Al 85 % bouwgronden niet beschikbaar?

[Raven]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

bakske bier op zetten, Bob ?

zelfs niet in de komende 5 jaar !

zelfs niet de komende 50 jaar.

Hoe kan dat nu een bel zijn, als onze bevolking stijgt, maar de bouwgronden niet? En mensen moeten een dak boven het hoofd hebben, en sociale woningen hebben zeker een verplichte % nodig, wiens kosten natuurlijk ook gedragen moeten worden voor de werkende mens die daar niet voor aanmerking komt.

Enkele tips voor wie een huis wilt:

-lenen op 10, 20 jaar is niet meer haalbaar tenzij men over groot kapitaal beschikt. Middenklasse mensen moeten aanvaarden te lenen op 30 tot 40 jaar. Vroeg beginnen is de boodschap, al vlak vanaf men de school verlaat. Iemand die op 25 - 30 nog aan een lening moet beginnen, sorry die is eigenlijk al te laat en zal bijna z'n leven lang moeten huren. Zoals men hier terecht schreef, de tijd van "sparen" is voorbij.

-Leen met 2, en laat de ouders de eigen inbreng betalen; Speciale nest-verlaters leningen zijn op de financiele markt beschikbaar

-Koop kleiner, woon efficienter... de tijd dat men een eigen huis had, met tuin endergerlijke, is voorbij, bij vastgoedmakelaars kan men nu heus confortabele appartementen kopen aan een prijs die nog betaalbaar is. Immers, appartementsgebouwen herbruiken dezelfde grond voor meerdere gezinnen... de toekomst van wonen in dit land. Nabij Leuven station heeft u zo'n voorbeeld van een building, waar men nog gemakkelijk een appartement kan krijgen voor amper 200k.

Hiernaast is er dringend nood aan nieuwe leenformules, waarbij de lening kan overgedragen worden naar een andere generatie. Hiertoe zou men dan in aanmerking kunnen komen als men kinderen heeft.

Kortom, allemaal mogelijkheden genoeg waarmee een woonst kopen vandaag de dag nog prima mogelijk is

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

zelfs niet de komende 50 jaar.

Daar verwed ik TWEE bakken bier op

Drie zelfs.

Afspraak 27 september 2060 he

Hoe kan dat nu een bel zijn, als onze bevolking stijgt, maar de bouwgronden niet?

Waar zijn al die mensen met hun zakken vol geld die niet in een woning wonen ?

En mensen moeten een dak boven het hoofd hebben

Juist, maar dat moet niet noodzakelijk zijn eigendom zijn he
De meeste mensen HEBBEN trouwens een dak boven het hoofd.

Het gaat hem hier grotendeels over de transfer van huren naar eigenaar zijn. Als je in een huurwoning woont, is er dus iemand die die woning bezit en niet om zelf in te wonen.

De ganse vraag draait hier rond: waarom verkoopt die mens die woning niet aan de huurder ? Welk voordeel heeft de eigenaar van die woning, om dat kapitaal bevroren te houden in die woning, en dat niet ergens anders in te investeren ? Gezien de rentabiliteit van de huur tegenwoordig heel laag is, is die vraag pertinent.

De andere vraag is: waarom zou iemand die redelijk goeiekoop kan huren, zich in allerlei bochten gaan wringen om het te kopen ? Welk voordeel heeft die daarbij ?

En het antwoord op die twee vragen is: speculeren op een forse stijging van de immobilienprijzen in de toekomst. 5 - 10 jaar geleden was dat, tegen de verwachtingen in, een heel goeie gok.

-lenen op 10, 20 jaar is niet meer haalbaar tenzij men over groot kapitaal beschikt. Middenklasse mensen moeten aanvaarden te lenen op 30 tot 40 jaar. Vroeg beginnen is de boodschap, al vlak vanaf men de school verlaat.

Dat wil dus zeggen dat met de middelen die je ter beschikking bent als je beginner bent in je carriere, je je gaat vastpinnen en meer betalen als afleg dan je zou betalen als huur gedurende 30 - 40 jaar, in plaats van te huren, als functie van je mobiliteit, je inkomens en je noden.
Met het niet verwaarloosbare risico dat, als het inderdaad om een bel gaat (zoals in Spanje, zoals in Engeland, zoals in de USA, zoals in Parijs, zoals destijds in Duitsland, zoals destijds in Japan), dat je een gestage waardevermindering van je woonst gaat zien die tot 40% kan bedragen, over 10-15 jaar of zo ?

Iemand die op 25 - 30 nog aan een lening moet beginnen, sorry die is eigenlijk al te laat en zal bijna z'n leven lang moeten huren. Zoals men hier terecht schreef, de tijd van "sparen" is voorbij.

Dat is larie he. Normaal gezien stijgt je inkomen vrij sterk tussen je intrede op de arbeidsmarkt en zijn 30-35 jaar. Zijn kosten zijn dan waarschijnlijk afgenomen want hij is al wat in het leven geinstalleerd. Hij kan dan waarschijnlijk een dubbele afleg aan, en dus een kortere lening voor hetzelfde bedrag. Als je per se heel veel geld wil stoppen in het idee van een eigen woonst, he.

