Is vastgoed nog rendabel in Vlaanderen in 2012?

De Informant · 4 januari 2012, 11:46

De vastgoedprijzen zullen in 2012 niet fors stijgen. Door de verwachte rentestijging stabiliseren de prijzen op het niveau van de inflatie en zal de activiteit worden afgeremd. Kopers blijven wellicht uitkijken naar een mooie opportuniteit. Maar verkopers doen er goed aan betere tijden af te wachten.

Het is erg moeilijk om de evolutie van de vastgoedmarkt te voorspellen. Alles zal afhangen van de evolutie van het economische klimaat. Stevenen we af op een recessie, of niet? Steeds meer mensen denken van wel. Zo ook Frank Maet, macro-econoom bij Dexia: "Als er een recessie komt, kan ons dat twee of drie kwartalen van negatieve groei opleveren. In die omstandigheden kan de werkloosheid alleen maar toenemen en de gezinsconsumptie stagneren."

Die sombere economische vooruitzichten hebben echter nog niet veel impact op de vastgoedmarkt. Nog niet, omdat de rente erg laag blijft. De meeste experts blijven ervan overtuigd dat het nog altijd het moment is om vastgoed te kopen, toch als er zich een mooie opportuniteit voordoet. Daarvoor zijn er 5 doorslaggevende factoren.

1. Rentestijging
Er is weinig reden om te denken dat de rente nog lang laag zal blijven. Integendeel, iedereen verwacht dat ze zal stijgen. Maar wanneer? Veel mensen zien dat in het tweede kwartaal van 2012 gebeuren. Maar vooral voor leningen met variabele rentevoet zou de rente wel eens sneller kunnen stijgen. Dat kunnen we afleiden uit het interview met Michel Vermaerke, afgevaardigd bestuurder van Febelfin. Hij kondigde aan dat krediet duurder zou worden omdat de banken zich genoodzaakt zien hun zwakke winstmarges op te trekken. Dat brengt ons bij de vraag hoe fors de rente dan wel zal stijgen. Een hogere rente tast onvermijdelijk de leencapaciteit van kopers aan. Philippe Janssens van studiebureau Stadim wijst erop dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procent als gevolg heeft dat er 7,5 procent minder kapitaal in een aankoop kan worden geïnvesteerd. "Eén procent meer rente doet de leenlasten met circa 10 procent toenemen. Omdat de Belg gemiddeld slechts 80 procent van de aankoopprijs leent, vermindert zijn leenvermogen met 8 procent. En daar moet nog 0,5 procent voor de registratierechten van worden afgetrokken."

2. Vertragende activiteit
Door de stijging van de levensduurte wordt de impact van een rentestijging in principe wat verminderd. De geschatte daling van het vermogen met 7,5 procent zal bij een jaarlijkse inflatie van 3,5 procent dus zo goed als volledig worden tenietgedaan in twee jaar tijd.

Die theorie houdt geen rekening met de traagheid van de markt die haar eigen tempo erop nahoudt. Een rentestijging gaat in de eerste plaats gepaard met een stagnering van de markt. Voor de kopers worden de prijzen te duur, terwijl de verkopers (nog) niet bereid zijn hun prijzen te laten zakken.

Experts verwachten dan ook dat de vastgoedactiviteit volgend jaar op een laag pitje zal staan. "In het eerste kwartaal omdat de economische crisis een reële impact zal hebben op de gezinnen. En in het tweede kwartaal omdat de rente opnieuw begint te stijgen", vertelt macro-econoom Frank Maet.

3. Bescheiden prijzen
Luc Machon, voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: "De vastgoedprijzen zullen in 2012 in nominale termen waarschijnlijk met hetzelfde tempo evolueren als de inflatie. In reële termen zal er dus eerder sprake zijn van een stabilisering. Ook al zullen we in bepaalde streken of plaatsen daarop uitzonderingen kunnen optekenen." Geen enkele analist verwacht dat er opnieuw een crash komt zoals in 1979 tot 1983. Toen zakten de marktprijzen als gevolg van de rentestijging van circa 10 procent.

