Notariele Akte bij verkoop en bouwovertreding

[Klarekijk]

Ik vind dat bij de verkoop van een vastgoed , er een attestje zou moeten zijn van de bouwpolitie , die even heeft geinspecteerd of er geen bouwovertreding op zit .

Nu koopt men vaak een pand belast met een overtreding en als die later aan het licht komt kan de nieuwe koper de gevolgen dragen .
Wanneer er een dergelijk attest aan je Akte wordt toegevoegd wordt de eigenaar aangapakt die de bouwovertreding heeft begaan , en niet de nieuwe eigenaar / koper

Vaak worden huizen opgekocht door soemelaars die ze opsmukken en verbouwingen uitvoeren zonder vergunning en dan de woning te duur en met overtreding verkocht

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ik vind dat bij de verkoop van een vastgoed , er een attestje zou moeten zijn van de bouwpolitie , die even heeft geinspecteerd of er geen bouwovertreding op zit .

Nu koopt men vaak een pand belast met een overtreding en als die later aan het licht komt kan de nieuwe koper de gevolgen dragen .
Wanneer er een dergelijk attest aan je Akte wordt toegevoegd wordt de eigenaar aangapakt die de bouwovertreding heeft begaan , en niet de nieuwe eigenaar / koper

Vaak worden huizen opgekocht door soemelaars die ze opsmukken en verbouwingen uitvoeren zonder vergunning en dan de woning te duur en met overtreding verkocht

De notaris is verplicht om bij een mutatie van een onroerend goed stedenbouwkundige informatie op te vragen. Voor zover bouwmisdrijven bekend zijn bij de gemeentelijke dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening, worden die ook vermeld. Het is echter niet haalbaar om voor elke vraag om inlichtingen ter plaatse een onderzoek in te stellen. Dat zou een voltijdse job zijn en gemeenten kunnen of willen daar niet in investeren. Als potentiële koper kan je dus maar beter goed uit je doppen kijken en zelf, gewapend met een schets van de bestaande toestand en enkele foto's, de nodige inlichtingen gaan vragen bij de gemeentelijke dienst. In ieder geval nooit de informatie van immobiliënmakelaars vertrouwen!

[fonne]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ik vind dat bij de verkoop van een vastgoed , er een attestje zou moeten zijn van de bouwpolitie , die even heeft geinspecteerd of er geen bouwovertreding op zit .

Nu koopt men vaak een pand belast met een overtreding en als die later aan het licht komt kan de nieuwe koper de gevolgen dragen .
Wanneer er een dergelijk attest aan je Akte wordt toegevoegd wordt de eigenaar aangapakt die de bouwovertreding heeft begaan , en niet de nieuwe eigenaar / koper

Vaak worden huizen opgekocht door soemelaars die ze opsmukken en verbouwingen uitvoeren zonder vergunning en dan de woning te duur en met overtreding verkocht

1) in het verkoopcompromis neem je normaal een opschortende voorwaarde op dat er geen bouwovertreding is opgetreden. Je kan daarbij eisen dat de verkoper de nodige bouwvergunningen of regularisatie-documenten voorlegt! En je kan zelf bij de gemeente informeren naar de status van de woning.

2) het is in feite de verantwoordelijkheid van de notaris om na te gaan of alles in orde is, en een beschrijving van de feitelijke stedebouwkundige toestand bij de akte te voegen. Je kan op dat moment nog altijd weigeren om de akte te tekenen als er iets in tegenspraak is met het verkoopscompromis (zie 1)).

3) bouwovertredingen die de eigenaar niet zelf heeft begaan (de zogenaamde instandhouding van een bouwovertreding) verjaren tegenwoordig na vijf of tien jaar (tenzij in specifieke omstandigheden).

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door fonne

3) bouwovertredingen die de eigenaar niet zelf heeft begaan (de zogenaamde instandhouding van een bouwovertreding) verjaren tegenwoordig na vijf of tien jaar (tenzij in specifieke omstandigheden).

Dat klopt, maar dat maakt nog geen vergunde toestand. Hoogstens een gedoogd. Bij de aanvraag van een nieuwe stedenbouwkundige vergunning, komt dat toch terug boven water. Er wordt dan geen vergunning verleend, omdat er niet vertrokken wordt van een vergunde toestand. De aanvrager zal de onvergunde toestand alsnog moeten regulariseren.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ik vind dat bij de verkoop van een vastgoed , er een attestje zou moeten zijn van de bouwpolitie , die even heeft geinspecteerd of er geen bouwovertreding op zit .