Vroeg of laat komt er terug een overeenkomst tussen de inkomsten van de gezinnen, en de prijs van de immobilien. Dat kan komen door een forse inflatie (en toename in nominale inkomsten van de gezinnen) en dus door een nominaal konstant blijven van de prijzen, en een effectieve waardevermindering. Of dat kan zijn door een stagnatie of trage groei van de inkomsten van de gezinnen, en een nominale daling van de prijzen.

Maar actueel gezien is de immobilien markt te duur voor het gemiddelde gezin, dat zich beter daar niet aan blauw betaalt, maar beter huurt als het geen woning heeft gekocht in betere tijden.

Er is duidelijk geen structureel tekort aan woningen, want mensen wonen wel degelijk ergens. Het gaat er hem gewoon om dat vele mensen investerend eigenaar zijn van huurwoningen, en dat de hoge prijzen van de immobilien, en de relatief lage huurprijzen, die investering niet erg rendabel maken. Dat is jaren gecompenseerd geweest door een (waanzinnige) waardestijging die het lage rendement sterk compenseerde. Maar bomen groeien niet tot de hemel, en die waardeverhoging kan zo nog geen 15 jaar blijven duren, dus vroeg of laat moeten de prijzen stoppen met stijgen. Het rendement is dan laag, en het risico voor waardevermindering hoog. Een slechte investering dus: risico en laag rendement. Men zou dus zin krijgen om zich daarvan af te maken. Dat maakt het potentieel voor een daling groter. Nog niet direct, want de liquiditeitenmarkt is niet erg interessant, en de interesten zijn laag. Een investeerder die immobilien heeft, en nog geen nattigheid voelt, gaat die voorlopig nog houden, of op een geschikt moment wachten om zich de zaken van de hand te doen.
Aan de andere kant gaat de vraag geblokkeerd geraken, als een groot stuk van de secondo ascendants nog vast zal zitten aan zijn lange lening, en als de primo ascendants die familie of ander geld hadden, "uitgeput" zijn.
Alle ingredienten zijn er dan voor een neergaande spiraal.
Maar 't is nog niet gegarandeerd voor direct: er zijn nog veel "ouders die kunnen bijspringen", en het effect van degenen die vast zitten voor 35 jaar is nog niet voelbaar (eerst moet de "normale" termijn van 15 jaar of zo voorbij zijn).

Dat kan nog enkele jaren duren. En dan: ploef.

[Pericles]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

bakske bier op zetten, Bob ?

zelfs niet in de komende 5 jaar !

Inderdaad, geen schijn van kans, Vlaanderen is Californië niet , daar is plaats genoeg , Vlaanderen is maar 13500 vierkante kilometer groot en heeft maar ca. 2000 vierkante kilometer bouwgrond. De schaarste zal hier bijgevolg altijd blijven, zeker nu de bevolking gestaag blijft toenemen.

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Ik dacht dat er begin de jaren '80 een serieuze crash geweest is van de immobilien in Belgie. Het jammere is dat ik daar nooit schoon grafiekskes van heb gezien.

Let wel, de immobilienmarkt is normaal gezien altijd effectief lichtjes stijgend, he, gekoppeld aan de economische groei. Een huis neemt dus, eigenaardig genoeg, hoe meer het verslijt, in waarde toe over de tijd. Dat komt blijkbaar omdat gezinnen als gewoonte hebben een zekere fractie van hun inkomen aan hun woning te besteden, en dat er een min of meer constant aanbod is. Men heeft inderdaad vastgesteld dat de verhouding tussen gezinsinkomen en woningwaarde min of meer constant is, over tientallen jaren.

Het is die grafiek die we zien voor Frankrijk.

Kijk op mijn grafiekje naar de speculatieve bel in Parijs (en niet in de rest van Frankrijk) die rond 1991 gepetst is (rode lijn). Een serieuze relatieve waardevermindering is toen het gevolg geweest: 40% over 7 of 8 jaar.

Nominaal zal dat minder het geval geweest zijn: je moet economische groei daarvan aftrekken. Maar een huis in Parijs is tussen 1991 en 1998 met 40% gedaald (van 1.5 naar 0.85) ten opzichte van een initieel even duur huis ergens anders in Frankrijk.

k zal eens meedoen met u

ok stel : er kan al eens een dipje voorkomen ...

maar wat zegt uw grafiekske van de vastgoedwaarde over 40 jaar, zo de periode waar de meeste mensen een vastgoed voor kopen ?

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

maar wat zegt uw grafiekske van de vastgoedwaarde over 40 jaar, zo de periode waar de meeste mensen een vastgoed voor kopen ?

Dat immobilien proportioneel zijn op lange termijn met het gemiddelde gezinsinkomen, of dus grosso modo met de economische groei, gedeeld door de bevolkingstoename, of met de groei van het BNP per capita.

