Dure huizen zijn ideale geldmachines.

[Mambo]

Ondanks alle berichten blijkt toch dat vastgoed misschien wel één van de betere beleggingen blijft. Zelfs op lening.

Verandering in de prijs
�*
Gemiddelde prijs 12%
T4 - 2012 T2 - 2013
186.194€ 209.192€

12% stijging op niet eens 6 maand tijd?
Met dat cijfer heb je op de volgende 6 maand circa 25000 te verdienen op bovenstaand bedrag.
En dat in ongewijzigde staat.
Wie wat kan werken, kan de winst bijna verdubbelen.

Leningen worden ook snel gegeven, wie wat eigen inbreng kan versieren (desnoods met een andere lening)
Er is bijna geen risico.

En dat wetende, worden de huizen gewoonweg te snel en te duur voor de werkende bevolking. Want dat zelf corrigerende markt gegeven, dat is tot dusver broodje aap. Er zit nog veel te veel speling in de markt.
Binnen 10 jaar is een huurprijs onbetaalbaar aan de evolutie van de lonen vergeleken met de evolutie van de prijzen huizen in de verkoop.
Er is geen enkel loon 12% gestegen de laatste 6 maand.
Tenzij misschien bij voetballers of zo?

[Piero]

@Mambo
Huizenprijzen verschillen regionaal, maar ze worden bepaald door vraag en aanbod.
Als ze te hoog zijn dan dalen ze, als ze te laag zijn dan stijgen ze.
Hetzelfde met de huren.
In mijn regio (NL) is de daling de afgelopen 6 jaar > 20%.
Heb gisteren toevallig en eindelijk een mooi appartement gekocht ca 30% onder de laatste piekprijs en nog ver onder de waarde volgens de laatste belastingaanslag WOZ.
Verwacht de komende 10 jaar geen winst te maken.
Die winst is ook maar betrekkelijk als men zelf een ander huis moet kopen.

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door Piero

@Mambo
Huizenprijzen verschillen regionaal, maar ze worden bepaald door vraag en aanbod.
Als ze te hoog zijn dan dalen ze, als ze te laag zijn dan stijgen ze.
Hetzelfde met de huren.
In mijn regio (NL) is de daling de afgelopen 6 jaar > 20%.
Heb gisteren toevallig en eindelijk een mooi appartement gekocht ca 30% onder de laatste piekprijs en nog ver onder de waarde volgens de laatste belastingaanslag WOZ.
Verwacht de komende 10 jaar geen winst te maken.
Die winst is ook maar betrekkelijk als men zelf een ander huis moet kopen.

Er staan massas huizen in alle pr ijze n te koop. Om geld te verdienen op het verschil tussen aan en verkoop is er geen beter moment dan nu. Het zijn echte jackpots.

[Piero]

@Mambo
Hangt er vanaf wanneer je gekocht hebt.
Als je 25 jaar geleden hebt gekocht kan je het dubbele bedrag verwachten.
Maar alleen als er is geïnvesteerd in o.a. dubbele beglazing. Als je de geldontwaarding incalculeert dan valt de winst toch tegen. En als je een hypotheek hebt (gehad) dan is er zoveel rente betaald dat je er dik op moet toeleggen.

Wat betreft de huren, er staan in veel regio's gemeubileerde huurwoningen in de duurdere sector te huur.

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door Piero

@Mambo
Hangt er vanaf wanneer je gekocht hebt.
Als je 25 jaar geleden hebt gekocht kan je het dubbele bedrag verwachten.
Maar alleen als er is geïnvesteerd in o.a. dubbele beglazing. Als je de geldontwaarding incalculeert dan valt de winst toch tegen. En als je een hypotheek hebt (gehad) dan is er zoveel rente betaald dat je er dik op moet toeleggen.

Wat betreft de huren, er staan in veel regio's gemeubileerde huurwoningen in de duurdere sector te huur.

Op 14 jaar is het:
Verandering in de prijs
�*
Gemiddelde prijs 151% (+151% dus)
T1 - 2000 T2 - 2013
83.195€ 209.192€

Er is geen enkel moment in geen enkel kwartaal dat de waarde minder was dan het vorig kwartaal.
Kwartalen geven wel telkens andere cijfers natuurlijk, maar steeds in plus.
Van het laatste kwartaal 2013 naar het prille begin van het tweede kwartaal 2014 (nu dus) zijn ze allen gemiddeld 12% reeds gestegen opnieuw. Dat is maximum nu in de afgelopen 6 maand, maar uitgaande van eind laatste kwartaal en begin tweede kwartaal ...3 maand!

