immobilien markt.

[patrickve]

Vraagje aan kenners. Ik was over 't laatst aan 't uitkijken om een nieuwe woonst te kopen hier in Frankrijk, waar de prijzen sterk gestegen zijn sinds ongeveer 2002, en ik ben op een analyse gevallen die mij elke goesting om iets te kopen in de komende jaren heeft afgenomen. Het grappige is dat je er niks van hoort in de "professionele" immobiliensector (agentschappen, notarissen en zo). Die zeggen enkel dat het aantal verkopen sterk is gedaald, maar niet dat de immobilien bubbel aan het barsten is.

Hier is de analyse van een economist, Jacques Friggit, die mij vrij pertinent lijkt.
Hier zijn de officiele cijfers http://www.adef.org/statistiques/index.htm
maar meer uitleg vind je hier:
http://www.immobilier-danger.com/Fri...-2009-165.html

De stelling van Friggit is dat de waarde van de immobiliensector sterk is gecorreleerd met het gemiddelde gezinsinkomen (nogal logisch) en dat een afwijking van meer dan 10% van die correlatie (de "tunnel van Friggit") anormaal is en dus door de markt vroeg of laat zal gecorrigeerd worden. Zijn stelling is correct gebleken sinds 1965 en de enige afwijking in Parijs in 1990 heeft inderdaad een prijzencrash veroorzaakt. Zijn curve is sinds 2002 echter de hemel ingeschoten voor gans Frankrijk en volgens hem is een heel zware crash dan ook zo goed als onvermijdelijk (minstens een waardevermindering van 40% volgens zijn curve).

Mijn vraag is: is er in Belgie iets gelijkaardigs gaande ? Of is dit een Frans fenomeen ?

[TomB]

Het is nogal wereldwijd.

Ge moet echter uw individuele rekening maken of het beter is voor u om te huren of te kopen en welke lening het beste is.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door TomB

Het is nogal wereldwijd.

Ge moet echter uw individuele rekening maken of het beter is voor u om te huren of te kopen en welke lening het beste is.

Ik heb al een appartement. Mijn bijna-stommiteit was van er een tweede, groter, bij te kopen en 't eerste te verhuren. Niet de moment

[FDM]

bij een openbare verkoop zijn hier nog steeds koopjes te doen

[Jantje]

De immobiliensector is eigenlijk een boeren bedrog.
Binnen die sector worden de prijzen namelijk bepaald door wat die bedrijven kunnen opstrijken aan inkomsten per verkochte eigendom en niet wat de echte waarde van een eigendom is.

Zo kan de prijs van twee identieke woningen naast elkaar met meer dan 10% verschillen, gewoon omdat de ene door de eigenaars zelf word verkocht en de andere via een immokantoor, waar de verkopende eigenaar een % moet betalen aan het immokantoor.

Binnen de immomarkt heb je dan ook nog eens de markt in hypotheken die een zeer grote rol speelt in de mogelijkheden van de koper en de manier van beschrijven van het eigendom.
Al deze zaken verschillen enorm per land en hebben dan ook een enorme invloed op de immo-prijzen

[Yves38]

Het lijkt me nogal wiedes dat de immobiliënmarkt gekoppeld is aan de inkomens. Immers met diezelfde inkomens moet de lening betaald worden, waarmee de huizen gekocht worden. De inkomens zijn de laatste jaren niet mee gestegen met de 'werkelijke' inflatie en dus defacto gedaald, de leningen daarentegen werden goedkoper door een te lage rente die veelal berekend wordt op een kunstmatig laag gehouden inflatiecijfer....een bubbel in de maak dus.

Stel je maar eens voor wat dat gaat geven als de inflatie de komende jaren hard zal toenemen onder druk van het 'bijgedrukte' geld.

Verder is het ook zo dat de babyboomgeneratie niet eeuwig zal leven en op het moment dat ze verhuisd naar de eeuwige jachtvelden zal er heel veel onroerend goed te koop komen te staan. Spijts de vele éénoudergezinnen denk ik niet dat een verhoging het meest waarschijnlijke scenario zal zijn. Eerder een zeer lange status quo of daling.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Yves38

denk ik niet dat een verhoging het meest waarschijnlijke scenario zal zijn. Eerder een zeer lange status quo of daling.

Ik verwacht mij eerder aan een snelle crash (maar misschien is het een louter Frans fenomeen en is Belgie minder geraakt - ik denk te begrijpen dat de immobiliensector minder is gestegen dan hier).