Nu koopt men vaak een pand belast met een overtreding en als die later aan het licht komt kan de nieuwe koper de gevolgen dragen .
Wanneer er een dergelijk attest aan je Akte wordt toegevoegd wordt de eigenaar aangapakt die de bouwovertreding heeft begaan , en niet de nieuwe eigenaar / koper

Vaak worden huizen opgekocht door soemelaars die ze opsmukken en verbouwingen uitvoeren zonder vergunning en dan de woning te duur en met overtreding verkocht

Is nog veel erger.
Zelfs wanneer je een eigendom met een bouwmisdrijf erft, dat zo gekocht werd door uw ouders, ben jij daarvoor aansprakelijk. Zelfs wanneer je dat eigendom verkoopt met geschreven in kennis stellen van de overtreding waarvan een zaak lopende is, en uitdrukkelijk de nieuwe eigenaar dit voor eigen rekening neemt, dan nog blijf jij aansprakelijk. Wanneer er dan later herstel wordt uitgesproken ben je verplicht het eigendom af te breken dat niet meer van jou is. Klinkt misschien ingewikkeld maar dat is onze wetgeving, ingewikkeld en onuitvoerbaar. Arm België.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Dat klopt, maar dat maakt nog geen vergunde toestand. Hoogstens een gedoogd. Bij de aanvraag van een nieuwe stedenbouwkundige vergunning, komt dat toch terug boven water. Er wordt dan geen vergunning verleend, omdat er niet vertrokken wordt van een vergunde toestand. De aanvrager zal de onvergunde toestand alsnog moeten regulariseren.

dubbel

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door fonne

1) in het verkoopcompromis neem je normaal een opschortende voorwaarde op dat er geen bouwovertreding is opgetreden. Je kan daarbij eisen dat de verkoper de nodige bouwvergunningen of regularisatie-documenten voorlegt! En je kan zelf bij de gemeente informeren naar de status van de woning.

2) het is in feite de verantwoordelijkheid van de notaris om na te gaan of alles in orde is, en een beschrijving van de feitelijke stedebouwkundige toestand bij de akte te voegen. Je kan op dat moment nog altijd weigeren om de akte te tekenen als er iets in tegenspraak is met het verkoopscompromis (zie 1)).

3) bouwovertredingen die de eigenaar niet zelf heeft begaan (de zogenaamde instandhouding van een bouwovertreding) verjaren tegenwoordig na vijf of tien jaar (tenzij in specifieke omstandigheden).

Verjaren niet. Het misdrijf op zich is niet langer strafbaar
maar dit doet geen afbraak aan de herstelmaatregel. Zelfs voor inbreuken van meer dan 30 jaar oud kan nog gedwongen herstel uitgespoken worden. Daarvoor hoeft zelfs het bouwmisdrijf zich niet te situeren in een natuurgebied.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Is nog veel erger.
Zelfs wanneer je een eigendom met een bouwmisdrijf erft, dat zo gekocht werd door uw ouders, ben jij daarvoor aansprakelijk. Zelfs wanneer je dat eigendom verkoopt met geschreven in kennis stellen van de overtreding waarvan een zaak lopende is, en uitdrukkelijk de nieuwe eigenaar dit voor eigen rekening neemt, dan nog blijf jij aansprakelijk. Wanneer er dan later herstel wordt uitgesproken ben je verplicht het eigendom af te breken dat niet meer van jou is. Klinkt misschien ingewikkeld maar dat is onze wetgeving, ingewikkeld en onuitvoerbaar. Arm België.

Dat klopt langs geen kanten. Een bouwmisdrijf blijft bij het goed, niet bij de eigenaar. Wie een onroerend goed koopt met een bouwmisdrijf, "koopt" dus ook het bouwmisdrijf erbij.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Dat klopt langs geen kanten. Een bouwmisdrijf blijft bij het goed, niet bij de eigenaar. Wie een onroerend goed koopt met een bouwmisdrijf, "koopt" dus ook het bouwmisdrijf erbij.

Fout. Fout. En nog eens Fout. Wanneer er reeds een gerechtelijke procedure opgestart is, voor de verkoop, blijft de eigenaar waartegen de procedure lopende is aansprakelijk ook al is het eigendom tussentijd reeds 1, 2, 3 keer verkocht.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Fout. Fout. En nog eens Fout. Wanneer er reeds een gerechtelijke procedure opgestart is, voor de verkoop, blijft de eigenaar waartegen de procedure lopende is aansprakelijk ook al is het eigendom tussentijd reeds 1, 2, 3 keer verkocht.

In dat geval natuurlijk wel en dat is maar logisch ook.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

In dat geval natuurlijk wel en dat is maar logisch ook.

Dat is niet logisch wanneer de nieuwe eigenaar expliciet er van schriftelijk in de compromis en de akte op de hoogte werd gesteld. Hoe kan de vorige eigenaar na uitspraak van herstel het eigendom afbreken dat niet meer zijn eigendom is?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Dat is niet logisch wanneer de nieuwe eigenaar expliciet er van schriftelijk in de compromis en de akte op de hoogte werd gesteld. Hoe kan de vorige eigenaar na uitspraak van herstel het eigendom afbreken dat niet meer zijn eigendom is?

Waar en wanneer heeft een rechter dat zo uitgesproken?

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Waar en wanneer heeft een rechter dat zo uitgesproken?

Hof van beroep te Antwerpen.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Waar en wanneer heeft een rechter dat zo uitgesproken?

Hof van beroep te Antwerpen. Nummer en datum van het vonnis ook hebben?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Hof van beroep te Antwerpen. Nummer en datum van het vonnis ook hebben?