Dat is een nationale statistiek bijgehouden aan de hand van de gedane verkopen.

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door Piero

@Mambo
Hangt er vanaf wanneer je gekocht hebt.
Als je 25 jaar geleden hebt gekocht kan je het dubbele bedrag verwachten.
Maar alleen als er is geïnvesteerd in o.a. dubbele beglazing. Als je de geldontwaarding incalculeert dan valt de winst toch tegen. En als je een hypotheek hebt (gehad) dan is er zoveel rente betaald dat je er dik op moet toeleggen.

Wat betreft de huren, er staan in veel regio's gemeubileerde huurwoningen in de duurdere sector te huur.

Wat betreft rente als je uw hypotheek gebruikt als middel om je huis te kopen en snel terug te verkopen, leg je amper iets bovenop!
Bijna niks zelfs.
Je vind geen betere investeringen om op korte termijn met quasi zekerheid winst te maken dan dit.
Ook kan je op die manier veel meer investeren en winst maken dan op welke manier dan ook, want op alle andere manieren moet je eigen middelen gebruiken.

[non-conformist]

Oorspronkelijk geplaatst door Mambo

Ondanks alle berichten blijkt toch dat vastgoed misschien wel één van de betere beleggingen blijft. Zelfs op lening.

Verandering in de prijs
�*
Gemiddelde prijs 12%
T4 - 2012 T2 - 2013
186.194€ 209.192€

12% stijging op niet eens 6 maand tijd?
Met dat cijfer heb je op de volgende 6 maand circa 25000 te verdienen op bovenstaand bedrag.
En dat in ongewijzigde staat.
Wie wat kan werken, kan de winst bijna verdubbelen.

Leningen worden ook snel gegeven, wie wat eigen inbreng kan versieren (desnoods met een andere lening)
Er is bijna geen risico.

En dat wetende, worden de huizen gewoonweg te snel en te duur voor de werkende bevolking. Want dat zelf corrigerende markt gegeven, dat is tot dusver broodje aap. Er zit nog veel te veel speling in de markt.
Binnen 10 jaar is een huurprijs onbetaalbaar aan de evolutie van de lonen vergeleken met de evolutie van de prijzen huizen in de verkoop.
Er is geen enkel loon 12% gestegen de laatste 6 maand.
Tenzij misschien bij voetballers of zo?

Een paar uitzonderingen daar gelaten die een huis cash kunnen betalen. Wetende dat de inflatie in maart gezakt is naar 0,5% en deflatie om de hoek loert.
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/por...eurostat/home/

Wat denk je dan dat de vraag zal doen en de prijzen zullen doen ?

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door non-conformist

Een paar uitzonderingen daar gelaten die een huis cash kunnen betalen. Wetende dat de inflatie in maart gezakt is naar 0,5% en deflatie om de hoek loert.
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/por...eurostat/home/

Wat denk je dan dat de vraag zal doen en de prijzen zullen doen ?

Stijgen.
Absoluut zelfs.

Als het de afgelopen 6 maand alweer naar 12% gesprongen is, en de volgende 6 maand bv slechts 6% stijgt.
Is het dan gezakt of gestegen?
Men spreekt van een inzakking van de prijs maar dat plaatje klopt niet.
Kijk er de grafiek op na, het is ononderbroken een stijgend geheel met ups en downs maar nooit onder de prijs van aankoop.

Uiteraard moet je geen huis kopen voor 1 milj als die er maar 500 waard is hé.
Enig inzicht telt ook mee.

[Piero]

Oorspronkelijk geplaatst door Mambo

Op 14 jaar is het:
Verandering in de prijs
�*
Gemiddelde prijs 151% (+151% dus)
T1 - 2000 T2 - 2013
83.195€ 209.192€

Er is geen enkel moment in geen enkel kwartaal dat de waarde minder was dan het vorig kwartaal.
Kwartalen geven wel telkens andere cijfers natuurlijk, maar steeds in plus.
Van het laatste kwartaal 2013 naar het prille begin van het tweede kwartaal 2014 (nu dus) zijn ze allen gemiddeld 12% reeds gestegen opnieuw. Dat is maximum nu in de afgelopen 6 maand, maar uitgaande van eind laatste kwartaal en begin tweede kwartaal ...3 maand!

Dat is een nationale statistiek bijgehouden aan de hand van de gedane verkopen.

Dat is dan mooi voor België. Zo ging het ook in Nederland tot 2008. Daar dalen de huizenprijzen gestaag sinds 2008. Creëert België nu een "vastgoedbubbel"?