Als je deze grafiek ziet (begin juni 2009) dan zeg je toch wel gloeps (of joepie, naargelang):



Het is de Friggit index: de verhouding tussen de gemiddelde immobilienprijs genormalizeerd op het gemiddelde inkomen van een gezin (en de andere kurve is het transactievolume: het totale verhandelde bedrag). Nationaal gemiddelde in Frankrijk...

De transacties zijn zo goed als gestopt sinds 6 maanden of zo en nu beginnen de prijzen te zakken, maar nog maar net. Als je echter naar de allure van die kurve kijkt, dan verwacht je je bijna aan een halvering van de prijs binnen een jaar of twee. (zou mij goed uitkomen !)

[Andro]

Hier beginnen ze al steen en been te klagen...

[TomB]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

(maar misschien is het een louter Frans fenomeen en is Belgie minder geraakt )

Belgie loopt traditioneel wat achter op die trend, maar de kredieten zijn overal gekrompen, dus de vraag naar huizen ook.

Hier hebt ge wat grafiekjes uit de VS markt, die uiteraard nog sneller getroffen werd als de Franse:

[TomB]

Oorspronkelijk geplaatst door FDM

bij een openbare verkoop zijn hier nog steeds koopjes te doen

Als ge heel snel terug verkocht krijgt, anders denk ik dat ge lang zult moeten wachten op een goede return.

[FDM]

beetje opfrissen he

[Conscience]

Oorspronkelijk geplaatst door patrickve

De stelling van Friggit is dat de waarde van de immobiliensector sterk is gecorreleerd met het gemiddelde gezinsinkomen (nogal logisch) en dat een afwijking van meer dan 10% van die correlatie (de "tunnel van Friggit") anormaal is en dus door de markt vroeg of laat zal gecorrigeerd worden. Zijn stelling is correct gebleken sinds 1965 en de enige afwijking in Parijs in 1990 heeft inderdaad een prijzencrash veroorzaakt. Zijn curve is sinds 2002 echter de hemel ingeschoten voor gans Frankrijk en volgens hem is een heel zware crash dan ook zo goed als onvermijdelijk (minstens een waardevermindering van 40% volgens zijn curve).

Het is niet omdat er een correlatie is dat er een oorzakelijk verband is. Dat verband kan namelijk doorkruist worden door de financieringsmogelijkheden (bv je leent op 30 jaar ipv op 20), de mogelijkheden dat je famillie je financieel bijspringt (die lijken mij voor sommigen ruimer dan vroeger), de opportuniteitskosten, de verhouding vraag/aanbod etc.
Bovendien rijst de vraag of geen andere indices een even grote invloed hebben.
Ik stel toch vast dat reëel de Belgen tegenover pakweg dertig jaar geleden 'verarmd' zijn als je kijkt naar de huizenprijzen, dus ik zie het niet als een 'toevallig' fenomeen als men vandaag over overwaardering spreekt.
Om een duidelijker beeld te krijgen zouden toch ook andere variabelen in rekening moeten worden gebracht vind ik. Wat is bv de invloed van het beursniveau (of het financiele vermogen) op de prijs van huizen?
De iuitspraak 'vroeg of laat' is in die zin significant. Ik herinner mij dat in de jaren '80 mordicus werd beweerd en aangetoond dat de hoge consumptie in de VS en het gebrek aan sparen een tijdbom was, wat het wellicht ook was. Maar ja, dan komen er andere financieringsbronnen en wordt de timing behoorlijk verlegd.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Het is niet omdat er een correlatie is dat er een oorzakelijk verband is. Dat verband kan namelijk doorkruist worden door de financieringsmogelijkheden (bv je leent op 30 jaar ipv op 20), de mogelijkheden dat je famillie je financieel bijspringt (die lijken mij voor sommigen ruimer dan vroeger), de opportuniteitskosten, de verhouding vraag/aanbod etc.
Bovendien rijst de vraag of geen andere indices een even grote invloed hebben.

