Notariele Akte bij verkoop en bouwovertreding

[giserke]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Dat is niet logisch wanneer de nieuwe eigenaar expliciet er van schriftelijk in de compromis en de akte op de hoogte werd gesteld. Hoe kan de vorige eigenaar na uitspraak van herstel het eigendom afbreken dat niet meer zijn eigendom is?

Dat gebeurt enkel als er echt sprake is van fraude.
Als er echt strafrechtelijk iets gebeurt is.
Het zal geen "gewone" bouwovertreding geweest zijn.

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

De architect is bij uitstek de persoon die de werken moet opvolgen. Van zodra hij vaststelt dat die werken niet volgens het goedgekeurde plan verlopen, is het zijn verantwoordelijkheid om in te grijpen.

En denk je nu echt dat alle verbouwingen met architect gebeuren ? , dat is de minderheid .

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Vooral bij oudere woningen is het niet altijd even duidelijk wanneer een bouwmisdrijf ontstaan is. Als ik uit mijn raam kijk, zie ik in de tuinen van zowat al mijn buren bouwmisdrijven. In de meeste gevallen gaat het om aangebouwde "koterij", een typisch Belgisch fenomeen. Bij een huis dat inmiddels al enkele malen verkocht of vererfd is, valt het niet altijd eenduidig vast te stellen wie die "koterij" daar aangebouwd heeft.

In vele andere gevallen gaat het om meer subtiele vormen van bouwmisdrijven: een raam of een deur werd anders geplaatst; de inplanting werd niet gerespecteerd; de vloerplaathoogte of de kroonlijsthoogte wijkt af van het plan, etc. Dat zijn zaken die niet direct met het blote oog waarneembaar zijn, zeker niet voor het ongeoefende oog van de gemiddelde bouwheer of van een potentiële koper.

Daar komt nog eens bij dat wij als ambtenaren niet gemachtigd zijn om een woning of een privé domein te betreden om de nodige vaststellingen te doen. De enige vaststellingen die wij mogen doen, moeten van op het openbaar domein gebeuren.

De zaken zijn ècht niet zo eenvoudig zoals jij ze hier probeert voor te stellen.

Mooi , vandaar dat ik voorstel om een wetsvoorstel in te dienen dat bij elke verkoop een ambtenaar of bouwpolitie een check up doet , dan zijn op termijn eens alle overtredingen bijgewerkt .

Ik herhaal , Ik vind dat de verkopende partij een overtreding moet rechtzetten , en niet de overtreding doorverkopen en de meerwaarde er van opstrijken .

en de overtredingen beperken zich niet tot een raam of een deurgat hoor .

Er is een keuken met een waskot achter en een badkamertje achter en nog een bostelkot achhter en nog een afdakje eraan en plot wordt dat afdak een heuse veranda enz .

Pak de verkopende partij aan om rechtzettingen te doen een clean pand ter verkopen . en niet een koper opzadelen met je ilegale praktijken . ALs U ambtenaar bent op dat domein , zou U me moeten bijstaan , dat ik er voor pleit dat er geen nieuwe overtredingen meer kunnen ten geld gemaakt worden en overgehevelt worden aan de nieuwe koper .
en U zou ook moeten begrijpen dat de verkoopackte ( data ) een uitgelezen en ontegensprekelijke momentopname is om het pand conform de vergunning te maken , en op een propere eerlijke manier over te dragen aan een nieuwe eigenaar .

Als dat meer werk mee brengt , sorry dan is dat voor het eerst eens een nieuwe nuttige job .

Blijkbaar zijn er veel voorstaanders van de mogelijkheid om ge sjoemel te blijven verpasen en het geld op te strijken en problemen te crieeren voor anderen .

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

En denk je nu echt dat alle verbouwingen met architect gebeuren ? , dat is de minderheid .

U vroeg in welk opzicht de architect de schuldige zou kunnen zijn. Ik heb nergens beweerd dat alle verbouwingen met architect gebeuren.

