Notariele Akte bij verkoop en bouwovertreding

[filosoof]

[quote=Raf;5194617]De notaris is verplicht om bij een mutatie van een onroerend goed stedenbouwkundige informatie op te vragen. Voor zover bouwmisdrijven bekend zijn bij de gemeentelijke dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening, worden die ook vermeld. Het is echter niet haalbaar om voor elke vraag om inlichtingen ter plaatse een onderzoek in te stellen. Dat zou een voltijdse job zijn en gemeenten kunnen of willen daar niet in investeren. Als potentiële koper kan je dus maar beter goed uit je doppen kijken en zelf, gewapend met een schets van de bestaande toestand en enkele foto's, de nodige inlichtingen gaan vragen bij de gemeentelijke dienst.

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

De notaris is verplicht ..... ..In ieder geval nooit de informatie van immobiliënmakelaars vertrouwen!

En ik hoorde van notarisen dat géén enkele verzekeringsmaatschappij professionele aansprakelijkheid van notarissen schijnt te willen verzekeren.
Dokters wel en zonder probleem, buschauffeurs ook, notarissen niet.

Caveat emptor.

[Garry]

[quote=filosoof;5200900]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

En ik hoorde van notarisen dat géén enkele verzekeringsmaatschappij professionele aansprakelijkheid van notarissen schijnt te willen verzekeren.
Dokters wel en zonder probleem, buschauffeurs ook, notarissen niet.

Caveat emptor.

Dat noemen ze geen professionele fouten maar dwalingen.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Vreemd... Op Juridat is er niks over terug te vinden... Je hebt toevallig het arrest niet ter beschikking?

Ja. Maar wees er maar van overtuigd dat het niet de enige uitspraak als dusdanig is.
Arrest van het hof van beroep te Antwerpen op 14/01/2009

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Ik heb niet gezegd dat het niet nodig is; ik heb gezegd dat het niet haalbaar is. De vergelijking met de verkoop van een tweedehands wagen gaat niet op. Die technische controle kan op tijd van een kwartiertje afgerond worden. De controle van een woning neemt meer tijd in beslag. Dat moet immers volledig opgemeten worden en vergeleken worden met de goedgekeurde plannen.


Ik heb geen weet van percentages in deze materie. Het is inderdaad zo dat alleen de bouwmisdrijven die bij de gemeentelijke diensten bekend zijn, vermeld worden op de stedenbouwkundige inlichtingen. Dat kan ook moeilijk anders.


Dat is inderdaad wat te eenvoudig. Ik zou zelfs durven zeggen: simplistisch... Veel, zo niet de meeste mensen hebben er niet eens een idee van dat hun onroerend goed met een bouwmisdrijf bezwaard wordt. Het is ook niet per definitie hun fout. Wanneer de aannemer zich om één of andere reden niet aan de goedgekeurde plannen houdt, of de architect, die de werken moet opvolgen, om de een of andere reden een afwijking van de plannen niet ziet of wil zien, kan dat bezwaarlijk de bouwheer aangewreven worden. M.i. zou de eigenaar/bouwheer in deze materie alleen burgerrechtelijk aansprakelijk moeten blijven wanneer hij bewust een bouwmisdrijf verzwijgt bij de verkoop van het goed.

Holala wat een opmerkingen . een bouwheer die niet doorheeft dat er anders wordt gebouwen dan op het plan ? te beweren daar niet van af te weten en dan de schuld geven aan de architect en de aannemer . ik denk dat er nog weining anafhabeten een lening krijgen bij de bank en nog minder begiinen er te bouwen . Als je niet in staat bent dat te zien , bouw dan niet hoor .
Ik denk dat bij de meeste overtredingen de bouwheren eerder een vergunning al hebben afgewongen bij d achitect op de limiet , en dan de Aannemer nog pouchen om nog een steentje verder te leggen . en de aannemer die daaraan meedoet neemt een groot risico . Ik ken in ieder geval geen aannemer die een offerte maakt en dan tegen de bouwheer zal zeggen , K'zal voor U een extratje doen en uw leefkamer een metertje groter maken . Hoe ver sta jij van de realiteit man ?

[Klarekijk]

Gepost door Raf : Ik heb niet gezegd dat het niet nodig is; ik heb gezegd dat het niet haalbaar is. De vergelijking met de verkoop van een tweedehands wagen gaat niet op. Die technische controle kan op tijd van een kwartiertje afgerond worden. De controle van een woning neemt meer tijd in beslag. Dat moet immers volledig opgemeten worden en vergeleken worden met de goedgekeurde plannen.

Een bekwaam ambtenaar die een plan kan lezen en dat onder zijn arm heeft , hoeft maar 15 minuten door een pand te lopen om vast te stellen of er verbouwingen gedaan zijn ten opzchte van het plan of niet . en dan heeft men de eigendomsperiode en de eigenaar door wie en wanneer de overtreding is gebeurt , of is uwe gebuur Uw woning gratis komen verbouwen terwijl U met vakantie was ?