Maw, dat gezinnen gemiddeld gezien ongeveer dezelfde fractie van hun totale vermogen besteden aan hun woning.

Maar ik weet eerlijk gezegd niet wie in hetzelfde huis blijft wonen gedurende 40 jaar, he, vooral in het eerste deel van uw leven. Als ge van werkplek verandert, als uw gezin uitbreidt (kinderen), als het weer afneemt (kinderen worden groot), daar past ge uw woonsituatie toch aan aan ?

De langste periode dat ik al in hetzelfde huis heb gewoond, is 7 jaar geweest.

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Dat immobilien proportioneel zijn op lange termijn met het gemiddelde gezinsinkomen, of dus grosso modo met de economische groei, gedeeld door de bevolkingstoename, of met de groei van het BNP per capita.

Maar ik weet eerlijk gezegd niet wie in hetzelfde huis blijft wonen gedurende 40 jaar, he, vooral in het eerste deel van uw leven. Als ge van werkplek verandert, als uw gezin uitbreidt (kinderen), als het weer afneemt (kinderen worden groot), daar past ge uw woonsituatie toch aan aan ?

De langste periode dat ik al in hetzelfde huis heb gewoond, is 7 jaar geweest.

ah ge zijt er zo ene

[patrickve]

Als je een louter financiele analyse maakt en je vergelijkt "huren" met "kopen" dan zijn de twee aan elkaar gewaagd. Iedereen denkt dat huren geld verloren is, terwijl kopen, sparen is, maar dat is niet echt waar.

Maar er zijn inderdaad andere overwegingen die je kunnen laten kiezen voor huren of kopen, ook al is dat niet de financieel gunstigste operatie:
- huren is flexiebel (je kan gemakkelijk verhuizen)
- kopen heeft een aantal voordelen qua het ding zelf naar je eigen goesting inrichten en zo, en heeft een grotere standvastigheid (je kan niet buitenvliegen).
Dat kan maken dat je soms een financieel offer wil maken in de ene of de andere richting. Alleen moet dat redelijk blijven, en dat is het nu niet.

De reden waarom "kopen" niet echt "sparen" is, is omdat het bezitten van een woning overeen komt met vastgezet geld dat niet rendeert. Het verloren rendement van dat geld dat vast zit in je huis, moet je vergelijken met de huurprijs mocht je hetzelfde huis huren.

Maw, wonen kost geld, in alle geval.

We gaan een aantal modelletjes opstellen die van simpel naar meer en meer realistisch gaan en die kopen telkens vergelijken met huren.

I) Model I
- geen inflatie, huizenprijzen constant, geen economische groei. Vaste rentevoet.
Dat is niet realistisch, maar wel simpel. Het illustreert een basis idee.

Constante huizenprijzen en geen inflatie wil zeggen dat er niet moet gespeculeerd worden op toenemende of afnemende waarde van huizen: een huis van 200 000 Euro nu, zal binnen 50 jaar nog altijd 200 000 Euro zijn.


Huren: de huisbaas heeft kapitaal K vastgezet in de verhuurde woning (zeg 200 000 Euro). De huisbaas wil dat dat kapitaal K minstens evenveel opbrengt als de rente van een kasbon (rk) van 200 000 Euro (rationele belegger). De (jaarlijkse) huur H is dus wat groter dan rk * K.
H >= rk * K.
In het beste geval kan je dus een huur vinden gelijk aan H = rk * K

Kopen: als je een lening van K aangaat, betaal je daar een interest op van rl (rente lening).
De afleg gaat dus, voor een lening op 1 miljoen jaar ( ) gewoon de interest zijn:
I = rl * K

Aangezien rl altijd groter is dan rk (de interest op een lening bij de bank is altijd groter dan de rente van een kasbon bij diezelfde bank he), hebben we dat de interest die je moet betalen altijd groter is dan het equivalente minimale huurgeld:

rl > rk ==> I > H

Je afleg zal dus altijd groter zijn dan de huur van hetzelfde pand. Natuurlijk ga je meer afleggen dan gewoon de interest (je wil geen lening op 1 miljoen jaar), en je afleg gaat dus groter zijn: I + A
waarbij A de kapitaalsafleg is. Natuurlijk vermindert die enerzijds de uitstaande lening waardoor je minder en minder interest moet betalen. Maar aan de andere kant is dat kapitaal dat je dus NIET kan beleggen. Elke keer dat je A betaalt ben je in de toekomst:

*) rk * A kwijt (de interest die je zou gehad hebben mocht je dat geld in een kasbon hebben gestopt)

*) rl * A gewonnen (de interest die je niet meer op je lening moet betalen).

Uiteindelijk is het effect van A af te leggen dus dat je naar de toekomst toe, (rl - rk) * A wint. Dat wil zeggen dat het afleggen van een A, erop neerkomt dat hij nu in de toekomst niet meer rl * K betaalt als interest, maar rl * K - (rl - rk) * A ofte:

rl * (K - A) + rk * A

De eerste term is de interest die hij nog aan de bank moet. De tweede term is het verlies dat hij lijdt doordat hij A NIET heeft kunnen beleggen in een kasbon.
Naarmate hij meer en meer aflegt, komt A uiteindelijk dichter en dichter bij K, en als zijn lening is afbetaald, dan betaalt hij rk * A = H.

