonzone. Als dat wel het geval is, liggen ze zonevreemd. Het wijzigen van een raam of een deur in de voorgevel van een gebouw is overigens niet vrijgesteld van vergunning.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Nee, de mensen van de Vlaamse Overheid hebben dat maar voor de jol op hun website gezet...

Het uitvoeringsbesluit dat op 1 december in werking trad, is een aanpassing van een bestaand besluit. Ook vóór 1 december waren een aantal werken, waaronder handelingen binnenshuis zonder stabiliteitswerken, vrijgesteld van vergunning.


De vrijstelling voor kleine bouwwerken is inderdaad nieuw. Ze geldt maar onder bepaalde voorwaarden, zoals trouwens ook in het uitvoeringsbesluit te lezen is. Het nieuwe decreet waartegen in enkele Vlaamse gemeenten voorbehoud wordt gemaakt, is niet dit uitvoeringsbesluit, maar het decreet omtrent de meldingsplicht, dat eveneens op 1 december 2010 van kracht werd. Niettemin geldt ook dat decreet zonder uitzondering voor het hele Vlaamse grondgebied.


Elke verbouwing moet aan de concrete situatie getoetst worden. Bovendien stelt het uitvoeringsbesluit uitdrukkelijk:


Als uw goed aan een gewestweg (rijkswegen bestaan niet meer; rijkswaterstaat bestaat hier trouwens ook niet) of aan een waterloop van eerste of tweede categorie ligt, kan een voorafgaandelijke machtiging van de beheerder van die gewestweg of die waterloop nog altijd opgelegd worden. Bovendien liggen uw paardenpiste en bijhorende stallen naar alle waarschijnlijkheid niet in de woonzone. Als dat wel het geval is, liggen ze zonevreemd. Het wijzigen van een raam of een deur in de voorgevel van een gebouw is overigens niet vrijgesteld van vergunning.

Was in de zijgevel, niet van, het hoofdgebouw maar in een van de bijgebouwen, vroeger koetshuis geweest en daarna al enkele jaren gebruikt als tweede paardenstal.

En inderdaad hoe die katten allemaal noemen is niet iets waar ik veel aandacht aan besteed. Aan de feiten wel.

En ja, ik zit niet in een woongebied maar in een waardevol agrarisch gebied. Het pand is wel opgenomen in de lijsten van bouwkundig erfgoed, niet geklasseerd weliswaar. Panden die zonevreemd liggen en daarin zijn opgenomen kunnen afwijkingen krijgen met betrekking tot bestemmingswijziging voor het behoud van het goed voor zolang het een meerwaarde aan het goed betreft. Of zoiets, om het in normale mensentaal een kat te noemen.

[Raf]

Kortom: je weet zelf ook dat je verkeerd was.

[Rapture]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Dat klopt als een bus.

Mijn job bestaat er dan ook in om die herstelvorderingen te schrijven

Gij zijt ook actief in dieje sector zeker?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

Mijn job bestaat er dan ook in om die herstelvorderingen te schrijven

Gij zijt ook actief in dieje sector zeker?

Yep, ik werk op een gemeentelijke stedenbouwkundige dienst.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Kortom: je weet zelf ook dat je verkeerd was.

Ik weet vooral dat er veel te veel regeltjes bestaan, en dat is niet alleen in bouwen en verbouwen zo het geval.

Akkoord dat niet eender wat kan toegestaan worden. Iets optrekken waar andere hinder van hebben bv. moet niet zo maar kunnen, maar of ik een zwembad op mijn eigendom plaats binnen de dertig meter van het hoofdgebouw of daar buiten, wat verschil maakt dat om het ene toe te staan en het andere niet? Wie heeft er meer last van het ene dan van het andere. Of dat zwembad max. 36m² is of 40m², wat doet dat er toe zolang het op uw eigen perceel is en op voldoende afstand van de perceelgrens ligt. Of dit op een bouweigendom is dat op bouwgrond gelegen is of op een eigendom dat al bestaat van voor '69 en dat door herstructureringsplan buiten de bouwverkavelingen is komen te liggen.

Kastelen staan immers allemaal zonevreemd, maar ze stonden er wel al lang voor dat de zones ontstaan zijn.