Volgend jaar zal veel gelijkenis vertonen met dit jaar. In 2011 zijn de vastgoedprijzen in reële termen (dus rekening houdend met de inflatie) nauwelijks gestegen. Volgens Julien Manceaux, econoom bij ING, zal die tendens in 2012 doorzetten. Naast de conjunctuur en de rente zijn er volgens hem nog andere factoren waardoor de vastgoedprijzen ook de komende twee tot drie jaar niet zullen stijgen.

4. Dalende inkomsten
Van 2000 tot 2008 werd de aankoop van vastgoed steeds minder gefinancierd door hypothecaire kredieten en steeds meer door eigen inbreng. Maar die transfer van het financieel naar het onroerende vermogen, deels veroorzaakt door de fiscale amnestie, droogt stilaan op. "Meer dan de helft van de kredietnemers doet tegenwoordig geen enkele persoonlijke inbreng meer", stelt Julien Manceaux vast. En om demografische redenen blijft ook het duwtje in de rug van de ouders steeds vaker achterwege. "65-plussers leven langer en geven hun kapitaal dus langer uit. Uit studies blijkt bovendien dat ze meer spenderen." Dat weegt uiteraard op het inkomen van de kredietnemers, dat al erg broos is door de aangekondigde zwakke groei.

5. Fiscale onzekerheid
De vastgoedfiscaliteit bleef deels gespaard van ingrepen door de regering-Di Rupo. Maar ze is niet gevrijwaard van eventuele nieuwe maatregelen. Dat is volgens Julien Manceaux een gevaar dat niet onderschat mag worden. "Tussen 2000 en 2008 was de vastgoedfiscaliteit vrij gunstig. Maar in de huidige budgettaire context is de verleiding groot om die fiscaliteit te herzien. Er circuleerde al een voorstel om de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen voor nieuwe kredietnemers af te schaffen, dat niet werd goedgekeurd. Als dat belastingvoordeel bijvoorbeeld 30.000 euro op 20 jaar bedraagt, is dat wel 30.000 euro die de koper niet meer aan zijn aankoop zal kunnen besteden. In de huidige begroting is het belastingvoordeel al verminderd voor inkomens boven 38.000 euro per jaar." De Belg blijft dan ook erg wantrouwig tegenover fiscaliteit. Drie kwart van de Belgen vreest dat er fiscale maatregelen zullen komen die ongunstig zijn voor eigenaars. Dat blijkt uit een enquête die ING uitvoerde bij 5.600 personen.

Toch investeren in huizen?
Vergeet niet dat de sterkte van de vastgoedmarkt ook wordt bepaald door de mate van interesse van de investeerders. Maar het echte probleem van vastgoed als investering is het rendement. "Dat is vrij laag", zegt Pascal Lasserre, voorzitter van de Beroepsvereniging van kredietverstrekkers (APCC). "De voorbije tien of twintig jaar was dat minder belangrijk omdat een investeerder altijd kon rekenen op een mooie meerwaarde bij verkoop. Maar sinds 2008 is dat veel minder zeker. En een nieuw appartement levert nog slechts een rendement van 4 procent op." Precies evenveel als het rendement van de staatsbon die de belastingbetalers massaal hebben onderschreven…

Wilt u investeren in vastgoed, dan moet u dus meer dan ooit oog hebben voor de meerwaarde. Maar weet wel dat de gouden tijden tot het verleden behoren.

Boduo · 4 januari 2012, 17:46

Toch investeren in huizen ?
Ik betwijfel heel wat van wat je schrijft. Kijk eens aan onze kust: 2008 of 2009 of ... crisis of geen crisis: er wordt nog altijd gebouwd en verbouwd. Op oudejaarsavond was ik bij een kennis die dat -onbewust- bevestigde: in een project van 46 appartementen waren er 44 verkocht vóór dat de laatste reeks gebouwd werd. Hij kon nr 46 kopen. Na 5 maanden was het quasi afgewerkt en kon hij er in gaan...

De Brabander · 4 januari 2012, 21:41

In Vlaanderen weet ik niet, maar in Brabant zeker wel ! Mijn huis in Ternat is nu het dubbele waard van de prijs die ik er 15 jaar geleden voor betaald heb !