Het aantal gedwongen huizenverkopen blijft stijgen. In de eerste drie maanden van dit jaar deden 1272 huiseigenaren een beroep op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) omdat ze hun huis met verlies moesten verkopen en daardoor met een restschuld bleven zitten. Vergeleken met het gemiddelde voor heel 2013 is dat een stijging met 13 procent.

De belangrijkste oorzaak is de nog steeds dalende huizenprijzen, waardoor steeds meer huizen 'onder water' komen te staan, zegt het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het Waarborgfonds verstrekt de Nationale Hypotheek Garantie.

http://nos.nl/artikel/631372-meer-hu...-verkocht.html

[Piero]

... waaraan ik nog kan toevoegen, dat momenteel van bijna 1 miljoen hypotheekhouders de hypotheekschuld groter is dan de woningwaarde. In die gevallen vragen de banken bij verlenging van de hypotheek een hogere hypotheekrente, vanwege het grote risico. En voorts ...

In de cijfers is het aantal gevallen met restschuld na een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheek Garantie niet meegerekend. De gemiddelde hoogte van de restschuld was 60.000 euro.

Onder water

In 2012 stonden door de daling van de huizenprijzen zo'n 800.000 hypotheken onder water: de waarde van de woning is lager dan de hypotheekschuld. Door de verdere verlaging van de huizenprijzen is in de eerste helft van 2013 dat aantal opgelopen tot 950.000.
http://nos.nl/artikel/631611-meer-me...estschuld.html

[Mambo]

Ik kan uit goede bron vertellen dat er momenteel veel huizen opgekocht worden in nederland door vlaamse investeerders. Alsook hier is de jacht weer open.

[Mambo]

Het zijn bijna zonder uitzondering allen huizen met werk aan. De jeugd koopt dat niet graag, investeerders wel. Ze verdubbelen op die manier bijna hun winst.

[non-conformist]

Oorspronkelijk geplaatst door Mambo

Stijgen.
Absoluut zelfs.

Als het de afgelopen 6 maand alweer naar 12% gesprongen is, en de volgende 6 maand bv slechts 6% stijgt.
Is het dan gezakt of gestegen?
Men spreekt van een inzakking van de prijs maar dat plaatje klopt niet.
Kijk er de grafiek op na, het is ononderbroken een stijgend geheel met ups en downs maar nooit onder de prijs van aankoop.

Uiteraard moet je geen huis kopen voor 1 milj als die er maar 500 waard is hé.
Enig inzicht telt ook mee.

Het is vooral duidelijk dat U over geen enkel economisch inzicht beschikt.

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door non-conformist

Het is vooral duidelijk dat U over geen enkel economisch inzicht beschikt.

Ja dat is duidelijk ja, men ziet wat men wil zien immers.
En als men er de nationale grafiek naast legt en toch nog wil ontkennen wat er staat is men veel beter op de hoogte natuurlijk.

Het zij dan maar zo.

[Piero]

Oorspronkelijk geplaatst door Mambo

Het zijn bijna zonder uitzondering allen huizen met werk aan. De jeugd koopt dat niet graag, investeerders wel. Ze verdubbelen op die manier bijna hun winst.

Dat is wat overdreven, maar inderdaad, bij het zoeken naar een woning constateerde ik dat zowat 1 op de 3 oudere (>30 jaar) woningen totaal was uitgewoond. Maar 1 op 3 was toch wel in perfecte conditie.

[frank1234]

hier in de regio zijn de huizen nog altijd goedkoper dan 5 jaar geleden.
is in Limburg

de bouwgrond zit ongeveer op hetzelfde niveau

[Eduard Khil]

er valt nog steeds veel geld te verdienen aan immo, maar niet met alles of overal (is dat trouwens ooit anders geweest?)

Van de nieuwbouwappartementen of sleutel op de deurwoningen zou ik wegblijven. Wel interessant zijn openbare verkopen en huisen met werk aan.

Mijn eerste huis dat ik had, daar was er zeer veel werk aan (elektriciteit, badkamer, isoleren, keuken etc etc) maar , na aftrek van de kosten, wel verkocht met 30% winst. Het huis waar ik nu in woon, heeft ook nog wat werk, maar ik denk er toch ook zo'n 20% winst op te kunnen draaien indien ik zou willen verkopen. Misschien meer.

Vooral in openbare verkopen kan je af en toe een grote slag slaan: onlangs was ik wat te laat, maar had ik een appartement gezien aan de kust, bijna afgewerkt, dat op een prijs stond waar er volgens mij +- 90% winst op te pakken was.
Feit is dat bij openbare verkopen, je uw financiele status wel op orde moet hebben: immers krijg je weinig tijd om de kosten te betalen en moet je na x aantal dagen wel rond zijn met de financiering.