Wel, elke markt zal wel wat anders zijn, maar Friggit heeft de correlatie met bijvoorbeeld de krediet interest onderzocht, en in tegenstelling tot wat vaak beweerd wordt, is de correlatie maar vrij zwak. Hij heeft een vrij gedetailleerde studie hierover gemaakt
(zie bijvoorbeeld samenvattend artikel:
http://www.cgedd.developpement-durab..._cle583818.doc
)
of verschillende andere artikelen
http://www.cgedd.developpement-durab...d_rubrique=138

Niet dat die dingen geen invloed hebben, maar die is maar beperkt.
Er is geen struktureel tekort van woningen (misschien wel op de juiste plek, en van de juiste kwaliteit) en de lange levensduur van huizen en de trage bevolkingsaangroei maakt dat macro-economisch gezien hier niet een structureel gedreven vraag is als er aan een redelijk tempo bijgebouwd wordt.
De prijsstijgingen van de jaren 2000 zou een speculatieve bubbel zijn (die opgepompt is na de dot-com crash) die zichzelf een tijdje heeft onderhouden: eerst een "vlucht" van het kapitaal in immobilien, die de vraag artificieel laat stijgen en dus ook wat de prijs, mensen die de waarde van de huizen zien stijgen, en dan door een hele tapage van de media en de immobiliensector aangezet worden tot "kopen = goeie belegging", dat stimuleert nog meer de vraag, en de koper is bereid om hogere en hogere prijzen te betalen (het gaat toch stijgen, niewaar...). Eens het "algemeen geweten is" dat de immobiliensector niet alleen een "veilige" maar ook een heel rendabele belegging is, wordt de immobilienmarkt een bubbel waar de intrinsieke waarde van een woonst niks meer te maken heeft met de "beleggingswaarde" van de eigendomsakte die als een beursaandeel ("met garantie") wordt gezien. Dat doet natuurlijk de prijzen stijgen, en dus zichzelf bevestigen.... tot er op een of ander moment een kink in de stijgende kurve komt, de verwachte plus-value van een (reeds hele dure aankoop) niet meer als zo evident wordt beschouwd, de kopers uitblijven, wat nog meer de prijs laat afremmen... en de bubbel spat uiteen.

Er zijn enkele heel interessante voorbeelden hiervan, zoals op deze blog geillustreerd:
http://www.immobilier-bulle-krach.co...le-834894.html

http://www.immobilier-bulle-krach.co...le-769857.html

Ik stel toch vast dat reëel de Belgen tegenover pakweg dertig jaar geleden 'verarmd' zijn als je kijkt naar de huizenprijzen, dus ik zie het niet als een 'toevallig' fenomeen als men vandaag over overwaardering spreekt.
Om een duidelijker beeld te krijgen zouden toch ook andere variabelen in rekening moeten worden gebracht vind ik. Wat is bv de invloed van het beursniveau (of het financiele vermogen) op de prijs van huizen?

Meestal is het zo dat als de beurs ineenstort, wat later de immobilienprijzen wat zakken, en de enige keer in de geschiedenis dat dat niet gebeurd is, is in 2000, na de dot-com crash.

De iuitspraak 'vroeg of laat' is in die zin significant. Ik herinner mij dat in de jaren '80 mordicus werd beweerd en aangetoond dat de hoge consumptie in de VS en het gebrek aan sparen een tijdbom was, wat het wellicht ook was. Maar ja, dan komen er andere financieringsbronnen en wordt de timing behoorlijk verlegd.

Het probleem van op krediet te leven is dat je leent van de toekomst. Dat is niet iets dat sneller kan stijgen dan je huidige inkomen, want anders komt pay-day hard aan. Natuurlijk kan je de vlucht vooruit maken, maar vroeg of laat valt je ponzi schema ineen (je bent dan je eigen ponzi, he, maar je eigen in de toekomst). DAT is trouwens de reden van Friggit's stelling, dat macro-economisch gezien, en op lange termijn, de immobilienprijs niet struktureel kan wegevolueren van de inkomsten. De juiste verhouding is cultureel ergens wel: wil je 80% of 50% of 30% of 20% van je inkomsten aan je logement besteden. Het complement is dan voor de rest van de economie. Immobilien is geen sector waar waarde gekreerd wordt (behalve dan de constructie van woningen, maar dat is een klein deel van de totale immobilien markt), het is een "doorschuif" operatie. Dat doorschuiven zou zo goed als gratis moeten zijn, maar er zijn er daar 2 in die die flux opknabbelen: de staat (taxen en erfenis rechten) en de immo professionals: immobilienkantoren, notarissen, en natuurlijk kredietbanken...

Laten we even kijken naar een simpel model:

vast bevolkingsaantal, langdurende huizen, geen nieuwbouw en geen afbraak, constante huizenprijs.