Regeltjes hier en regeltjes daar. Hopen regeltjes, de stomste het eerst, worden gestemd door politici maar hopen politici zijn advocaten. Hoe meer regeltjes hoe meer werk voor advocaten. Daar draait het allemaal om. Ons zorgt voor ons! Niets anders.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

Mijn job bestaat er dan ook in om die herstelvorderingen te schrijven

Gij zijt ook actief in dieje sector zeker?

Heel tof, herstelvordering. Herstelvordening tegen iemand die al meer dan twee jaar geen eigenaar meer is. En dan een hypotheek leggen op zijn andere eigendommen met de eis dat een jaar na datum het herstel moet zijn uitgevoerd.

Dan, blijkt dat er geen herstel heeft plaatsgevonden binnen dat jaar aangezien die ex eigenaar onmogelijk het eigendom van de nieuwe eigenaar kan afbreken. Wat doen jullie dan? Gewoon de vordering verder laten verrotten in jullie diepvriezer, maar al die tijd blijft wel de hypotheek bestaan die genomen werd op de eigendommen van de ex eigenaar.

En wat als intussen de nieuwe eigenaar nog verdere bouwmisdrijven pleegt?
Stel, jullie laten dat daar zo nog 5 jaar of langer zitten in dat diepvriezerke van jullie en na al die tijd blijkt daar intussen geen bungalowtje met minieme omvang meer te staan, zoals aanvankelijk, maar een heel fabriek. Op wiens kosten moet die nu afgebroken worden?

[Rapture]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Heel tof, herstelvordering. Herstelvordening tegen iemand die al meer dan twee jaar geen eigenaar meer is. En dan een hypotheek leggen op zijn andere eigendommen met de eis dat een jaar na datum moet hersteld zijn.

En dan, blijkt dat er geen herstel heeft plaatsgevonden binnen dat jaar aangezien die ex eigenaar onmogelijk het eigendom van de nieuwe eigenaar kan afbreken. Dan gewoon laten de vordering verder rotten in de diepvriezer, maar al die tijd blijft wel de hypotheek bestaan die genomen werd op de eigendommen van de ex eigenaar.

En wat als intussen de nieuwe eigenaar nog verdere bouwmisdrijven pleegt?
Stel, jullie laten dat daar nog 5 jaar lang zitten in dat diepvriezerke van jullie en na vijf jaar staat daar intussen geen bungalowtje met minieme omvang maar een heel fabriek. Op wiens kosten moet die nu afgebroken worden?

In een herstelvordering staat enkel wat er moet gedaan worden (wat moet worden afgebroken, aangepast,...) maar geenszins wie de schuldige is. Dat moet de rechter maar uitzoeken. Als er ergens kernafval ligt, is de eerste zorg dat dat onmiddelijk moet worden weggedaan. Aan wie dat daar gestort heeft of wie de schuld daaraan heeft is van ondergeschikt belang.

Trouwens, zoals eerder gezegd, een bouwovertreding rust op het goed en niet op een persoon. De strafrechtelijke boete zal naar de oprichter van het bouwmisdrijf gaan (de zogenaamde "schuldige"), maar dat is de job van het Parket om dat te gaan uitvlooien. De herstelvordering staat hier los van. De huidige eigenaar van het goed zal die overtreding dan moeten rechtzetten, of hij ze nu begaan heeft of niet. Dus nee, de voormalige eigenaar vallen we meestal niet lastig. Beroepsmatig gezien kan het mij zelfs niet schelen wie het gedaan heeft.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

In een herstelvordering staat enkel wat er moet gedaan worden (wat moet worden afgebroken, aangepast,...) maar geenszins wie de schuldige is. Dat moet de rechter maar uitzoeken. Als er ergens kernafval ligt, is de eerste zorg dat dat onmiddelijk moet worden weggedaan. Aan wie dat daar gestort heeft of wie de schuld daaraan heeft is van ondergeschikt belang.

Trouwens, zoals eerder gezegd, een bouwovertreding rust op het goed en niet op een persoon. De strafrechtelijke boete zal naar de oprichter van het bouwmisdrijf gaan (de zogenaamde "schuldige"), maar dat is de job van het Parket om dat te gaan uitvlooien. De herstelvordering staat hier los van. De huidige eigenaar van het goed zal die overtreding dan moeten rechtzetten, of hij ze nu begaan heeft of niet. Dus nee, de voormalige eigenaar vallen we meestal niet lastig. Beroepsmatig gezien kan het mij zelfs niet schelen wie het gedaan heeft.