[Wisord]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

De notaris is verplicht om bij een mutatie van een onroerend goed stedenbouwkundige informatie op te vragen. Voor zover bouwmisdrijven bekend zijn bij de gemeentelijke dienst stedenbouw en ruimtelijke ordening, worden die ook vermeld. Het is echter niet haalbaar om voor elke vraag om inlichtingen ter plaatse een onderzoek in te stellen. Dat zou een voltijdse job zijn en gemeenten kunnen of willen daar niet in investeren. Als potentiële koper kan je dus maar beter goed uit je doppen kijken en zelf, gewapend met een schets van de bestaande toestand en enkele foto's, de nodige inlichtingen gaan vragen bij de gemeentelijke dienst. In ieder geval nooit de informatie van immobiliënmakelaars vertrouwen!

Idd

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Mooi , vandaar dat ik voorstel om een wetsvoorstel in te dienen dat bij elke verkoop een ambtenaar of bouwpolitie een check up doet , dan zijn op termijn eens alle overtredingen bijgewerkt .

Ik herhaal , Ik vind dat de verkopende partij een overtreding moet rechtzetten , en niet de overtreding doorverkopen en de meerwaarde er van opstrijken .

en de overtredingen beperken zich niet tot een raam of een deurgat hoor .

Er is een keuken met een waskot achter en een badkamertje achter en nog een bostelkot achhter en nog een afdakje eraan en plot wordt dat afdak een heuse veranda enz .

Pak de verkopende partij aan om rechtzettingen te doen een clean pand ter verkopen . en niet een koper opzadelen met je ilegale praktijken . ALs U ambtenaar bent op dat domein , zou U me moeten bijstaan , dat ik er voor pleit dat er geen nieuwe overtredingen meer kunnen ten geld gemaakt worden en overgehevelt worden aan de nieuwe koper .
en U zou ook moeten begrijpen dat de verkoopackte ( data ) een uitgelezen en ontegensprekelijke momentopname is om het pand conform de vergunning te maken , en op een propere eerlijke manier over te dragen aan een nieuwe eigenaar .

Als dat meer werk mee brengt , sorry dan is dat voor het eerst eens een nieuwe nuttige job .

Blijkbaar zijn er veel voorstaanders van de mogelijkheid om ge sjoemel te blijven verpasen en het geld op te strijken en problemen te crieeren voor anderen .

U begrijpt blijkbaar niet al te best wat anderen zeggen of schrijven. Voor zover ik kan zien, zijn er hier helemaal geen voorstanders van de mogelijkheid tot gesjoemel. Ik haalde eerder al aan dat de controle bij elke verkoop in de praktijk niet haalbaar is, omdat dat een voltijdse job zou zijn, daar waar de meeste gemeenten nu al overbelast zijn door steeds meer werk dat van de Vlaamse overheid naar de gemeenten wordt overgeheveld, door steeds nieuwe wetten en decreten, om nog maar te zwijgen van de schier oneindige reeks wetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten.

Het is trouwens absurd te denken dat daardoor op termijn alle bouwmisdrijven in kaart gebracht zouden zijn. Door elke nieuwe eigenaar kan er immers een nieuw bouwmisdrijf gepleegd worden. In de meeste gevallen gebeurt zoiets niet eens bewust. Het is voor mensen die beroepsmatig met de materie bezig zijn al bijna niet meer te volgen wat kan en wat mag, laat staan voor de argeloze burger. U schijnt te denken dat iedere, met een bouwmisdrijf bezwaarde verkoop, per definitie uit geldgewin gebeurt. Dat is niet zo.

Bouwmisdrijven zullen er altijd zijn. Het komt er op aan om de gedupeerde koper te helpen om zo snel, zo efficiënt en zo goedkoop mogelijk de zaak recht te zetten. Dat bereik je niet door een jacht op de schuldige, met alle daaruit voortvloeiende juridische verwikkelingen, maar eerder door een doorgedreven administratieve vereenvoudiging. Nog geen enkele minister van ruimtelijk ordening is daar tot nu toe in geslaagd.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ho echt ??? ten eerste , onder een zinken goot leg je een vilt zodat die niet kan aangetast worden . Gooie loodgieter .