Je kan het ook zien als een verschuiven van de interestvoet van rl naar rk.
In het begin betaalt de eigenaar rl * K, op het einde, rk * K (als verloren interest).
Hij heeft ook in totaal het kapitaal K zelf afbetaald.

Wat wil dat zeggen ?

De vergelijking tussen huren en kopen is dus in dit eenvoudige model:

De huurder betaalt de ganse tijd H = rk * K,

De koper betaalt eerst rl * K, en naarmate hij K aflegt met bijdragen A, gaat zakt de effectieve interest tot hij op rk * K valt als de lening is afbetaald.

De koper heeft dus in vergelijking met de huurder wat meer betaald als interest als rl groter is dan rk, en een kapitaal K afbetaald. Hij heeft op het einde een huis dat het kapitaal K waard is, dat bij verkoop, dat kapitaal K terugwint.

De koper heeft dus, na uiteindelijke verkoop, wat meer betaald dan de huurder, namelijk, gedurende een periode van lening, ergens tussen rl * K en rk * K, en op het einde, evenveel als de huurder.

Kopen is dus duurder dan huren in dit model, behalve als rl = rk, in welk geval het kifkif is.

Je kan hetzelfde ook anders zien:
Terwijl de koper zijn lening afbetaalt, legt de huurder een bedrag opzij, gelijk aan het verschil:

A + I - H = A + (rl - rk) * A

De huurder kan dus de afleg A sparen, plus het verschil tussen de interest op de lening en zijn huur. Dat gespaarde geld brengt rk op in kasbons, wat de koper niet kan, en akkumuleert tegelijkertijd hetzelfde kapitaal K als wat de koper in zijn huis heeft zitten door het afleggen van het kapitaal van zijn lening.

In dit model is kopen dus nadeliger dan huren... op voorwaarde dat de huur de minimale huur is, namelijk de rente van het kapitaal in het huis, in kasbons belegd. Als de huur hoger is, is het minder duidelijk.

Maar dit eenvoudige model toont al aan dat huren = weggegooid geld, kopen = sparen, al fout is onder de simpelste aannamen en dat de reden daarvoor is dat interest op lening duurder is dan rente op kasbons opbrengt.

II) model 2: identiek, maar met inflatie.

De ganse redenering blijft bijna dezelfde, met een paar verschillen die nadelig zijn voor de huurder. De huurprijs zal ook stijgen met de inflatie, terwijl het gespaarde kapitaal van de huurder constant blijft, neemt het kapitaal van het huis toe in waarde.
Inflatie laat de balans dus overslaan in de richting van voordeliger van te kopen indien de inflatie groter is dan het verschil tussen rl en rk.

III) model 3, met inflatie en met economische groei, onder aanname van dat de immobilienwaarde toeneemt met de economische groei.

Indien men hetzelfde schema neemt, gaat dit nog eens in de richting van koop, MAAR, indien de huurder belegt in aandelen en niet in kasbons, die de economische groei volgen, dan wordt dat effect geneutraliseerd.

IV) model 4, als model III, maar met een fluctuatie in immobilienprijzen en huur rondom de economische groei.

Identiek. Er zijn periodes (wanneer de immobilien laag staan en de huur hoog is) dat het interessanter is om te kopen, er zijn periodes (wanneer immobilien hoog staan en de huur laag is) dat het niet interessant is om te kopen, want de verwachte waarde vermeerdering of waardevermindering gaat de balans serieus beinvloeden op het einde.


We zien dus dat huren en kopen aan elkaar gewaagd is. Economische groei (die normaal de effectieve waarde van immobilien laat stijgen) wordt gecompenseerd door beursaandelen ipv kasbons voor de huurder.
Daarentegen is kopen interessanter dan huren bij sterke inflatie, is kopen interssanter dan huren bij laag verschil tussen leningen en kasbons, en is kopen interessanter dan huren wanneer de rentabiliteit van huren groot is. Als de rentabiliteit van huren laag is (zoals nu), als er geen sterke inflatie is, dan is het niet goed om te kopen.

Maar al bij al is het verschil tussen levenslang huren, of kopen, dikwijls aan elkaar gewaagd.

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Als je een louter financiele analyse maakt en je vergelijkt "huren" met "kopen" dan zijn de twee aan elkaar gewaagd. Iedereen denkt dat huren geld verloren is, terwijl kopen, sparen is, maar dat is niet echt waar.

Maar er zijn inderdaad andere overwegingen die je kunnen laten kiezen voor huren of kopen, ook al is dat niet de financieel gunstigste operatie:
- huren is flexiebel (je kan gemakkelijk verhuizen)
- kopen heeft een aantal voordelen qua het ding zelf naar je eigen goesting inrichten en zo, en heeft een grotere standvastigheid (je kan niet buitenvliegen).
Dat kan maken dat je soms een financieel offer wil maken in de ene of de andere richting. Alleen moet dat redelijk blijven, en dat is het nu niet.