Spreken is zilver · 4 januari 2012, 22:22

Als men graag bubbels drinkt moet men blijven investeren in vastgoed.

Dat deed men in Spanje ook.

Pericles · 4 januari 2012, 22:39

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Spreken is zilver

Als men graag bubbels drinkt moet men blijven investeren in vastgoed.

Dat deed men in Spanje ook.

Hier in Vlaanderen is grond schaars en in Spanje niet. Dat maakt een groot verschil. schaarse goederen blijven duur.

omaplop · 4 januari 2012, 22:47

Investeren in vastgoed is zeer zeker een goede investering als het bedoeld is om er persoonlijk in te gaan wonen.

Ik vind dit zelfs de beste investering die je kan doen en voor wie nog geen huis heeft ( of appartement) en toch wat spaargeld , zou ik zeggen: zo rap mogelijk!!Je spaargeld zullen ze toch afromen.

Pericles · 4 januari 2012, 22:59

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door omaplop

Investeren in vastgoed is zeer zeker een goede investering als het bedoeld is om er persoonlijk in te gaan wonen.

Ik vind dit zelfs de beste investering die je kan doen en voor wie nog geen huis heeft ( of appartement) en toch wat spaargeld , zou ik zeggen: zo rap mogelijk!!Je spaargeld zullen ze toch afromen.

Inderdaad , als je op pensioen bent en ge moet dan nog huren , zijt ge een sukkelaar .

Stingray · 5 januari 2012, 09:11

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Spreken is zilver

Als men graag bubbels drinkt moet men blijven investeren in vastgoed.

Dat deed men in Spanje ook.

X2

Stingray · 5 januari 2012, 09:12

Citaat:

Oorspronkelijk geplaatst door Pericles

Hier in Vlaanderen is grond schaars en in Spanje niet. Dat maakt een groot verschil. schaarse goederen blijven duur.

Daartegenover staat dat in Spanje niet alles bebouwbaar is.

Maar inderdaad gokken staat vrij.

voicelesscharlie · 5 januari 2012, 13:20

We zullen een rentedaling krijgen in 2012.

Toch blijf ik liever aan de zijlijn staan tenzij je een huis wil kopen om er zelf in te gaan wonen.