Flux in: geld van "aankopers" aan interesten, notariskosten, taxen ed..., geld dat ze met hun arbeid hebben verdiend. De aankoop prijs zelf is, bij constante immobilienprijs, gewoon een ruilmiddel dat alles bij elkaar, constant is voor een vast aantal huizen. Er komt niks bij in de "pot" van de huizenwaarden.

Flux uit: bank interesten op leningen, taxen, immo premies, notariskosten, en natuurlijk bij het overlijden van eigenaars, erfenisrechten.

Voor de rest is het gewoon een wisselmarkt: huizen worden "doorgeschoven" van een eigenaar naar een andere. Er wordt dus door al die mensen geen geld, noch ontvangen, noch uitgegeven. A priori, moesten die "wolven" er niet zijn, zou er geen geld in de immobilienpot gaan. Je zou bijna "purper" geld kunnen uitgeven waarmee enkel immo gekocht kan worden, en dat purperen geld zou gewoon in gesloten circuit circuleren tussen eigenaars als ze van woning veranderen (en dat ontvangen door te erven van gestorven familieleden).

De ganse "kost" van het immowezen dient om de staat, en vooral de immo sector, te verrijken.

Dat is te simpel natuurlijk, want huizen verouderen, en de bevolking groeit een beetje aan, er moeten dus wel degelijk wat nieuwe huizen gekocht worden, en natuurlijk moeten er ook herstelllingswerken aan huizen worden doorgevoerd. Maar dat is weinig in vergelijking met de transaktievolumes.

[Conscience]

Ik ben de laatste om te betwisten dat de immobilienmarkt ten opzichte van vroeger volledig uit de bocht is gegaan. Ik ken iemand van 30 jaar die gedurende 30 jaar nog zo'n 1500 euro per maand gaat aflossen. Ik snap niet dat een bankier dit soort dingen uberhaupt toestaat.

Voor het overige vind ik de analyse van Friggit interessant, maar wat mij verbaast is dat volgens hem het niveau van de intrestvoeten een geringe rol zou spelen. Ik neem aan dat hij daarmee bedoelt 'binnen zekere grenzen'. Het zou interessant zijn een gelijkaardige grafiek te zien om zijn stelling te staven.
Stel dat je een lening op 30 jaar aangaat en 2% intrest méér betaalt. Als de gemiddelde looptijd 20 jaar is betekent dat dat je in nominale termen zo'n 40% meer moet ophoesten op de waarde van je woning (bij 100% financiering).
Of anders gezegd als je de waarde van een woning zou laten afhangen van de toekomstige huurwaarden, en je die waarden zou actualiseren aan een hogere rentevoet dan moet je wel een lager bedrag krijgen.
Of waarom een woning kopen als je spaargeld zoveel rente opbrengt dat je ermee kan huren zonder de onderhoudskosten te moeten betalen. Misschien ben ik daar zelf te rationeel op ingesteld.
Het zou ook interessant zijn te zien wat het verband is tussen prijzen en het verwachte beschikbare gezinsinkomen. Hoe je zoiets meet is natuurlijk iets anders, maar toch is dat ook een factor.
Een ander punt is dat van de reële woningprijzen. Zit dat in de analyse afdoende verwerkt?

Voor het overige deel ik je mening dat de immomarkt vol zit met selffulfilling prophecys, en je kan daar je voordeel mee doen als je het doorhebt. Ik zei ooit tegen een bankier 'leen mij 500.000 euro, ik zet het op de bank, huur een huis met de intrestopbrengsten, geef de deposito aan jou in pand en betaal de lening af met mijn beroepsinkomsten'. Wel die kon daar gewoon niet mee lachen. Het is nochtans het kernuitgangspunt om aan te tonen dat de facto huren goedkoper kan uitkomen dan kopen.

Je opmerking over 'doorschuiven' is interessant. Ik ben namelijk van mening dat de waarde van een woning voor de huiseigenaar gelijk is aan nul, omdat het om een illiquide investering gaat, en het dus zeer onvoorzichtig is op basis daarvan geld te lenen voor consumptie, omdat voor de bankier dat huis wel een waarde heeft.

Belgie kent verhoudingsgewijs meer ambtenaren dan andere landen, waardoor ik denk dat het fenomeen in Bezlgie minder uitgesproken zal zijn als in Frankrijk. Ik meen anders wel 's gelezen te hebben dat tussen 1978 en 1982 de huisprijzen reeel met 40% zijn gedaald.