De reden waarom "kopen" niet echt "sparen" is, is omdat het bezitten van een woning overeen komt met vastgezet geld dat niet rendeert. Het verloren rendement van dat geld dat vast zit in je huis, moet je vergelijken met de huurprijs mocht je hetzelfde huis huren.

Maw, wonen kost geld, in alle geval.

We gaan een aantal modelletjes opstellen die van simpel naar meer en meer realistisch gaan en die kopen telkens vergelijken met huren.

I) Model I
- geen inflatie, huizenprijzen constant, geen economische groei. Vaste rentevoet.
Dat is niet realistisch, maar wel simpel. Het illustreert een basis idee.

Constante huizenprijzen en geen inflatie wil zeggen dat er niet moet gespeculeerd worden op toenemende of afnemende waarde van huizen: een huis van 200 000 Euro nu, zal binnen 50 jaar nog altijd 200 000 Euro zijn.


Huren: de huisbaas heeft kapitaal K vastgezet in de verhuurde woning (zeg 200 000 Euro). De huisbaas wil dat dat kapitaal K minstens evenveel opbrengt als de rente van een kasbon (rk) van 200 000 Euro (rationele belegger). De (jaarlijkse) huur H is dus wat groter dan rk * K.
H >= rk * K.
In het beste geval kan je dus een huur vinden gelijk aan H = rk * K

Kopen: als je een lening van K aangaat, betaal je daar een interest op van rl (rente lening).
De afleg gaat dus, voor een lening op 1 miljoen jaar ( ) gewoon de interest zijn:
I = rl * K

Aangezien rl altijd groter is dan rk (de interest op een lening bij de bank is altijd groter dan de rente van een kasbon bij diezelfde bank he), hebben we dat de interest die je moet betalen altijd groter is dan het equivalente minimale huurgeld:

rl > rk ==> I > H

Je afleg zal dus altijd groter zijn dan de huur van hetzelfde pand. Natuurlijk ga je meer afleggen dan gewoon de interest (je wil geen lening op 1 miljoen jaar), en je afleg gaat dus groter zijn: I + A
waarbij A de kapitaalsafleg is. Natuurlijk vermindert die enerzijds de uitstaande lening waardoor je minder en minder interest moet betalen. Maar aan de andere kant is dat kapitaal dat je dus NIET kan beleggen. Elke keer dat je A betaalt ben je in de toekomst:

*) rk * A kwijt (de interest die je zou gehad hebben mocht je dat geld in een kasbon hebben gestopt)

*) rl * A gewonnen (de interest die je niet meer op je lening moet betalen).

Uiteindelijk is het effect van A af te leggen dus dat je naar de toekomst toe, (rl - rk) * A wint. Dat wil zeggen dat het afleggen van een A, erop neerkomt dat hij nu in de toekomst niet meer rl * K betaalt als interest, maar rl * K - (rl - rk) * A ofte:

rl * (K - A) + rk * A

De eerste term is de interest die hij nog aan de bank moet. De tweede term is het verlies dat hij lijdt doordat hij A NIET heeft kunnen beleggen in een kasbon.
Naarmate hij meer en meer aflegt, komt A uiteindelijk dichter en dichter bij K, en als zijn lening is afbetaald, dan betaalt hij rk * A = H.

Je kan het ook zien als een verschuiven van de interestvoet van rl naar rk.
In het begin betaalt de eigenaar rl * K, op het einde, rk * K (als verloren interest).
Hij heeft ook in totaal het kapitaal K zelf afbetaald.

Wat wil dat zeggen ?

De vergelijking tussen huren en kopen is dus in dit eenvoudige model:

De huurder betaalt de ganse tijd H = rk * K,

De koper betaalt eerst rl * K, en naarmate hij K aflegt met bijdragen A, gaat zakt de effectieve interest tot hij op rk * K valt als de lening is afbetaald.

De koper heeft dus in vergelijking met de huurder wat meer betaald als interest als rl groter is dan rk, en een kapitaal K afbetaald. Hij heeft op het einde een huis dat het kapitaal K waard is, dat bij verkoop, dat kapitaal K terugwint.

De koper heeft dus, na uiteindelijke verkoop, wat meer betaald dan de huurder, namelijk, gedurende een periode van lening, ergens tussen rl * K en rk * K, en op het einde, evenveel als de huurder.

Kopen is dus duurder dan huren in dit model, behalve als rl = rk, in welk geval het kifkif is.

Je kan hetzelfde ook anders zien:
Terwijl de koper zijn lening afbetaalt, legt de huurder een bedrag opzij, gelijk aan het verschil:

A + I - H = A + (rl - rk) * A

De huurder kan dus de afleg A sparen, plus het verschil tussen de interest op de lening en zijn huur. Dat gespaarde geld brengt rk op in kasbons, wat de koper niet kan, en akkumuleert tegelijkertijd hetzelfde kapitaal K als wat de koper in zijn huis heeft zitten door het afleggen van het kapitaal van zijn lening.