Voor herstelvorderingen uit te schrijven bent u dan toch heeeeeel slecht op de hoogte hoor.

Niet wie het bouwmisdrijf heeft gepleegd maar wie het eigendom bezit is aansprakelijk.

Maar wanneer u dergelijk eigendom erft en en dit niet wenst te behouden, dus te koop stelt, en er is een herstelvordening (rechtzaak) aangespannen voor dat u de verkoop hebt kunnen realiseren, wordt de herstelmaatregel tegen u uitgesproken in plaats van tegen de nieuwe eigenaar.

Draai en keer het nu hoe je wil, maar wat ik aanhaalde is correct en uw antwoord daarop is fout.

[Rapture]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Voor herstelvorderingen uit te schrijven bent u dan toch heeeeeel slecht op de hoogte hoor.

Niet wie het bouwmisdrijf heeft gepleegd maar wie het eigendom bezit is aansprakelijk.

Maar wanneer u dergelijk eigendom erft en en dit niet wenst te behouden, dus te koop stelt, en er is een herstelvordening (rechtzaak) aangespannen voor dat u de verkoop hebt kunnen realiseren, wordt de herstelmaatregel tegen u uitgesproken in plaats van tegen de nieuwe eigenaar.

Draai en keer het nu hoe je wil, maar wat ik aanhaalde is correct en uw antwoord daarop is fout.

Gij verwart telkens de strafrechtelijke gevolgen met de burgerlijke gevolgen. Ik kan geen straffen krijgen voor zaken die ik niet gedaan heb. Als ik een huis erf waar een bouwmisdrijf op rust, zullen ze mij daar nooit strafrechtelijk kunnen voor vervolgen aangezien ik de overtreding niet begaan heb. Waar ze mij wel toe kunnen verplichten is om de fout recht te zetten, dus de herstelvordering uit te voeren.

Wat u derna zegt is eveneens onjuist. Ik kan dat goed wel verkopen en dan hoef ik niks meer te herstellen. De koper verbindt zich er namelijk toe de herstelvordering te zullen uitvoeren. Vandaar dat herstelvorderingen die rusten op een goed altijd moeten opgenomen worden in de notariele akte om gezever achteraf te vermijden van "ik wist van niks/ik heb dat niet gedaan". Een herstelvordering rust nooit op een persoon, een straf wel.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Voor herstelvorderingen uit te schrijven bent u dan toch heeeeeel slecht op de hoogte hoor.

Niet wie het bouwmisdrijf heeft gepleegd maar wie het eigendom bezit is aansprakelijk.

Maar wanneer u dergelijk eigendom erft en en dit niet wenst te behouden, dus te koop stelt, en er is een herstelvordening (rechtzaak) aangespannen voor dat u de verkoop hebt kunnen realiseren, wordt de herstelmaatregel tegen u uitgesproken in plaats van tegen de nieuwe eigenaar.

Draai en keer het nu hoe je wil, maar wat ik aanhaalde is correct en uw antwoord daarop is fout.

Ik wacht nog altijd op dat arrest van het Hof van Beroep waar de vorige eigenaar werd opgelegd om de woning die hij ondertussen al verkocht had, alsnog af te breken...

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

In een herstelvordering staat enkel wat er moet gedaan worden (wat moet worden afgebroken, aangepast,...) maar geenszins wie de schuldige is. Dat moet de rechter maar uitzoeken. Als er ergens kernafval ligt, is de eerste zorg dat dat onmiddelijk moet worden weggedaan. Aan wie dat daar gestort heeft of wie de schuld daaraan heeft is van ondergeschikt belang.

Trouwens, zoals eerder gezegd, een bouwovertreding rust op het goed en niet op een persoon. De strafrechtelijke boete zal naar de oprichter van het bouwmisdrijf gaan (de zogenaamde "schuldige"), maar dat is de job van het Parket om dat te gaan uitvlooien. De herstelvordering staat hier los van. De huidige eigenaar van het goed zal die overtreding dan moeten rechtzetten, of hij ze nu begaan heeft of niet. Dus nee, de voormalige eigenaar vallen we meestal niet lastig. Beroepsmatig gezien kan het mij zelfs niet schelen wie het gedaan heeft.

Ik lees met aandacht uw laatste alinia .