Dat zou handig zijn.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

De notaris is verplicht om bij een mutatie van een onroerend goed stedenbouwkundige informatie op te vragen. Voor zover bouwmisdrijven bekend zijn bij de gemeentelijke dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening, worden die ook vermeld. Het is echter niet haalbaar om voor elke vraag om inlichtingen ter plaatse een onderzoek in te stellen. Dat zou een voltijdse job zijn en gemeenten kunnen of willen daar niet in investeren. Als potentiële koper kan je dus maar beter goed uit je doppen kijken en zelf, gewapend met een schets van de bestaande toestand en enkele foto's, de nodige inlichtingen gaan vragen bij de gemeentelijke dienst. In ieder geval nooit de informatie van immobiliënmakelaars vertrouwen!

Wat een opmerking ? als je een tweedehandswagen koopt van 2000 € of zelfs minder moet een technische controle , maar voor een vastgoed van 300.000 € Ho das niet nodig .

De Notaris zit in zijn stoel en krijgt alleen melding al de procedure of overtreding al is vastgesteld . dat is mogelijk in 2 % van de gevallen .

Ik vind , wanneer er een overtreding is gebeurt dan moet de overtreder daar voor opdraaien ( zonder enige uitzondering of risico voor wie ook ) en de uitgelezen moment is de controle bij verkoop . trouwens verkoop is een van de reden om een overtreding te begaan , de pakkans is klein de vervolging nog kleiner , en de winst gigantisch .
Maar dat is te eenvoudig he , tipisch Belgisch .

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Dat klopt langs geen kanten. Een bouwmisdrijf blijft bij het goed, niet bij de eigenaar. Wie een onroerend goed koopt met een bouwmisdrijf, "koopt" dus ook het bouwmisdrijf erbij.

En dat vind U normaal ?

Stel je voor dat je een auto koopt waarmee overdreven snelheid is gepleegt of erger nog een dodelijk ongeval met vluchtmisdrijf .

Ik weet bij GOD niet , wanneer men een maatregel voorstelt in België , die efficient en eerlijk zou zijn waarome er zoveel tegenreactie is om dat per C toch af te voeren en ingewikkeld te maken .

HET MENSDOM zeker

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Dat zou handig zijn.

hof van beroep zetelende te Antwerpen 12 de kamer, arrest.n°:80/2009 13 maart 2009 Rep.n°:2009/208
nr.van het parket-generaal 1185 P 2003

voorzitter N. Snelders
Griffier J. Geysemans

Genoeg aanwijzingen?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Wat een opmerking ? als je een tweedehandswagen koopt van 2000 € of zelfs minder moet een technische controle , maar voor een vastgoed van 300.000 € Ho das niet nodig .

Ik heb niet gezegd dat het niet nodig is; ik heb gezegd dat het niet haalbaar is. De vergelijking met de verkoop van een tweedehands wagen gaat niet op. Die technische controle kan op tijd van een kwartiertje afgerond worden. De controle van een woning neemt meer tijd in beslag. Dat moet immers volledig opgemeten worden en vergeleken worden met de goedgekeurde plannen.

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

De Notaris zit in zijn stoel en krijgt alleen melding al de procedure of overtreding al is vastgesteld . dat is mogelijk in 2 % van de gevallen .

Ik heb geen weet van percentages in deze materie. Het is inderdaad zo dat alleen de bouwmisdrijven die bij de gemeentelijke diensten bekend zijn, vermeld worden op de stedenbouwkundige inlichtingen. Dat kan ook moeilijk anders.

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ik vind , wanneer er een overtreding is gebeurt dan moet de overtreder daar voor opdraaien ( zonder enige uitzondering of risico voor wie ook ) en de uitgelezen moment is de controle bij verkoop . trouwens verkoop is een van de reden om een overtreding te begaan , de pakkans is klein de vervolging nog kleiner , en de winst gigantisch .
Maar dat is te eenvoudig he , tipisch Belgisch .

Dat is inderdaad wat te eenvoudig. Ik zou zelfs durven zeggen: simplistisch... Veel, zo niet de meeste mensen hebben er niet eens een idee van dat hun onroerend goed met een bouwmisdrijf bezwaard wordt. Het is ook niet per definitie hun fout. Wanneer de aannemer zich om één of andere reden niet aan de goedgekeurde plannen houdt, of de architect, die de werken moet opvolgen, om de een of andere reden een afwijking van de plannen niet ziet of wil zien, kan dat bezwaarlijk de bouwheer aangewreven worden. M.i. zou de eigenaar/bouwheer in deze materie alleen burgerrechtelijk aansprakelijk moeten blijven wanneer hij bewust een bouwmisdrijf verzwijgt bij de verkoop van het goed.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

hof van beroep zetelende te Antwerpen 12 de kamer, arrest.n°:80/2009 13 maart 2009 Rep.n°:2009/208
nr.van het parket-generaal 1185 P 2003

voorzitter N. Snelders
Griffier J. Geysemans

Genoeg aanwijzingen?

Vreemd... Op Juridat is er niks over terug te vinden... Je hebt toevallig het arrest niet ter beschikking?