Als ze nu eens alle zinken goten uit, nog maar Vlaanderen alleen, waar niets tussen de zink en de houten betimmering ligt, hier bij mij kwamen afkappen hé, dan moest ik niet meer meespelen met de lotto.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

U begrijpt blijkbaar niet al te best wat anderen zeggen of schrijven. Voor zover ik kan zien, zijn er hier helemaal geen voorstanders van de mogelijkheid tot gesjoemel. Ik haalde eerder al aan dat de controle bij elke verkoop in de praktijk niet haalbaar is, omdat dat een voltijdse job zou zijn, daar waar de meeste gemeenten nu al overbelast zijn door steeds meer werk dat van de Vlaamse overheid naar de gemeenten wordt overgeheveld, door steeds nieuwe wetten en decreten, om nog maar te zwijgen van de schier oneindige reeks wetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten.

Het is trouwens absurd te denken dat daardoor op termijn alle bouwmisdrijven in kaart gebracht zouden zijn. Door elke nieuwe eigenaar kan er immers een nieuw bouwmisdrijf gepleegd worden. In de meeste gevallen gebeurt zoiets niet eens bewust. Het is voor mensen die beroepsmatig met de materie bezig zijn al bijna niet meer te volgen wat kan en wat mag, laat staan voor de argeloze burger. U schijnt te denken dat iedere, met een bouwmisdrijf bezwaarde verkoop, per definitie uit geldgewin gebeurt. Dat is niet zo.

Bouwmisdrijven zullen er altijd zijn. Het komt er op aan om de gedupeerde koper te helpen om zo snel, zo efficiënt en zo goedkoop mogelijk de zaak recht te zetten. Dat bereik je niet door een jacht op de schuldige, met alle daaruit voortvloeiende juridische verwikkelingen, maar eerder door een doorgedreven administratieve vereenvoudiging. Nog geen enkele minister van ruimtelijk ordening is daar tot nu toe in geslaagd.

Heel correct.
De grote massa is er zelfs vast van overtuigd dat ge binnenshuis doet wat je wil, wat allerminst waar is. Hoeveel weten er dat ge een badkamer niet van bestemming moogt verwisselen met een ander vertrek bv. of zelfs nog maar een toilet elders situeren? Dat zijn in princiepen allemaal bouwmisdrijven. Als ze ieder huis zouden controleren en afbreken waar dat er een bouwmisdrijf op zit, blijven er geen 10% van de huidige woningen meer over.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door giserke

Dat gebeurt enkel als er echt sprake is van fraude.
Als er echt strafrechtelijk iets gebeurt is.
Het zal geen "gewone" bouwovertreding geweest zijn.

Droom maar verder.

[Garry]

Oorspronkelijk geplaatst door Rapture

De bouwheer zal zelden tot nooit de dans ontlopen. De architect daarentegen wel. Bij bouwovertredingen wordt slechts zelden de echte schuldige gezocht. Of het nu uw huurders, uw aannemer of de kabouters zijn die uw huis illegaal verbouwen; het is de huidige eigenaar die de boel zal mogen afbreken, of het nu zijn schuld is of niet.

Juist, voor zover het geen bouwovertreding betreft in een nieuwbouw binnen de 10 jaar na oplevering en wanneer de verantwoordelijke nog aansprakelijk zijn.

Maar inderdaad gebeurt het maar al te veel dat die de dans ontlopen. Daarom dat ik steeds zeg, " In het gerecht is een groot verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen".

[giserke]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Droom maar verder.

Dromen? Neen hoor, het is mijn beroep als expert geograaf/ landmeter

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

U begrijpt blijkbaar niet al te best wat anderen zeggen of schrijven. Voor zover ik kan zien, zijn er hier helemaal geen voorstanders van de mogelijkheid tot gesjoemel. Ik haalde eerder al aan dat de controle bij elke verkoop in de praktijk niet haalbaar is, omdat dat een voltijdse job zou zijn, daar waar de meeste gemeenten nu al overbelast zijn door steeds meer werk dat van de Vlaamse overheid naar de gemeenten wordt overgeheveld, door steeds nieuwe wetten en decreten, om nog maar te zwijgen van de schier oneindige reeks wetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten.