Een maal deze situatie op deze manier is bijgewerkt hoeft men nooit meer op zoek te gaan naar overtreders en nog minder onschuldige straffen .

Maar in een akte schrijven . Wordt in acht genomen dat de toestand door de koper is gekent en aanvaard , en de afmetingen mogen 10 % en meer afwijken van de opgegeven oppervlakten .
En daar als overheid nog geld voor vragen ook ( het beschrijf ) En geen enkel controlesysteem inbouwen ,nog bescherming , dat vind ik een tekort schieten van de overheid .

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Ja. Maar wees er maar van overtuigd dat het niet de enige uitspraak als dusdanig is.
Arrest van het hof van beroep te Antwerpen op 14/01/2009

Het zou me interesseren om dat (of een gelijkaardig) arrest eens te lezen. Het is misschien wel wat veel gevraagd, maar zie je een mogelijkheid om zo'n arrest in te scannen en te posten of desnoods per PB te versturen?

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Holala wat een opmerkingen . een bouwheer die niet doorheeft dat er anders wordt gebouwen dan op het plan ? te beweren daar niet van af te weten en dan de schuld geven aan de architect en de aannemer . ik denk dat er nog weining anafhabeten een lening krijgen bij de bank en nog minder begiinen er te bouwen . Als je niet in staat bent dat te zien , bouw dan niet hoor .
Ik denk dat bij de meeste overtredingen de bouwheren eerder een vergunning al hebben afgewongen bij d achitect op de limiet , en dan de Aannemer nog pouchen om nog een steentje verder te leggen . en de aannemer die daaraan meedoet neemt een groot risico . Ik ken in ieder geval geen aannemer die een offerte maakt en dan tegen de bouwheer zal zeggen , K'zal voor U een extratje doen en uw leefkamer een metertje groter maken . Hoe ver sta jij van de realiteit man ?

Doet niet ter zake of de bouwheer er weet van heeft of niet. Zelfs al zou de bouwheer het zelf gevraagd hebben aan de aannemer/architect. De bouwheer wordt als leek beschouwt. De architect is verantwoordelijk.

Wanneer gij opdracht geeft aan uw aannemer uw dakgoot uit te timmeren met eik en de loodgieter legt daar nadien zo zondermeer zink in, zal die na korte tijd gaten vertonen wegens de aanwezigheid van loodzuur wat er in het eikenhout zit. Ook al heb jij zelf dit opgedragen, de loodgieter blijft daarvoor verantwoordelijk. Hij als vakman had dit moeten weten en en weigeren daar zink in te leggen

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Holala wat een opmerkingen . een bouwheer die niet doorheeft dat er anders wordt gebouwen dan op het plan ? te beweren daar niet van af te weten en dan de schuld geven aan de architect en de aannemer . ik denk dat er nog weining anafhabeten een lening krijgen bij de bank en nog minder begiinen er te bouwen . Als je niet in staat bent dat te zien , bouw dan niet hoor .

De bouwheer zal dat misschien nog weten, maar bij een tweede of volgende eigenaar is die kans al aanzienlijk kleiner. Je zou er van versteld staan hoe weinig mensen een bouwplan kunnen lezen. Dat heeft overigens niets met (een gebrek aan) intelligentie te maken, laat staan analfabetisme. Dat is nu eenmaal gespecialiseerde materie. Ik zou bovendien de mensen niet de kost willen geven die een huis op basis van een bouwplan kopen of die "sleutel op de deur" laten bouwen en het afgewerkte product pas voor de eerste keer te zien krijgen wanneer hen de sleutels overhandigd worden. Veel mensen stellen nu eenmaal (te) veel vertrouwen in architect en de aannemer.

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ik denk dat bij de meeste overtredingen de bouwheren eerder een vergunning al hebben afgewongen bij d achitect op de limiet , en dan de Aannemer nog pouchen om nog een steentje verder te leggen . en de aannemer die daaraan meedoet neemt een groot risico . Ik ken in ieder geval geen aannemer die een offerte maakt en dan tegen de bouwheer zal zeggen , K'zal voor U een extratje doen en uw leefkamer een metertje groter maken . Hoe ver sta jij van de realiteit man ?

Ik sta daar dagelijks in. En u?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Een bekwaam ambtenaar die een plan kan lezen en dat onder zijn arm heeft , hoeft maar 15 minuten door een pand te lopen om vast te stellen of er verbouwingen gedaan zijn ten opzchte van het plan of niet .