In dit model is kopen dus nadeliger dan huren... op voorwaarde dat de huur de minimale huur is, namelijk de rente van het kapitaal in het huis, in kasbons belegd. Als de huur hoger is, is het minder duidelijk.

Maar dit eenvoudige model toont al aan dat huren = weggegooid geld, kopen = sparen, al fout is onder de simpelste aannamen en dat de reden daarvoor is dat interest op lening duurder is dan rente op kasbons opbrengt.

II) model 2: identiek, maar met inflatie.

De ganse redenering blijft bijna dezelfde, met een paar verschillen die nadelig zijn voor de huurder. De huurprijs zal ook stijgen met de inflatie, terwijl het gespaarde kapitaal van de huurder constant blijft, neemt het kapitaal van het huis toe in waarde.
Inflatie laat de balans dus overslaan in de richting van voordeliger van te kopen indien de inflatie groter is dan het verschil tussen rl en rk.

III) model 3, met inflatie en met economische groei, onder aanname van dat de immobilienwaarde toeneemt met de economische groei.

Indien men hetzelfde schema neemt, gaat dit nog eens in de richting van koop, MAAR, indien de huurder belegt in aandelen en niet in kasbons, die de economische groei volgen, dan wordt dat effect geneutraliseerd.

IV) model 4, als model III, maar met een fluctuatie in immobilienprijzen en huur rondom de economische groei.

Identiek. Er zijn periodes (wanneer de immobilien laag staan en de huur hoog is) dat het interessanter is om te kopen, er zijn periodes (wanneer immobilien hoog staan en de huur laag is) dat het niet interessant is om te kopen, want de verwachte waarde vermeerdering of waardevermindering gaat de balans serieus beinvloeden op het einde.


We zien dus dat huren en kopen aan elkaar gewaagd is. Economische groei (die normaal de effectieve waarde van immobilien laat stijgen) wordt gecompenseerd door beursaandelen ipv kasbons voor de huurder.
Daarentegen is kopen interessanter dan huren bij sterke inflatie, is kopen interssanter dan huren bij laag verschil tussen leningen en kasbons, en is kopen interessanter dan huren wanneer de rentabiliteit van huren groot is. Als de rentabiliteit van huren laag is (zoals nu), als er geen sterke inflatie is, dan is het niet goed om te kopen.

Maar al bij al is het verschil tussen levenslang huren, of kopen, dikwijls aan elkaar gewaagd.

vraagje : evenaar jij met je aandelenbeleggingen de prestaties van pakweg de bel20 of de dowjones (!inclusief kosten) ?

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

vraagje : evenaar jij met je aandelenbeleggingen de prestaties van pakweg de bel20 of de dowjones (!inclusief kosten) ?

Ik beleg niet in aandelen. Ik boer alles erdoor gewoon door slordigheid.
Maar als je dat wil, koop een index fonds he.

[Raven]

ik lees hier over een bel...

als het werkelijke en bel was, dan was die nu met de ergste crisis sinds de jarne 30 heus wel gesprongen. Als deze de kredietcrisis kan overleven, moet het al echt erg zijn voordat het alsnog zou springen in belgie... en de kans is groter dat eer het zover is, zowat al de rest in elkaar zal moeten vallen

[Mambo]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

zelfs niet de komende 50 jaar.

Hoe kan dat nu een bel zijn, als onze bevolking stijgt, maar de bouwgronden niet? En mensen moeten een dak boven het hoofd hebben, en sociale woningen hebben zeker een verplichte % nodig, wiens kosten natuurlijk ook gedragen moeten worden voor de werkende mens die daar niet voor aanmerking komt.

Enkele tips voor wie een huis wilt:

-lenen op 10, 20 jaar is niet meer haalbaar tenzij men over groot kapitaal beschikt. Middenklasse mensen moeten aanvaarden te lenen op 30 tot 40 jaar. Vroeg beginnen is de boodschap, al vlak vanaf men de school verlaat. Iemand die op 25 - 30 nog aan een lening moet beginnen, sorry die is eigenlijk al te laat en zal bijna z'n leven lang moeten huren. Zoals men hier terecht schreef, de tijd van "sparen" is voorbij.

-Leen met 2, en laat de ouders de eigen inbreng betalen; Speciale nest-verlaters leningen zijn op de financiele markt beschikbaar

-Koop kleiner, woon efficienter... de tijd dat men een eigen huis had, met tuin endergerlijke, is voorbij, bij vastgoedmakelaars kan men nu heus confortabele appartementen kopen aan een prijs die nog betaalbaar is. Immers, appartementsgebouwen herbruiken dezelfde grond voor meerdere gezinnen... de toekomst van wonen in dit land. Nabij Leuven station heeft u zo'n voorbeeld van een building, waar men nog gemakkelijk een appartement kan krijgen voor amper 200k.

Hiernaast is er dringend nood aan nieuwe leenformules, waarbij de lening kan overgedragen worden naar een andere generatie. Hiertoe zou men dan in aanmerking kunnen komen als men kinderen heeft.