Maar ik blijf erbij: op sommige vlakken is er écht nog veel marge om zaken te doen.

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door Eduard Khil

er valt nog steeds veel geld te verdienen aan immo, maar niet met alles of overal (is dat trouwens ooit anders geweest?)

Van de nieuwbouwappartementen of sleutel op de deurwoningen zou ik wegblijven. Wel interessant zijn openbare verkopen en huisen met werk aan.

Mijn eerste huis dat ik had, daar was er zeer veel werk aan (elektriciteit, badkamer, isoleren, keuken etc etc) maar , na aftrek van de kosten, wel verkocht met 30% winst. Het huis waar ik nu in woon, heeft ook nog wat werk, maar ik denk er toch ook zo'n 20% winst op te kunnen draaien indien ik zou willen verkopen. Misschien meer.

Vooral in openbare verkopen kan je af en toe een grote slag slaan: onlangs was ik wat te laat, maar had ik een appartement gezien aan de kust, bijna afgewerkt, dat op een prijs stond waar er volgens mij +- 90% winst op te pakken was.
Feit is dat bij openbare verkopen, je uw financiele status wel op orde moet hebben: immers krijg je weinig tijd om de kosten te betalen en moet je na x aantal dagen wel rond zijn met de financiering.

Maar ik blijf erbij: op sommige vlakken is er écht nog veel marge om zaken te doen.

Idd, natuurlijk moet men ogen hebben die zien en handen die wat kunnen.
En voor de rest is het goed rekenwerk en vergelijken met de prijzen in de omgeving van vergelijkbare panden.

En een beetje financiële armslag hebben, echter zo ruim hoeft het budget niet te zijn.

[non-conformist]

Oorspronkelijk geplaatst door Mambo

Idd, natuurlijk moet men ogen hebben die zien en handen die wat kunnen.
En voor de rest is het goed rekenwerk en vergelijken met de prijzen in de omgeving van vergelijkbare panden.

En een beetje financiële armslag hebben, echter zo ruim hoeft het budget niet te zijn.

Voorbeeldje van uit mijn buurt : een huisje met werk aan zoals U het zo mooi stelt. Dat werk is dus alles afbreken buiten de muren en het buitenschrijwerk, wegens versleten.

Woning van de jaren 30, steense muur. Oppervlakte woning 120 m2 bewoonbare oppervlakte, grond 250 m².

Herbouwwaarde (nieuwwaarde) woning : 100 m² X € 1350/m² = 135.000,00
grondwaarde : 250 X 150 €:m² (in deze omgeving) = € 37500

totale waarde nieuw : € 172500

Werkelijke waarde indien in perfecte staat : 0,85 X 172500 = € 146200

herstelkosten indien zelf uitvoeren : € 70.000,00 (laag ingeschat !!)

Restwaarde woning : € 76.200

Verkocht voor : € 110.000,00

Maandelijkse huur : maximaal € 600

Maandelijkse aflossing indien je de woning koopt aan 110 en ook de herstellingen financiert : +- € 1150

Eigen opleg elke maand : € 552.

Na 20 jaar € 132.480,00

En na 20 jaar mag je opnieuw renoveren.

Tja


Wat met :
- risicopremie : verhuren is immers risico
- verloren interest op het geld indien je die € 552 had gespaard ?
- gaat de woning nog in waarde stijgen ?

etc etc etc.
De enige grote winnaar naar mijn mening is de bank.

[Eduard Khil]

Oorspronkelijk geplaatst door non-conformist

Wat met :
- risicopremie : verhuren is immers risico
- verloren interest op het geld indien je die € 552 had gespaard ?
- gaat de woning nog in waarde stijgen ?

etc etc etc.
De enige grote winnaar naar mijn mening is de bank.

Ikzelf zou nooit verhuren. Veel kans dat ze uw boel gewoon omwonen of dingen kapot maken en dan op uw nek schuiven.
Ikzelf kijk enkel naar aankoop - (renovatie) - verkoop en dan moet ik winstmarges zien van +- 30%.

Anders zou ik nooit in een pand investeren. Vandaar dat ik die immokantoren goed uitlach wanneer ze afkomen met hun nieuwbouwappartementen : "Rendement 5%! Beter dan een spaarboekje!"
Jaja, maar wie zo'n bedrag kan investeren in een appartement, kan dat ook beleggen op de beurs of in iets anders. En dat is veel meer liquide en zal meer opbrengen dan die 5% (exclu de kosten die uw huurders nog gaan veroorzaken of het risico op niet-verhuren)

Neenee, als ik in vastgoed investeer is het aankopen, eventueel renoveren, en verkopen.