Het is trouwens absurd te denken dat daardoor op termijn alle bouwmisdrijven in kaart gebracht zouden zijn. Door elke nieuwe eigenaar kan er immers een nieuw bouwmisdrijf gepleegd worden. In de meeste gevallen gebeurt zoiets niet eens bewust. Het is voor mensen die beroepsmatig met de materie bezig zijn al bijna niet meer te volgen wat kan en wat mag, laat staan voor de argeloze burger. U schijnt te denken dat iedere, met een bouwmisdrijf bezwaarde verkoop, per definitie uit geldgewin gebeurt. Dat is niet zo.

Bouwmisdrijven zullen er altijd zijn. Het komt er op aan om de gedupeerde koper te helpen om zo snel, zo efficiënt en zo goedkoop mogelijk de zaak recht te zetten. Dat bereik je niet door een jacht op de schuldige, met alle daaruit voortvloeiende juridische verwikkelingen, maar eerder door een doorgedreven administratieve vereenvoudiging. Nog geen enkele minister van ruimtelijk ordening is daar tot nu toe in geslaagd.

Ok Begrepen . schaf dan de autokeuring ook maar af , en zeker bij verkoop .

IDIOOT hoe mensen graag in grijze zone blijven modderen

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Als ze nu eens alle zinken goten uit, nog maar Vlaanderen alleen, waar niets tussen de zink en de houten betimmering ligt, hier bij mij kwamen afkappen hé, dan moest ik niet meer meespelen met de lotto.

ALs goede loodgieter is dat vernoemd de opleiding, ik ben een zeer vakkundig specialist in het plaatsen van zinken koepels en boogvormen . Ik ken mijn vak en ik heb nog nooit aan deze regel verzaakt .

EEn bijkomende reden is om de zing te beschermen tegen eventueel roestende koppen van nagels en vijzen , en als je het perfect wil doen dan gebruik je ook nog talk , zodat er minder vervorming is bij de weerstand -wrijving bij het uitzetten . Maar aan koppigaards die denken alles te weten heb ik al te veel uitgelegt . Groetjes

Kwou er nog aan toevoegen , dat ik als geregistreerd zinkwerker ook aan mijn hoogeisende klanten en zinkwerken met ingewikkelde uitvoering , kwaliteit en garantie verschuldigd ben . Ik sta er ook vaak versteld van en hoor vaak dat zinkwerken al na 10 jaar of laatst eentje na 6 jaar op en versleten was ? geen wonder als je niet weet hoe er aan te beginnen .
Ik heb werken van 20 en 25 jaar waar ik met een fier en gerust hart op terug kijk. en nog steets op de koffie mag gaan bij de mensen . Leuk hé

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Heel correct.
De grote massa is er zelfs vast van overtuigd dat ge binnenshuis doet wat je wil, wat allerminst waar is. Hoeveel weten er dat ge een badkamer niet van bestemming moogt verwisselen met een ander vertrek bv. of zelfs nog maar een toilet elders situeren? Dat zijn in princiepen allemaal bouwmisdrijven. Als ze ieder huis zouden controleren en afbreken waar dat er een bouwmisdrijf op zit, blijven er geen 10% van de huidige woningen meer over.

Ik ben het er mee eens , dat er in somige zaken soepelheid en meer individuele vrijhed mag zijn wat je doet in je eigen huis . Maar ik ben er tegen dat je iets kan verkopen en ten gelde maken wat niet legaal is . zo mag je ook geen drugs verkopen niet . Ik hou van mijn vak en ik moet mijn klanten niet in t'zak zetten om te verdienen .

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Juist, voor zover het geen bouwovertreding betreft in een nieuwbouw binnen de 10 jaar na oplevering en wanneer de verantwoordelijke nog aansprakelijk zijn.

Maar inderdaad gebeurt het maar al te veel dat die de dans ontlopen. Daarom dat ik steeds zeg, " In het gerecht is een groot verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen".

Regeltjes lezen en boekskes uitpluizen , maar voor de werkelijkheid
" de kop in t'zand steken "

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Heel correct.
De grote massa is er zelfs vast van overtuigd dat ge binnenshuis doet wat je wil, wat allerminst waar is. Hoeveel weten er dat ge een badkamer niet van bestemming moogt verwisselen met een ander vertrek bv. of zelfs nog maar een toilet elders situeren? Dat zijn in princiepen allemaal bouwmisdrijven. Als ze ieder huis zouden controleren en afbreken waar dat er een bouwmisdrijf op zit, blijven er geen 10% van de huidige woningen meer over.