Kortom, allemaal mogelijkheden genoeg waarmee een woonst kopen vandaag de dag nog prima mogelijk is

Of koop desnoods gewoon een tent...want een huis kopen dat de volgende generatie ook nog moet mee afbetalen is al lang versleten alvorens afbetaald te zijn.

'k weet niet zunne...mensen denken toch eigenaardig vind ik.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Raven

ik lees hier over een bel...

als het werkelijke en bel was, dan was die nu met de ergste crisis sinds de jarne 30 heus wel gesprongen. Als deze de kredietcrisis kan overleven, moet het al echt erg zijn voordat het alsnog zou springen in belgie... en de kans is groter dat eer het zover is, zowat al de rest in elkaar zal moeten vallen

Immobilien zijn traag, he. Een verschijnsel van 1 of 2 jaar beinvloedt dat niet veel. Maar in dit specifieke geval is mijn zwart vermoeden dat immobilien juist geboost zijn door die krisis, zoals goud, als vluchtwaarde voor geld.

Maw, ik denk dat die krisis de bel, die op het punt stond te springen (in Frankrijk was de markt al ineen aan het zakken nog alvorens de bankenkrisis was uitgebroken, in 2007), net een extra adem heeft gegeven van vele investeerders die de liquiditeitenmarkt plots een stuk onveiliger hebben gezien, en in "steen" hun geld hebben vastgezet, ook al is het onrendabel. Kijk naar de prijs van het goud. Da's ook zo van die nutteloze speculatieve investering. Het heeft ook een boost gekend. Je zou verwachten, in normale tijden, dat zulke krisis een stevige prijsstijging veroorzaakt op de immo markt (maw, zulke krisissen zijn vaak de oorsprong van een speculatieve bel, zoals het goud er nu een meemaakt), en het is gekomen net op het moment dat de prijzen zouden beginnen te zakken.

[Raven]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Immobilien zijn traag, he. Een verschijnsel van 1 of 2 jaar beinvloedt dat niet veel. Maar in dit specifieke geval is mijn zwart vermoeden dat immobilien juist geboost zijn door die krisis, zoals goud, als vluchtwaarde voor geld.

Maw, ik denk dat die krisis de bel, die op het punt stond te springen (in Frankrijk was de markt al ineen aan het zakken nog alvorens de bankenkrisis was uitgebroken, in 2007), net een extra adem heeft gegeven van vele investeerders die de liquiditeitenmarkt plots een stuk onveiliger hebben gezien, en in "steen" hun geld hebben vastgezet, ook al is het onrendabel. Kijk naar de prijs van het goud. Da's ook zo van die nutteloze speculatieve investering. Het heeft ook een boost gekend. Je zou verwachten, in normale tijden, dat zulke krisis een stevige prijsstijging veroorzaakt op de immo markt (maw, zulke krisissen zijn vaak de oorsprong van een speculatieve bel, zoals het goud er nu een meemaakt), en het is gekomen net op het moment dat de prijzen zouden beginnen te zakken.

zo kan je duitsland ook aanhalen, waar eveneens de prijzen een pak lager liggen. Maar zowel Frankrijk als Duitsland hebben een gemeenschappelijke deler waar Belgie net totaal uit weg valt...

beiden landen zijn groter, en hebben veel meer grondreserve.

Belgie daarentegen is al overstromingsverbieden aan het verkavelen om toch maar de vraag te hoofd te bieden.

In een wereld vol echtscheidingen, immigratie, vroegere nestverlaters, ... zijn de condities voor zo'n crash bijna onbetstaand.

[patrickve]

Ik heb mijn huiswerk eens gemaakt.

Op de site van statbel heb ik de gemiddelde woonhuisprijzen gevonden, vanaf 1985.
Ik heb daar ook de inflatie gevonden.

Op deze site http://www.indexmundi.com/belgium/gd...%28ppp%29.html
heb ik de reele groei in koopkracht per kapita gevonden.

Eerst heb ik de nominale gemiddelde huisprijzen omgezet in reele prijzen, door door met de inflatie index te corrigeren.
Moesten huizen constante "waarde" voorstellen zou dat konstant zijn. Maar er is een stelling die zegt dat huisprijzen normaal in waarde toenemen volgens de koopkracht van gezinnen.

Welnu, ik heb de reele huisprijzen nog eens gecorrigeerd voor reele koopkracht en dan gedeeld door de waarde van 1985.

Ik krijg dus een index die in 1985 gelijk aan 1 is per normalisatie, en die volgens de stelling ongeveer constant zou moeten zijn.

In bijlage het resultaat. We zien zelfs een lichte daling tussen 1985 en begin de jaren 2000, en een heel plotse stijging rond 2003-2004, van in totaal bijna 30%. DAT is volgens mij de speculatie bel. Ze is wel minder hoog in Belgie dan in Frankrijk. Je kan er ook de verwachte correctie uit schatten: 20-30% (want ik heb niet genoeg gegevens om mijn index echt goed te normaliseren: 1985 is niet "lang genoeg geleden" om te weten waar het gemiddelde ligt buiten die bel).