4 januari 2012, 11:46	#1
De Informant Banneling Geregistreerd: 21 december 2011 Berichten: 245	Is vastgoed nog rendabel in Vlaanderen in 2012? De vastgoedprijzen zullen in 2012 niet fors stijgen. Door de verwachte rentestijging stabiliseren de prijzen op het niveau van de inflatie en zal de activiteit worden afgeremd. Kopers blijven wellicht uitkijken naar een mooie opportuniteit. Maar verkopers doen er goed aan betere tijden af te wachten. Het is erg moeilijk om de evolutie van de vastgoedmarkt te voorspellen. Alles zal afhangen van de evolutie van het economische klimaat. Stevenen we af op een recessie, of niet? Steeds meer mensen denken van wel. Zo ook Frank Maet, macro-econoom bij Dexia: "Als er een recessie komt, kan ons dat twee of drie kwartalen van negatieve groei opleveren. In die omstandigheden kan de werkloosheid alleen maar toenemen en de gezinsconsumptie stagneren." Die sombere economische vooruitzichten hebben echter nog niet veel impact op de vastgoedmarkt. Nog niet, omdat de rente erg laag blijft. De meeste experts blijven ervan overtuigd dat het nog altijd het moment is om vastgoed te kopen, toch als er zich een mooie opportuniteit voordoet. Daarvoor zijn er 5 doorslaggevende factoren. 1. Rentestijging Er is weinig reden om te denken dat de rente nog lang laag zal blijven. Integendeel, iedereen verwacht dat ze zal stijgen. Maar wanneer? Veel mensen zien dat in het tweede kwartaal van 2012 gebeuren. Maar vooral voor leningen met variabele rentevoet zou de rente wel eens sneller kunnen stijgen. Dat kunnen we afleiden uit het interview met Michel Vermaerke, afgevaardigd bestuurder van Febelfin. Hij kondigde aan dat krediet duurder zou worden omdat de banken zich genoodzaakt zien hun zwakke winstmarges op te trekken. Dat brengt ons bij de vraag hoe fors de rente dan wel zal stijgen. Een hogere rente tast onvermijdelijk de leencapaciteit van kopers aan. Philippe Janssens van studiebureau Stadim wijst erop dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procent als gevolg heeft dat er 7,5 procent minder kapitaal in een aankoop kan worden geïnvesteerd. "Eén procent meer rente doet de leenlasten met circa 10 procent toenemen. Omdat de Belg gemiddeld slechts 80 procent van de aankoopprijs leent, vermindert zijn leenvermogen met 8 procent. En daar moet nog 0,5 procent voor de registratierechten van worden afgetrokken." 2. Vertragende activiteit Door de stijging van de levensduurte wordt de impact van een rentestijging in principe wat verminderd. De geschatte daling van het vermogen met 7,5 procent zal bij een jaarlijkse inflatie van 3,5 procent dus zo goed als volledig worden tenietgedaan in twee jaar tijd. Die theorie houdt geen rekening met de traagheid van de markt die haar eigen tempo erop nahoudt. Een rentestijging gaat in de eerste plaats gepaard met een stagnering van de markt. Voor de kopers worden de prijzen te duur, terwijl de verkopers (nog) niet bereid zijn hun prijzen te laten zakken. Experts verwachten dan ook dat de vastgoedactiviteit volgend jaar op een laag pitje zal staan. "In het eerste kwartaal omdat de economische crisis een reële impact zal hebben op de gezinnen. En in het tweede kwartaal omdat de rente opnieuw begint te stijgen", vertelt macro-econoom Frank Maet. 3. Bescheiden prijzen Luc Machon, voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: "De vastgoedprijzen zullen in 2012 in nominale termen waarschijnlijk met hetzelfde tempo evolueren als de inflatie. In reële termen zal er dus eerder sprake zijn van een stabilisering. Ook al zullen we in bepaalde streken of plaatsen daarop uitzonderingen kunnen optekenen." Geen enkele analist verwacht dat er opnieuw een crash komt zoals in 1979 tot 1983. Toen zakten de marktprijzen als gevolg van de rentestijging van circa 10 procent. Volgend jaar zal veel gelijkenis vertonen met dit jaar. In 2011 zijn de vastgoedprijzen in reële termen (dus rekening houdend met de inflatie) nauwelijks gestegen. Volgens Julien Manceaux, econoom bij ING, zal die tendens in 2012 doorzetten. Naast de conjunctuur en de rente zijn er volgens hem nog andere factoren waardoor de vastgoedprijzen ook de komende twee tot drie jaar niet zullen stijgen. 4. Dalende inkomsten Van 2000 tot 2008 werd de aankoop van vastgoed steeds minder gefinancierd door hypothecaire kredieten en steeds meer door eigen inbreng. Maar die transfer van het financieel naar het onroerende vermogen, deels veroorzaakt door de fiscale amnestie, droogt stilaan op. "Meer dan de helft van de kredietnemers doet tegenwoordig geen enkele persoonlijke inbreng meer", stelt Julien Manceaux vast. En om demografische redenen blijft ook het duwtje in de rug van de ouders steeds vaker achterwege. "65-plussers leven langer en geven hun kapitaal dus langer uit. Uit studies blijkt bovendien dat ze meer spenderen." Dat weegt uiteraard op het inkomen van de kredietnemers, dat al erg broos is door de aangekondigde zwakke groei. 5. Fiscale onzekerheid De vastgoedfiscaliteit bleef deels gespaard van ingrepen door de regering-Di Rupo. Maar ze is niet gevrijwaard van eventuele nieuwe maatregelen. Dat is volgens Julien Manceaux een gevaar dat niet onderschat mag worden. "Tussen 2000 en 2008 was de vastgoedfiscaliteit vrij gunstig. Maar in de huidige budgettaire context is de verleiding groot om die fiscaliteit te herzien. Er circuleerde al een voorstel om de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen voor nieuwe kredietnemers af te schaffen, dat niet werd goedgekeurd. Als dat belastingvoordeel bijvoorbeeld 30.000 euro op 20 jaar bedraagt, is dat wel 30.000 euro die de koper niet meer aan zijn aankoop zal kunnen besteden. In de huidige begroting is het belastingvoordeel al verminderd voor inkomens boven 38.000 euro per jaar." De Belg blijft dan ook erg wantrouwig tegenover fiscaliteit. Drie kwart van de Belgen vreest dat er fiscale maatregelen zullen komen die ongunstig zijn voor eigenaars. Dat blijkt uit een enquête die ING uitvoerde bij 5.600 personen. Toch investeren in huizen? Vergeet niet dat de sterkte van de vastgoedmarkt ook wordt bepaald door de mate van interesse van de investeerders. Maar het echte probleem van vastgoed als investering is het rendement. "Dat is vrij laag", zegt Pascal Lasserre, voorzitter van de Beroepsvereniging van kredietverstrekkers (APCC). "De voorbije tien of twintig jaar was dat minder belangrijk omdat een investeerder altijd kon rekenen op een mooie meerwaarde bij verkoop. Maar sinds 2008 is dat veel minder zeker. En een nieuw appartement levert nog slechts een rendement van 4 procent op." Precies evenveel als het rendement van de staatsbon die de belastingbetalers massaal hebben onderschreven… Wilt u investeren in vastgoed, dan moet u dus meer dan ooit oog hebben voor de meerwaarde. Maar weet wel dat de gouden tijden tot het verleden behoren. Laatst gewijzigd door De Informant : 4 januari 2012 om 11:48.