U weet niet waar u over spreekt. Zoveel is duidelijk.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Doet niet ter zake of de bouwheer er weet van heeft of niet. Zelfs al zou de bouwheer het zelf gevraagd hebben aan de aannemer/architect. De bouwheer wordt als leek beschouwt. De architect is verantwoordelijk.

Wanneer gij opdracht geeft aan uw aannemer uw dakgoot uit te timmeren met eik en de loodgieter legt daar nadien zo zondermeer zink in, zal die na korte tijd gaten vertonen wegens de aanwezigheid van loodzuur wat er in het eikenhout zit. Ook al heb jij zelf dit opgedragen, de loodgieter blijft daarvoor verantwoordelijk. Hij als vakman had dit moeten weten en en weigeren daar zink in te leggen

Ho echt ??? ten eerste , onder een zinken goot leg je een vilt zodat die niet kan aangetast worden . Gooie loodgieter .

Maar deze vergelijking houd geen steek . Verbouwen zonder vergunning kan ook zonder achitect en zonder aannemer niet . waarom moet altijd die bouwheer beschermt worden , meestal heeft hij er wel weet van ,
What erver . het zou eerlijk zijn mocht een bouwovertreding en de daaraan verbonden boetes en gevolgen , toegewezen worden aan de eigenaar van het pand in de perioede van de overtreding , indien het de fout van archtect of aannemer zou zijn , kan hij deze alsnog aanspreken .
Maar de nieuwe koper er mee opzadelen is fout . die nieuwe koper kan zich ook niet wenden tot de aannemer of architect van vorige eigenaar .

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

U weet niet waar u over spreekt. Zoveel is duidelijk.

Zeg dan eens waar Uw ervaring hier in ligt , met man en macht de onduidelijkheid blijven verdedigen ? Zoveel is duidelijk

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Zeg dan eens waar Uw ervaring hier in ligt

Het is mijn beroep.

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

met man en macht de onduidelijkheid blijven verdedigen ? Zoveel is duidelijk

Onzin.

[Klarekijk]

Waar het echt om gaat in mijn debat is duidelijk .

1 wanneer bij iedere verkoop van een vastgoed een controle zou gedaan worden inzake bouwovertreding , dan is de database betreffende vastgoed over enkele jaren aanzienlijk bijgewerkt .
2 Dan voorkom je dat nieuwe eigenaars opgescheept kunnen worden met overtredingen van anderen of voorige eigenaars.
3 Je ontmoedigd en voorkomt dat eigenaars overtreders , de overtreding ongestraft doorgeven aan de kopers en die overtreding omzetten in meerwaarde nog ten gelde maken ook ., vaak met zwartwerk en ongestraft .


Wie daar tegen is heeft boter op het voorhoofd . zoveel is duidelijk

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Het is mijn beroep.


Onzin.

En als het Uw beroep is , mag ik U collega noemen , maar ik doe mijn beroep eerlijker en digangeer me van dergelijke praktijken .
Wat ik voorstel , is inderdaad een blok aan het been voor , huisjeskopers -die ze oplappen en verpatsen . voor choemelaars van aanneemers die hier hun commece van maken - ook niet interesant voor Makelaars , die kunnen niet meer promoten tot de bluf over de goot loopt en je eigelijk een krot koopt .

Leg nu je beroep inzake eens dieper uit .

[Rapture]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Doet niet ter zake of de bouwheer er weet van heeft of niet. Zelfs al zou de bouwheer het zelf gevraagd hebben aan de aannemer/architect. De bouwheer wordt als leek beschouwt. De architect is verantwoordelijk.

Wanneer gij opdracht geeft aan uw aannemer uw dakgoot uit te timmeren met eik en de loodgieter legt daar nadien zo zondermeer zink in, zal die na korte tijd gaten vertonen wegens de aanwezigheid van loodzuur wat er in het eikenhout zit. Ook al heb jij zelf dit opgedragen, de loodgieter blijft daarvoor verantwoordelijk. Hij als vakman had dit moeten weten en en weigeren daar zink in te leggen

De bouwheer zal zelden tot nooit de dans ontlopen. De architect daarentegen wel. Bij bouwovertredingen wordt slechts zelden de echte schuldige gezocht. Of het nu uw huurders, uw aannemer of de kabouters zijn die uw huis illegaal verbouwen; het is de huidige eigenaar die de boel zal mogen afbreken, of het nu zijn schuld is of niet.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

De bouwheer zal zelden tot nooit de dans ontlopen. De architect daarentegen wel. Bij bouwovertredingen wordt slechts zelden de echte schuldige gezocht. Of het nu uw huurders, uw aannemer of de kabouters zijn die uw huis illegaal verbouwen; het is de huidige eigenaar die de boel zal mogen afbreken, of het nu zijn schuld is of niet.