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Ik beleg niet in aandelen. Ik boer alles erdoor gewoon door slordigheid.
Maar als je dat wil, koop een index fonds he.

da's idd nog een aspect ... zo'n hypotheek verplicht je wel tot regelmaat...sommige mensen hebben die dwang blijkbaar nodig.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

da's idd nog een aspect ... zo'n hypotheek verplicht je wel tot regelmaat...sommige mensen hebben die dwang blijkbaar nodig.

Jaja, ik betaal mijn afleg ook he. Nog 2 jaartjes te gaan. Mijn "slordigheid" bestaat erin geen supermarktkaarten aan te nemen, geen kortingsbonnen te gebruiken, in de eerste de beste winkel te kopen wat ik wil... ik vind dat een zalig zorgeloze manier om te leven.
Mijn levensstandaard zit wel veel lager dan ik mij zou kunnen permitteren moest ik "opletten" maar ik vind dat juist goed zie.

Ik ga ervan uit dat ik tijdens het "nuttige" deel van mijn leven genoeg geld ga verdienen om zo op die manier zorgeloos kunnen te leven, en beschouw sparen (en dus genot van nu, naar morgen verplaatsen) niet meer aan mij besteed.

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Jaja, ik betaal mijn afleg ook he. Nog 2 jaartjes te gaan. Mijn "slordigheid" bestaat erin geen supermarktkaarten aan te nemen, geen kortingsbonnen te gebruiken, in de eerste de beste winkel te kopen wat ik wil... ik vind dat een zalig zorgeloze manier om te leven.
Mijn levensstandaard zit wel veel lager dan ik mij zou kunnen permitteren moest ik "opletten" maar ik vind dat juist goed zie.

Ik ga ervan uit dat ik tijdens het "nuttige" deel van mijn leven genoeg geld ga verdienen om zo op die manier zorgeloos kunnen te leven, en beschouw sparen (en dus genot van nu, naar morgen verplaatsen) niet meer aan mij besteed.

bij mij is dat sparen een gewoonte geworden
maar idd het nut ?
gooi het maar op den hoop, mijn kleinkinderen zullen er wellicht goed mee zijn.

[fox]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

Ik heb mijn huiswerk eens gemaakt.

Op de site van statbel heb ik de gemiddelde woonhuisprijzen gevonden, vanaf 1985.
Ik heb daar ook de inflatie gevonden.

Op deze site http://www.indexmundi.com/belgium/gd...%28ppp%29.html
heb ik de reele groei in koopkracht per kapita gevonden.

Eerst heb ik de nominale gemiddelde huisprijzen omgezet in reele prijzen, door door met de inflatie index te corrigeren.
Moesten huizen constante "waarde" voorstellen zou dat konstant zijn. Maar er is een stelling die zegt dat huisprijzen normaal in waarde toenemen volgens de koopkracht van gezinnen.

Welnu, ik heb de reele huisprijzen nog eens gecorrigeerd voor reele koopkracht en dan gedeeld door de waarde van 1985.

Ik krijg dus een index die in 1985 gelijk aan 1 is per normalisatie, en die volgens de stelling ongeveer constant zou moeten zijn.

In bijlage het resultaat. We zien zelfs een lichte daling tussen 1985 en begin de jaren 2000, en een heel plotse stijging rond 2003-2004, van in totaal bijna 30%. DAT is volgens mij de speculatie bel. Ze is wel minder hoog in Belgie dan in Frankrijk. Je kan er ook de verwachte correctie uit schatten: 20-30% (want ik heb niet genoeg gegevens om mijn index echt goed te normaliseren: 1985 is niet "lang genoeg geleden" om te weten waar het gemiddelde ligt buiten die bel).

Mooi, maar je verliest wel nog 1 belangrijk aspect uit het oog. Het overgrote deel van een huis wordt betaald met behulp van een lening. Deze is het laatste decennium veel lager dan de jaren ervoor, dat verklaart enerzijds de daling in een periode van hoge rentes en een stijging in periodes van lage rentes. Om de impact daarvan te zien heb je inderdaad een grotere tijdspanne nodig.

[Anna List]

Oorspronkelijk geplaatst door fox

Mooi, maar je verliest wel nog 1 belangrijk aspect uit het oog. Het overgrote deel van een huis wordt betaald met behulp van een lening. Deze is het laatste decennium veel lager dan de jaren ervoor, dat verklaart enerzijds de daling in een periode van hoge rentes en een stijging in periodes van lage rentes. Om de impact daarvan te zien heb je inderdaad een grotere tijdspanne nodig.

lage rente + hoge inflatie

het loont dus ook gewoon om diep in de schulden te steken op dit moment

[fox]

Oorspronkelijk geplaatst door Anna List

da's idd nog een aspect ... zo'n hypotheek verplicht je wel tot regelmaat...sommige mensen hebben die dwang blijkbaar nodig.

Ik ben er zo eentje...