Wie spreekt er over afbreken . dat is zever .

[Klarekijk]

Oorspronkelijk geplaatst door Garry

Juist, voor zover het geen bouwovertreding betreft in een nieuwbouw binnen de 10 jaar na oplevering en wanneer de verantwoordelijke nog aansprakelijk zijn.

Maar inderdaad gebeurt het maar al te veel dat die de dans ontlopen. Daarom dat ik steeds zeg, " In het gerecht is een groot verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen".

Voila ge zegt het zelf . In het gerecht is een groot verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen".[/quote]

Wanneer je een duidelijke maatregel in werking stelt dan zijn er voor gerecht en advocaat geen 500 dwalingen mogelijk .

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Ok Begrepen . schaf dan de autokeuring ook maar af , en zeker bij verkoop .

IDIOOT hoe mensen graag in grijze zone blijven modderen

Nee, u hebt het duidelijk niet begrepen... De vergelijking met de technische keuring van (tweedehands) wagens gaat nog steeds niet op. Ten eerste kan die keuring op tijd van een kwartiertje (vaak zelfs nog veel minder) afgerond worden. Er werden daartoe in elke regio gespecialiseerde controlecentra opgericht. Ten tweede gaat het daar om de veiligheid van de weggebruikers. Ik heb nog niet gehoord van iemand die verongelukt is door een bouwmisdrijf. U wel?

[Raf]

Oorspronkelijk geplaatst door Klarekijk

Wie spreekt er over afbreken . dat is zever .

Nee, dat is geen zever. Het gebeurt vaker dan u zou denken dat een stedenbouwkundige vergunning wordt afgeleverd met de voorwaarde dat een of andere illegale constructie om of aan de woning eerst wordt afgebroken.

[giserke]

Oorspronkelijk geplaatst door Raf

Nee, dat is geen zever. Het gebeurt vaker dan u zou denken dat een stedenbouwkundige vergunning wordt afgeleverd met de voorwaarde dat een of andere illegale constructie om of aan de woning eerst wordt afgebroken.

Als dat wordt bevolen, zal het zijn omdat de constructie echt flagrant overlast bezorgt aan de buurt, of als de constructie zonevreemd is.

Anders wordt dit meestal geregulariseerd met een penale boete. (Tenminste als de verjaring niet is ingetreden)
Maar dit moet je weten en incalculeren bij aankoop van het vastgoed.
Als de woning effectief 16 jaar geleden werd opgericht en er werd nadien geen enkel proces-verbaal tegen opgesteld omdat het dak niet conform de afgeleverde bouwvergunning werd opgericht, dan zijn deze feiten zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk verjaard. Dit wel op voorwaarde dat deze constructie binnen de grenzen van een niet-ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt. (zoals bijvoorbeeld een woongebied,....). Als er sprake is van verjaring dan betekent dat evenwel nog niet dat alles als vergund kan beschouwd worden. De wederrechtelijke constructie zal wel worden gedoogd.
Wil je de woning in orde brengen voor de verkoop, dan zijn er twee mogelijkheden:
- ofwel aanpassingswerken uitvoeren conform de destijds afgeleverde bouwvergunning en dan is alles vergund;
- ofwel alsnog een regularisatieaanvraag indienen

Het is aan de koper goed uit de doppen te kijken vooraleer je iets koopt.
Normaal moet je die info krijgen van de notaris, maar veel notarissen doen hun werk niet zoals het hoort.

best ga je zelf eens naar de dienst stedenbouw. Daar kun je de bouwmisdrijven opvragen. Dan moet je met de sectorverantwoordelijke bekijken wat er effectief fout gebeurt is, en wat de mogelijke gevolgen kunnen zijn.
Wat je ook zelf kunt doen, is naar het kadaster gaan, en alle perceelsmutaties opvragen in het archief. het bouwen van een gebouw hoort daar ook bij. Hierdoor kun je opsporen of er constructies aanwezig zijn die gebouwd zijn zonder vergunning.