[FDM]

Ik ken iemand van 30 jaar die gedurende 30 jaar nog zo'n 1500 euro per maand gaat aflossen. Ik snap niet dat een bankier dit soort dingen uberhaupt toestaat.

banken zullen niet rap risico nemen , als hij na 15jr doodvalt verkoopt de bank het huis ( want daar zit ongetwijfeld een hypoteek op ) en volgens de aflossingsformule heeft hij hoogstens 33% afgelost , dus kassakassa voor de bank

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

Voor het overige vind ik de analyse van Friggit interessant, maar wat mij verbaast is dat volgens hem het niveau van de intrestvoeten een geringe rol zou spelen. Ik neem aan dat hij daarmee bedoelt 'binnen zekere grenzen'. Het zou interessant zijn een gelijkaardige grafiek te zien om zijn stelling te staven.

Zijn empirische vaststelling is dat sinds 1965, de immobilienprijzen steeds op +/- 10% na (wat niet gering is!) gecorreleerd zijn gebleven met het gemiddelde gezinsinkomen. Het is op die 10% dat al die effecten, zoals interest en zo, spelen.

Stel dat je een lening op 30 jaar aangaat en 2% intrest méér betaalt. Als de gemiddelde looptijd 20 jaar is betekent dat dat je in nominale termen zo'n 40% meer moet ophoesten op de waarde van je woning (bij 100% financiering).

Het is een relatief recent fenomeen (vanwege de speculatieve bubbel) dat men ("les pigeons") zijn gaan lenen op 30 jaar en meer om een woonst van gemiddelde prestatie te kopen.
Ikzelf, bijvoorbeeld, heb maar een leninkje van 10 jaar aangegaan, en dan maakt de interest relatief weinig uit (een beetje wel natuurlijk).

Of anders gezegd als je de waarde van een woning zou laten afhangen van de toekomstige huurwaarden, en je die waarden zou actualiseren aan een hogere rentevoet dan moet je wel een lager bedrag krijgen.

Wat bepaalt de waarde van een woonst ? Zoals je zelf zegt, zou, in een ideale markt waar huizen onverslijtbaar zijn, geen "wolven" op de fluxen hun interestje nemen en het aantal gezinnen konstant is, een huis gelijk welke waarde kunnen hebben a priori, want we schuiven enkel maar huisjes door onder elkaar.
Alleen, er is een sociale stratifiering, er zijn sjieke woningen en kleinere huisjes, en mocht de prijs van een huis veel te klein zijn, dan zou Jef Klak de grote villa van Paul-Augustin du Chateau de la Banque kunnen kopen en zou het doorschuiven van huizen van verschillende kwaliteit niet de sociale stratifiering volgen, wat maatschappelijk onaanvaardbaar is, en dus spanningen op de markt zou geven: Paul_Augustin du Chateau de la Banque gaat opbod doen en Jef Klak moet maar in zijn klein huisje gaan wonen.

Vandaar dat, voor het grootste deel, de prijs van een huis volgens de markt moet overeenkomen met wat een gezin, volgens zijn inkomen, rederlijkerwijs 1 keer kan en wil doen. De prijs van een huis moet dus hoog genoeg zijn dat Jef Klak de grote villa van Paul-Augustin niet kan kopen, maar zijn eigen huis dat overeen komt met zijn sociale status, wel.

En dat maakt dat de prijs van een huis, in deze geidealiseerde markt, moet overeenkomen met een redelijke fractie van het beschikbare inkomen van een gezin. Niet te veel, want anders gaan de kleine inkomens niet meer kunnen meedoen (wat nu het geval is), gaan de gemiddelde inkomens de kleine huisjes kopen, en de rijkaards de gemiddelde woningen, en blijven de mooie panden leegstaan en raken niet meer verkocht, wat dus de prijzen "bovenaan" gaat doen instorten, zodat de rijkaards terug grote panden kunnen kopen, maar daarvoor hun gemiddeld huis moeten verkopen zodat er een overaanbod aan gemiddelde huizen gaat geven zodat daar nu de prijs instort etc... tot uiteindelijk de ganse markt is ingestort en iedereen terug zijn woning, corresponderende met zijn sociale status, kan kopen.
Ook niet te weinig, want anders gaat Jef Klak een groot huis kopen, of zelfs twee, en zijn het de rijkaards die "teveel geld" hebben, en dus opbod kunnen doen voor de grotere panden, zodat de prijzen terug stijgen.