Een vraagje ? vind U dat als mens rechtvaardig te stellen , ik trek me niet aan wie het gedaan heeft , de huidige eigenaar moet het rechtzetten ?

Zou het dan niet veel rechtvaardiger zijn om de toestand bij verkoop even na te gaan , om alsdusdanig geen bouwovertredingen door te schuiven op de nieuwe eigenaar . en de huidige eigenaar de overtreding eerst laten rechtzetten en dan een pand verkopen dat niet met overtreding belast is ( ongeacht die overtreding reeds is vastgesteld of niet .

Eenmaal men een decenia verder id of een beter een verkoopoverdracht verder is , kunnen er geen panden meer met overtreding verkocht worden en kent men automatisch de periode en onder welke eigenaar een overtreding heeft begaan .

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Zou het dan niet veel rechtvaardiger zijn om de toestand bij verkoop even na te gaan

Ongetwijfeld. Alleen is het niet haalbaar.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Voor herstelvorderingen uit te schrijven bent u dan toch heeeeeel slecht op de hoogte hoor.

Niet wie het bouwmisdrijf heeft gepleegd maar wie het eigendom bezit is aansprakelijk.

Maar wanneer u dergelijk eigendom erft en en dit niet wenst te behouden, dus te koop stelt, en er is een herstelvordening (rechtzaak) aangespannen voor dat u de verkoop hebt kunnen realiseren, wordt de herstelmaatregel tegen u uitgesproken in plaats van tegen de nieuwe eigenaar.

Draai en keer het nu hoe je wil, maar wat ik aanhaalde is correct en uw antwoord daarop is fout.

In de huidige wetgeving is de stelling juist , dat is waar , enik vind dat niet eerlijk .
Van daar dat ik bij elke verkoopoverdracht een controle zou doen op bouwovertreding , en enkel de verkoopakte laten paseren van panden waar geen overtreding wordt vastgesteld op moment van verkoop .

DAT is eerlijk en de overtreder moet het maar eerst rechtzetten voor hij het ten gelde kan maken .

En wie mijn voorstel niet fair vind heeft boter op het hoofd .
en wie zegd dat dat niet haalbaar is moet een voorstander zijn om het energie sertificaat en bodemattest ook af schaffen

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

In de huidige wetgeving is de stelling juist , dat is waar , enik vind dat niet eerlijk .
Van daar dat ik bij elke verkoopoverdracht een controle zou doen op bouwovertreding , en enkel de verkoopakte laten paseren van panden waar geen overtreding wordt vastgesteld op moment van verkoop .

DAT is eerlijk en de overtreder moet het maar eerst rechtzetten voor hij het ten gelde kan maken .

En wie mijn voorstel niet fair vind heeft boter op het hoofd .
en wie zegd dat dat niet haalbaar is moet een voorstander zijn om het energie sertificaat en bodemattest ook af schaffen

Je valt in herhaling. Je non-argumenten werden eerder al weerlegd.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Ongetwijfeld. Alleen is het niet haalbaar.

Geef mij nu eens één reden waarom dat niet haalbaar is ?

Stel dat er eenvoudig weg een ambtenaar van de bouwpolitie langs komt ,Het gaat hem om bouwovertredingen hé , niet over een muur die 3 centimeter verkeerd zou staan . Maar als het niet gaat om een fabriekspand , kan je in 3 uur tijd toch een opzichtelijke controle uitvoeren , met het laatste plan in de hand .
wel reken de verkopende partij voor een derglijk attest 500 € aan, wat is nu 500 € op een verkoop van 200.000 € en een hele boel twijfels en moeilijkheden zijn van de baan .

en de charletans die iets ilegaal verbouwen a la bricolage en verpatsen , heb je ook meteen in een filter . en jonge onschuldige nieuwkopers zijn beter beschermd .

wie kan daar tegen zijn ????? de charletans zelf of advocaten die naar dit hun inkomsten hebben gericht ?

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Ongetwijfeld. Alleen is het niet haalbaar.

In België is het haalbaar om in ieder straat om het uur te komen kijken of je parkeergeld hebt betaald ,( maar een huis dat bv om de 10 jaar van eigenaar veranderd of zelfs minder ) een keer nakijken , HO dat is niet haalbaar .

geef me één gegronde reden ?
Heeft men niet genoeg gemotiveerde en bekwame mensen die een plan kunnen lezen ?