4 januari 2012, 17:46	#2
Boduo Secretaris-Generaal VN Geregistreerd: 9 augustus 2005 Berichten: 58.941	Toch investeren in huizen ? Ik betwijfel heel wat van wat je schrijft. Kijk eens aan onze kust: 2008 of 2009 of ... crisis of geen crisis: er wordt nog altijd gebouwd en verbouwd. Op oudejaarsavond was ik bij een kennis die dat -onbewust- bevestigde: in een project van 46 appartementen waren er 44 verkocht vóór dat de laatste reeks gebouwd werd. Hij kon nr 46 kopen. Na 5 maanden was het quasi afgewerkt en kon hij er in gaan... Laatst gewijzigd door Boduo : 4 januari 2012 om 17:47.

4 januari 2012, 21:41	#3
De Brabander Minister-President Geregistreerd: 24 augustus 2011 Locatie: Ternat Berichten: 5.735	In Vlaanderen weet ik niet, maar in Brabant zeker wel ! Mijn huis in Ternat is nu het dubbele waard van de prijs die ik er 15 jaar geleden voor betaald heb ! __________________ België unitair !

5 januari 2012, 13:20	#10
voicelesscharlie Eur. Commissievoorzitter Geregistreerd: 6 mei 2004 Locatie: Het moeras van Damme Berichten: 9.138	We zullen een rentedaling krijgen in 2012. Toch blijf ik liever aan de zijlijn staan tenzij je een huis wil kopen om er zelf in te gaan wonen. __________________ Sedert "pissen""plassen" werd,wordt er meer "gezeikt". I keep my freedom ,guns and money.You can keep the change. Kapitalisme vs socialisme http://www.youtube.com/watch?v=lgh6w...eature=related

4 januari 2012, 22:22	#4
Spreken is zilver Banneling Geregistreerd: 1 januari 2012 Berichten: 70	Als men graag bubbels drinkt moet men blijven investeren in vastgoed. Dat deed men in Spanje ook.

4 januari 2012, 22:47	#6
omaplop Minister-President Geregistreerd: 8 september 2003 Locatie: Ardennen Berichten: 5.579	Investeren in vastgoed is zeer zeker een goede investering als het bedoeld is om er persoonlijk in te gaan wonen. Ik vind dit zelfs de beste investering die je kan doen en voor wie nog geen huis heeft ( of appartement) en toch wat spaargeld , zou ik zeggen: zo rap mogelijk!!Je spaargeld zullen ze toch afromen.