Of waarom een woning kopen als je spaargeld zoveel rente opbrengt dat je ermee kan huren zonder de onderhoudskosten te moeten betalen. Misschien ben ik daar zelf te rationeel op ingesteld.

Normaal gezien moet de huurmarkt ongeveer in evenwicht zijn met de huizenwaarde en de interesten (het is dus normaal gezien de huur die door de interesten beinvloed wordt). Inderdaad kan huren gezien worden als een alternatief voor kopen, en is het bedrag dat je aan huren wil geven ongeveer gelijk aan dat wat je aan kopen wil geven (iets minder, maar niet veel: zou je een klein appartementje willen kopen, als je voor minder geld een heel grote villa met zwembad kan huren ?). Immobilien is dan een belegging, met als rente de huur. Sommige mensen kunnen kiezen om huizen te kopen en te verhuren, terwijl anderen verkiezen van te huren. De huizen*bezetting* verandert hierdoor niet, het is gewoon een financiele regeling: ik "koop" het huis, en jij "huurt" het. Mijn kost voor het kopen is wat jij ongeveer betaalt als huur. Dat zou ongeveer kifkif moeten zijn. Als de interesten laag zijn, is het interessant voor mij om huizen te kopen en te verhuren, maar dan stijgt ook weer het huuraanbod en dalen de huurprijzen, waardoor het weer minder interessant wordt. In 't begin gaan de huizenprijzen dus weer wat stijgen, maar met stijgende huizenprijzen en dalende huren, wordt dat snel minder interessant.

[FDM]

Ik meen anders wel 's gelezen te hebben dat tussen 1978 en 1982 de huisprijzen reeel met 40% zijn gedaald.

dat zal in die straat gewest zijn waar al-quada een kaartersclub had geopend

[Conscience]

Oorspronkelijk geplaatst door FDM

Ik meen anders wel 's gelezen te hebben dat tussen 1978 en 1982 de huisprijzen reeel met 40% zijn gedaald.

dat zal in die straat gewest zijn waar al-quada een kaartersclub had geopend

Jammer genoeg niet. Je kan volgende informatie met mekaar combineren:

http://www.statbel.fgov.be/indicators/cpi/infl_nl.asp

inflatie 1980-1984: een kleine 43% (samengesteld)

http://kbc-pdf.kbc.be/uploadpdf/ERN102007N.pdf

evolutie prijzen woningen 1980-1984: -6% (schatting op grafiek)

of een reële daling met zo'n kleine 50%

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door FDM

Ik meen anders wel 's gelezen te hebben dat tussen 1978 en 1982 de huisprijzen reeel met 40% zijn gedaald.

dat zal in die straat gewest zijn waar al-quada een kaartersclub had geopend

In Parijs zijn tussen 1991 en 1995 de prijzen ook met ongeveer 40% omlaag gegaan, omdat die eerst zwaar gestegen waren (maar veel minder dan nu: ongeveer 60% in verhouding met het gemiddelde inkomen).

Ziehier de grafiek:


Deze grafiek dateert van begin 2008, je ziet de doorbuiging naar beneden nog niet voor de Franse markt, maar daar gaat het hier niet om: waar het hier om gaat is de Parijse bubbel van de jaren 1991. Dat heeft toen ook voor een daling van 40% gezorgd op 5 jaar of zo, maar die daling was niks anders dan een antwoord op de stijging hiervoor. Er is toen ook een "undershoot geweest van ongeveer 10% (bereikt in 1997).

Gezien:
- we nu in een zware economische krisis zitten
- de bubbel groter is (70% boven de richtwaarde in Frankrijk, en zelfs 90% in Parijs waar de rijkaards zitten die al veel geld verloren hebben op de beurs)

is de kans groot dat de val veel sneller, en de undershoot sterker gaat zijn, wat wil zeggen dat je je kan verwachten aan een prijsdaling van 50% of misschien zelfs meer op een paar jaar tijd.

[patrickve]

Oorspronkelijk geplaatst door Conscience

http://kbc-pdf.kbc.be/uploadpdf/ERN102007N.pdf

Hahaha, de theorie van de "zachte landing". Dat is nog nooit gebeurd, een "zachte landing".