Kan U mij eens uitleggen in welk opzicht een archiect de schuldige kan zijn . Ik moet nog de eerste architect tegenkomen die een kamer van 3 op 4 tekent , en de eigenaar of de aannemer dwingd , een kamer van 7 op 8 bij te bouwen ? , en wie het plan van de achitect volgt , hoeft niets te vrezen .

Een achitect kan wel sanctie's lopen wanneer hij zijn opvolging bv niet doet , en in geval er overtredingen gedaan worden ten opzichte van zijn plan dan moet hij zijn eigen klant of aannemer in gebreke stellen , maar hij heeft niet de overtreding gedaan , hij kan hoogstens verzaken om zijn klant of aannemer niet te verklikken of in gebreke te stellen . Maar ten slote ken in weinig Architecten die hun klant bouwheer of aannemer zullen dwingen om andere dingen te bouwen dan zijn eigen plan .

[Rapture]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Kan U mij eens uitleggen in welk opzicht een archiect de schuldige kan zijn . Ik moet nog de eerste architect tegenkomen die een kamer van 3 op 4 tekent , en de eigenaar of de aannemer dwingd , een kamer van 7 op 8 bij te bouwen ? , en wie het plan van de achitect volgt , hoeft niets te vrezen .

Een achitect kan wel sanctie's lopen wanneer hij zijn opvolging bv niet doet , en in geval er overtredingen gedaan worden ten opzichte van zijn plan dan moet hij zijn eigen klant of aannemer in gebreke stellen , maar hij heeft niet de overtreding gedaan , hij kan hoogstens verzaken om zijn klant of aannemer niet te verklikken of in gebreke te stellen . Maar ten slote ken in weinig Architecten die hun klant bouwheer of aannemer zullen dwingen om andere dingen te bouwen dan zijn eigen plan .

Nalatigheid.

Zoals ge zegt is de architect belast met de opvolging van de werken en zodra hij vaststelt dat de bouwwerken niet conform het bouwplan verlopen moet hij tegen de bouwheer/aannemer zeggen om dit in orde te brengen. Indien deze weigeren kan hij afstand nemen van zijn rol als toezichter en ontspringt hij de dans, terecht ook, hij kan niet dwingen.

In de praktijk knijpen architecten wel eens een oogje dicht, "oh, het is paar vierkante meter groter dan voorzien" ofwel leggen ze deze rol naast hun neer; door bijv. nooit de werf te bezoeken voor nazicht. In dergelijke gevallen zal hij niet moeten afkomen dat het allemaal achter zijn rug gebeurde.

Hetzelfde als gij toezicht moet houden op spelende kinderen en deze kinderen halen kattenkwaad uit. Door te zeggen dat ze dat achter uw rug hebben gedaan geeft ge zelf al toe niet uw functie naar behoren te hebben uitgevoerd.

[Klarekijk]

Vandaar ; het debat .

De Verkoopsdata aanzien als een momentopname , en is er een overtreding gebeurt in de periode dat U eigenaar was . zoja , eerst rechtzetten, de aanverwante kosten daarvan dragen , en dan verkopen

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Kan U mij eens uitleggen in welk opzicht een archiect de schuldige kan zijn .

De architect is bij uitstek de persoon die de werken moet opvolgen. Van zodra hij vaststelt dat die werken niet volgens het goedgekeurde plan verlopen, is het zijn verantwoordelijkheid om in te grijpen.

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Vandaar ; het debat .

De Verkoopsdata aanzien als een momentopname , en is er een overtreding gebeurt in de periode dat U eigenaar was . zoja , eerst rechtzetten, de aanverwante kosten daarvan dragen , en dan verkopen

Vooral bij oudere woningen is het niet altijd even duidelijk wanneer een bouwmisdrijf ontstaan is. Als ik uit mijn raam kijk, zie ik in de tuinen van zowat al mijn buren bouwmisdrijven. In de meeste gevallen gaat het om aangebouwde "koterij", een typisch Belgisch fenomeen. Bij een huis dat inmiddels al enkele malen verkocht of vererfd is, valt het niet altijd eenduidig vast te stellen wie die "koterij" daar aangebouwd heeft.

In vele andere gevallen gaat het om meer subtiele vormen van bouwmisdrijven: een raam of een deur werd anders geplaatst; de inplanting werd niet gerespecteerd; de vloerplaathoogte of de kroonlijsthoogte wijkt af van het plan, etc. Dat zijn zaken die niet direct met het blote oog waarneembaar zijn, zeker niet voor het ongeoefende oog van de gemiddelde bouwheer of van een potentiële koper.

Daar komt nog eens bij dat wij als ambtenaren niet gemachtigd zijn om een woning of een privé domein te betreden om de nodige vaststellingen te doen. De enige vaststellingen die wij mogen doen, moeten van op het openbaar domein gebeuren.

De zaken zijn ècht niet zo eenvoudig zoals jij ze hier probeert voor te stellen.